Die Auflassungsvormerkung gilt als wichtigste Sicherung beim Kauf einer Immobilie. Im Grundstückskaufvertrag ist dafür Sorge zu tragen, dass weder der Verkäufer noch der Käufer in eine ungesicherte Vorleistung treten. Einerseits möchte der Verkäufer sicherstellen, dass er so lange Eigentum an der Immobilie besitzt, bis er den Kaufpreis erhalten hat. Auf der anderen Seite möchte der Käufer den Kaufpreis nicht zahlen, ohne dass sein Anspruch auf Übertragung des Eigentums gesichert ist.
Zudem vergeht zwischen der erfolgten Beurkundung des Kaufvertrages bis hin zum tatsächlichen Eigentümerwechsel im Grundbuch einiges an Zeit. Ohne Sicherung könnte der Verkäufer in diesem Zeitraum die Immobilie auch an eine Dritte Partei verkaufen, da er noch der rechtmäßige Eigentümer des Grundstücks ist. Diese Problematiken gilt es zu lösen, um den Käufer bestmöglich abzusichern und vor vertragswidrigen Verfügungen durch den Verkäufer zu schützen.
Zur Absicherung wird daher die Auflassungsvormerkung in das Grundbuch der verkauften Immobilie eingetragen. Diese Eintragung beantragen die beiden Vertragsparteien im notariellen Kaufvertrag.
Wirkung der Auflassungsvormerkung
Die Voraussetzungen sowie die Wirkung der Vormerkung werden in § 883 des BGB geregelt. Mit der Eintragung der Auflassungsvormerkung wird der Erwerber in Abteilung 2 des Grundbuchs vorgemerkt und sein Anspruch auf Eigentumsübertragung gesichert. Ab dem Zeitpunkt der Eintragung kann der Verkäufer das Grundstück nicht mehr an Dritte verkaufen, wodurch der Käufer einen umfassenden Schutz erhält und rechtlich abgesichert wird. Auch Belastungen und Rechte, die nach der Auflassungsvormerkung eingetragen werden, können nicht länger gegen den Käufer wirken. Im Insolvenzfall des Verkäufers kann außerdem im Rahmen einer Zwangsvollstreckung nicht auf die Immobilie zugegriffen werden.
Die Zahlung des Kaufpreises durch die finanzierende Bank wird durch die Eintragung möglich gemacht, da durch die Vormerkung der Anspruch des Erwerbers auf den Übergang des Eigentums gesichert ist. Er kann sich somit auf die Gegenleistung verlassen.
Löschung im Grundbuch
Die Vertragsparteien vereinbaren im Kaufvertrag die Bedingungen, unter denen der Kaufpreis fällig ist. Nachdem die vereinbarten Voraussetzungen eingetreten sind, wird vom Notar die Fälligkeit bestätigt und der Erwerber wird zur Zahlung des Kaufpreises aufgefordert.
Der Verkäufer bestätigt dem Notar im nächsten Schritt den Erhalt des Kaufpreises, woraufhin der Notar die Eigentumsumschreibung im Grundbuch sowie die Löschung der Auflassungsvormerkung beantragt. Sobald der Käufer als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wurde, wird die Auflassungsvormerkung als gegenstandslos angesehen und gelöscht.
Löschung bei Zahlungsverzug
Sollte der Erwerber seinen vertraglichen Pflichten zur Zahlung des Kaufpreises nicht nachkommen, so kann die Auflassungsvormerkung aus dem Grundbuch gelöscht werden. Dem Notar wird im Grundstückskaufvertrag eine Vollmacht erteilt, womit er die Berechtigung erhält die eingetragene Auflassungsvormerkung auch ohne die Zustimmung des Erwerbers wieder aus dem Grundbuch löschen zu lassen. Von dieser Vollmacht kann der Notar dann Gebrauch machen, wenn der Verkäufer von dem Kaufvertrag wegen Zahlungsverzug des Käufers zurücktritt.
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