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Bestandteile des Eigentums

17 Jun

Ein Immobilienverkauf wirft meist einige Fragen beim Verkäufer wie auch beim Käufer auf. Welche Bestandteile des Grundstücks gehören nach dem Kauf dem neuen Eigentümer? Was gilt beispielsweise für Bäume, die hauseigenen Mülltonnen oder den Gartenzaun?

Zunächst unterscheidet das Gesetz zwischen wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks und eines Gebäudes, Bestandteilen, Scheinbestandteilen und Zubehör. Die entsprechenden Regelungen befinden sich im BGB.

Wesentliche Bestandteile

Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks zählen sowohl Gebäude wie Häuser oder Garagen, aber auch Zäune oder Leitungen, solange sie eine feste Verbindung mit dem Boden aufweisen. Von einer festen Verbindung lässt sich dann sprechen, wenn die Bestandteile nicht vom Boden getrennt werden können, ohne dass dies zu einer Beschädigung führt. Auch Erzeugnisse wie Getreide oder Bäume zählen zu den wesentlichen Bestandteilen von Grundstücken, solange sie mit dem Boden verbunden sind.

Unter den wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes versteht man die zur Herstellung eingefügten Materialien, wie beispielsweise eingebaute Fenster oder Heizungsanlagen. Um zu einem wesentlichen Bestandteil zu zählen, müssen die Sachen eingefügt, also endgültig mit dem Gebäude verbunden sein. Diese Einfügung kann auch noch nach der Fertigstellung des Gebäudes erfolgen, wie zum Beispiel durch Umbau- oder Modernisierungsmaßnahmen.

Die wesentlichen Bestandteile von Grundstücken und Gebäuden werden beim Grundstücksverkauf automatisch Eigentum des Käufers. Da sie mitverkauft werden, beeinflussen diese ebenfalls den Verkaufspreis.

Rechte als Bestandteile eines Grundstücks

Auch Rechte, die mit dem Eigentum an einem Grundstück verbunden sind, gehören zu den Bestandteilen des Grundstücks. Hierzu gehören Vorkaufsrechte oder Grunddienstbarkeiten, die beim Verkauf der Immobilie von dem neuen Eigentümer übernommen werden.

Scheinbestandteile

Keine Bestandteile sind Sachen, welche nur einem vorübergehenden Zweck dienen und nur für diesen mit dem Boden verbunden sind. Sie sollen also zu einem späteren Zeitpunkt wieder von dem Grundstück oder Gebäude getrennt werden, wie beispielsweise Baugerüste oder vorübergehende Versorgungsleitungen. Diese Sachen bleiben als Scheinbestandteile weiterhin rechtlich selbstständig und werden nicht zu einem wesentlichen Bestandteil. Beim Grundstücksverkauf werden die Scheinbestandteile nicht mitverkauft und somit nicht zum Eigentum des Käufers.

Zubehör des Grundstücks

Nach §97 des BGB werden als Zubehör bewegliche Sachen bezeichnet, die keine Bestandteile des Grundstücks sind, zur Hauptsache eine dienende Funktion innehaben und ebenfalls eine räumliche sowie wirtschaftliche Verbindung zur Hauptsache aufweisen. So gehören beispielsweise die hauseigenen Mülltonnen oder Alarmanlagen eines Gebäudes zum Zubehör.

Grundsätzlich ist Zubehör rechtlich selbstständig. Im Zweifel erstreckt sich der Grundstückskaufvertrag auch auf das Zubehör und geht somit beim Verkauf an den Erwerber über. Es empfiehlt sich allerdings eine genaue Vereinbarung zum Eigentumsübergang im Kaufvertrag, um eventuellen Rechtsstreitigkeiten vorzubeugen.

 

Haftungsausschluss: Dieses Dokument wurde mit größter Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Inhalte können wir jedoch keine Gewähr übernehmen.

Levina Kaars

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