Wer in Deutschland eine Immobilie erwirbt, muss nicht auch zwangsläufig Eigentümer des Grundstücks werden. Der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung auf einem Erbpachtgrundstück bringt sowohl Vorteile als auch Nachteile für einen Immobilienkäufer mit sich. In diesem Artikel erhalten Sie einen kurzen Überblick über die wichtigsten Grundsätze und Stolperfallen beim Thema Erbbaurecht.
Was ist ein Erbbaurecht und wie funktioniert es?
Der gesetzliche Rahmen zum Erbbaurecht ist im Erbbaurechtsgesetz (kurz „ErbbauRG“) geregelt. Allgemein gesprochen handelt es sich um das Recht, ein Bauwerk auf einem Grundstück zu errichten und/ oder zu unterhalten, welches nicht im Eigentum des Immobilieneigentümers ist. Statt das Grundstück zu erwerben, verpflichtet sich der Erbbauberechtigte, regelmäßig einen sogenannten Erbbauzins an den Grundstückseigentümer und Erbbaurechtsgeber zu bezahlen.
Die Höhe des Erbbauzinses ist grundsätzlich frei verhandelbar. In den meisten Fällen orientiert sie sich aber am Grundstückswert, der Gegenstand des Erbbaurechtsvertrages wird. Eine gängige Höhe des Erbzinses sind 3% – 5% des Grundstückswertes jährlich, dies kann aber je nach Erbbaurechtsgeber und Region variieren.
Grundsätzlich kann jeder Immobilieneigentümer Erbbaurechtsgeber sein oder werden. In der Praxis sind es aber häufig Kirchen oder staatliche Institutionen, die als Erbbaurechtsgeber auftreten. Für den Grundstückseigentümer ist das Erbbaurecht ein beschränktes dingliches Recht.
Stark vereinfacht gesprochen bedeutet Erbbaurecht also, dass der Immobilienkäufer nur das Bauwerk erwirbt, und für das Grundstück regelmäßig einen Erbbauzins bezahlt, ähnlich wie bei einer Pacht oder Miete. Häufig liest und hört man daher auch von der sog. „Erbpacht“, wenn von Erbbaurecht die Rede ist.
Die Begrifflichkeiten „Erbbaurecht“ und „Erbpacht“
Die sogenannte Erbpacht gibt es heute in Deutschland nicht mehr. Seit 1947 ist die Erbpacht in Gänze abgeschafft worden. Trotzdem wird der Begriff heute noch häufig fälschlicherweise benutzt, wenn vom Erbbaurecht gesprochen wird.
Welche Vor- und Nachteile hat das Erbbaurecht?
Aus Immobilienkäufersicht liegt der größte Vorteil vermutlich darin, dass das Grundstück nicht als Kaufpreis mit der Immobilie erworben werden muss. Auf den ersten Blick sind diese Immobilienangebote dann meist deutlich günstiger als „normale Verkäufe“ mit Grundstück. Dies macht ja auch nur Sinn, da eben nur das Bauwerk erworben wird und nicht das Grundstück.
Da es sich um ein „grundstücksgleiches Recht“ handelt, wird das Erbbaurecht an sich wie ein Grundstück behandelt. Das bedeutet, dass für das Erbbaurecht ein Erbbaugrundbuch angelegt wird, welches wie ein normales Grundbuch aufgebaut ist und funktioniert. Es kann also mit einer Grundschuld oder Hypothek belastet werden und auch beispielsweise verkauft oder vererbt werden.
Der Nachteil für den Immobilienkäufer liegt darin, dass er in Form des Erbbauzinses zwar für das Recht der Nutzung zahlt, das Grundstück ihm aber nie gehören wird. Vergleicht man den Erwerb mit Erbbaurecht mit einem herkömmlichen Kauf, bei dem Immobilie und Grundstück erworben werden, so tilgt der Erwerber mit seiner monatlichen Annuität Immobilie und Grundstück. Ist das Darlehen irgendwann abbezahlt, gehört dem Eigentümer beides. Beim Erbbaurecht ist zwar auch die Immobilie irgendwann getilgt, die Erbpacht läuft jedoch weiter und das Grundstück gehört weiterhin dem Erbbaurechtgeber.
Ebenso ist zu berücksichtigen, dass Erbbaurechtsverträge meist zeitlich befristet sind. Häufig beträgt die initiale Laufzeit 99 Jahre, was möglicherweise die meisten Käufer nicht stören dürfte. Allerdings ist die Laufzeit grundsätzlich frei verhandelbar und kann auch eine geringere Zeitspanne umfassen. Ebenso beginnt die Laufzeit bei einem Kauf nicht neu. Erwerben Sie also ein Haus mit Erbbauzins, bei dem der Vertrag schon seit 70 Jahren läuft, ist natürlich insbesondere zu prüfen, wie die Verlängerungsmöglichkeiten aussehen. Wichtig dabei ist, dass der Erbbaurechtsnehmer keinen Anspruch auf Verlängerung des Erbbaurechtsvertrages hat. Meist orientiert sich die Entschädigung, die der Eigentümer des Grundstückes bei Auslaufen des Vertrages für die Immobilie bezahlen muss, am aktuellen Marktwert der Immobilie. Aber auch hier gibt es unterschiedliche Ausgestaltungsmöglichkeiten.
Worauf sollte beim Kauf mit Erbbaurecht besonders geachtet werden?
Grundsätzlich empfehlen wir, dass bei einem Kauf mit Erbbaurecht ein Profi den Erbbaurechtsvertrag für Sie überprüfen sollte. Wir informieren hier zwar über grundsätzliche Themen und Aspekte, bieten aber natürlich keinerlei rechtliche Beratung an. Aus unserer Erfahrung gibt es aber immer wieder Punkte, die bei einem Kauf mit Erbbaurecht besonders wichtig sind:
- Die Erbbauzinshöhe. Wie hoch ist die jährliche Erbbauzinshöhe prozentual vom aktuellen Grundstückswert? Wie passt sich der Erbbauzins im Laufe der Zeit an? Häufig wird eine Erhöhung an den Verbraucherpreisindex gekoppelt.
- Die Restlaufzeit. Wie lange läuft der Erbbaurechtsvertrag noch? Was passiert nach Ablauf? Kann der Vertrag verlängert werden? Kann das Grundstück ggf. sogar erworben werden?
- Die Entschädigung bei Ablauf. Wie wird dem Erbbaurechtsnehmer der Wert des Gebäudes nach Auslaufen des Vertrages kompensiert? Erhält der Erbbaurechtsnehmer den vollen Marktwert zum Zeitpunkt des Auslaufens des Vertrages oder nur einen Teil davon?
- Belastungen und Umbauten. Ist für Belastungen im Erbbaugrundbuch die Zustimmung des Grundstückseigentümers nötig? Gleiches gilt für Um- oder Anbauten am Gebäude.
- Die Finanzierbarkeit. Beim Kauf einer Immobilie mit Erbbaurecht ist insbesondere die Finanzierung gut zu prüfen. Viele Banken fordern erfahrungsgemäß für die Kreditvergabe einen höheren Eigenkapitalanteil als bei einem herkömmlichen Kauf. Ebenso ist den Banken meist wichtig, dass der Kredit vor Auslaufen des Erbbaurechtsvertrages vollständig getilgt ist.
Die konkrete Ausgestaltung des Erbbaurechtsvertrages ist also entscheidend, ob der Immobilienkauf lohnen könnte oder nicht. Wir empfehlen Ihnen, diesen juristisch überprüfen zu lassen, um die oben genannten und weiteren Aspekte vor einem Kauf sicherstellen zu können.
Fazit
Der Kauf einer Immobilie mit Erbbaurecht ist eine spannende Möglichkeit, eine Immobilie ohne das Grundstück zu einem vergleichsweise günstigeren Preis erwerben zu können. Dennoch ist zu berücksichtigen, dass die gezahlten Erbbauzinsen nicht das eigene Vermögen steigern, wie es bei der Tilgung eines normalen Grundstücks der Fall wäre.
Von einer möglichen Wertsteigerung des Grundstückes profitiert entsprechend der Erbbaurechtsgeber und nicht der Erbbaurechtsnehmer. Im Gegenteil: steigt der Wert des Grundstückes, steigt auch häufig der Erbbauzins (je nach Ausgestaltung des Erbbaurechtsvertrages). Dennoch ermöglicht das Erbbaurecht häufig den Erwerb von Immobilieneigentum, der ansonsten ggf. nicht möglich gewesen wäre. Ob sich der Erwerb dann lohnt, ist also eine Einzelfallbetrachtung.
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