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Betriebskosten/ Nebenkosten – Welche Kosten darf der Vermieter auf den Mieter umlegen?

11 Jun

Betriebskosten/ Nebenkosten- Welche Kosten darf der Vermieter auf den Mieter umlegen?

Die Betriebs- und Nebenkosten spielen eine entscheidende Rolle bei der Vermietung von Wohnungen und Häusern. Neben der eigentlichen Miete können dem Mieter auch zusätzliche Kosten in Rechnung gestellt werden, die als Betriebskosten oder Nebenkosten bezeichnet werden. Es ist wichtig zu wissen, welche dieser Kosten tatsächlich auf den Mieter umgelegt werden dürfen und welche nicht. In diesem Zusammenhang ist es entscheidend, dass im Mietvertrag klar festgelegt ist, welche Betriebskosten umlagefähig sind und in welcher Höhe sie berechnet werden dürfen. Nur so kann eine transparente Abrechnung gewährleistet und mögliche Streitigkeiten vermieden werden.

Zu den Betriebskosten zählen die laufend anfallenden Ausgaben, die für den bestimmungsgemäßen Betrieb einer Immobilie anfallen. Dazu gehören zum Beispiel die Gebühren für die Müllentsorgung, Gebäudereinigung und Wasserversorgung. Welche Kosten zu den Betriebskosten zählen und welche nicht, steht in §1 der Betriebskostenverordnung.

Die Betriebskosten können über eine Vereinbarung im Mietvertrag auf die Mieter umgelegt werden.

In § 2 der Betriebskostenverordnung ist festgelegt, welche Kosten der Vermieter auf die Mieter umlegen darf.

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Die Nebenkosten umfassen alle Aufwendungen, die dem Vermieter im Zusammenhang mit der Immobilie entstehen. Anders als bei den Betriebskosten zählen zu den Nebenkosten auch Ausgaben, welche nicht auf die Mietparteien umgelegt werden können. Zu den Nebenkosten zählen beispielsweise Instandhaltungs-/ Verwaltungskosten und Instandsetzungskosten. Instandhaltungskosten sind prinzipiell vom Vermieter zu tragen, allerdings können gemäß der Betriebskostenverordnung Positionen wie die Wartung der Heizungsanlage oder auch die Kosten für die Gartenpflege auf den Mieter umgelegt werden.

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Wenn die Betriebskostenvorauszahlungen niedriger oder höher sind als die tatsächlichen Kosten, muss der Mieter diese Kosten nachzahlen oder bekommt Geld zurück. Das wird dann über die jährliche Betriebskostenabrechnung abgerechnet. Die Erstellung einer Betriebskostenabrechnung muss allerdings mit dem Mieter im Mietvertrag vereinbart sein. Sie wird einmal pro Jahr erstellt und enthält die angefallenen Betriebs- und Nebenkosten der Immobilie. Die Betriebskostenabrechnung enthält auch die Nebenkosten, die vom jeweiligen Mieter abhängig sind.

Für die Betriebskostenabrechnung gibt es verschiedene Verteilerschlüssel:

  1. Abrechnung nach Verbrauch: Diese Regelung gilt nur für Heizung und Warmwasser. Laut Heizkostenverordnung müssen 50 bis 70 Prozent dieser Kosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Der Rest wird nach Wohnfläche aufgeteilt. Die Kosten können nur umgelegt werden, wenn jede Mietpartei einen eigenen Zähler hat.
  2. Abrechnung nach Wohnflächenanteil: Der Umlageschlüssel legt fest, wie die Nebenkosten auf die Mieter aufgeteilt werden. In diesem Fall werden die Kosten entsprechend des Anteils an der Gesamtwohnfläche geteilt.
  3. Abrechnung nach Personenzahl: Die „kalten“ Betriebskosten (z.B. Wasserversorgung, Straßenreinigung, Müllabfuhr) werden nach der Anzahl der Bewohner einer Wohnung oder eines Hauses aufgeteilt. Wenn die Bewohner unterschiedlich viel Kosten verursachen, ist der Schlüssel nicht geeignet.
  4. Abrechnung nach Wohneinheit: Die kalten Nebenkosten werden nach der Anzahl der Wohneinheiten im Haus aufgeteilt. Jede Einheit zahlt den gleichen Anteil. Das funktioniert nur, wenn alle ähnlich viel verbrauchen.

Häufig schleichen sich in der Betriebskostenabrechnung Fehler ein, die sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter übersehen werden.

Ein wesentlicher Aspekt, ist beispielsweise die verspätete Abrechnung. Gemäß §566 Abs. 3 BGB, muss die Betriebskostenabrechnung dem Mieter spätestens nach Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Ist die Abrechnung beispielsweise für das Jahr 2020, so endet der Abrechnungszeitraum am 31.12.2020 und der Mieter muss die Abrechnung spätestens am 31.12.2021 erhalten. Sofern die Betriebskostenabrechnung nicht innerhalb der vorgegebenen Frist erfolgt, kann der Vermieter in der Regel keine Forderungen mehr stellen.

Welche Betriebskosten vom Mieter zu zahlen sind, wird im Mietvertrag geregelt. Die zu zahlenden Betriebskosten sind entweder im Mietvertrag einzeln aufgeführt oder es wird auf §2 der Betriebskostenverordnung verwiesen. Hier ist es wichtig zu beachten, dass auch nur die im Mietvertrag vereinbarten Betriebskosten, Teil der Betriebskostenabrechnung sein dürfen. Hier lohnt es sich bei Unsicherheiten noch einmal in den Mietvertrag zu schauen.

Ebenfalls muss die Betriebskostenabrechnung vollständig sein.

Dazu gehören:

  • Abrechnungszeitraum
  • Verteilerschlüssel
  • Auflistung der einzelnen Komponenten
  • Gesamthöhe der Betriebskosten
  • Anteil der Betriebskosten, den der Mieter tragen soll
  • Angabe der erfolgten Vorauszahlungen durch den Mieter

Wie Mieter mir fehlenden Angaben und Fehlerhaften Betriebskostenabrechnung umgehen sollten, ist dann allerdings mit der Hausverwaltung oder einem Anwalt zu besprechen.

Gerne beantworten wir Ihnen alle Fragen im Rahmen einer Vermietung Ihrer Wohnung durch Steinhaus Immobilien. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage.

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