Der Mietspiegel ist in Deutschland der Referenzpunkt für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sowohl für den Vermieter als auch dem Mieter stellt der Mietspiegel ein wichtiges Hilfsmittel dar. Anhand des Mietspiegels können Vermieter Mieterhöhungen begründen und die Miethöhe bei Weitervermietungen bestimmen. Mieter können sich mit dem Mietspiegel darüber informieren, ob sie einen zu hohen Mietzins für ihre Wohnung zahlen. Zuletzt hatte jede Stadt oder Gemeinde die Wahl, einen Mietspiegel zu führen. Dies wurde mit der neuen, in Kraft getretenen Reform, vom 01. Juli 2022 geändert. Ziel ist es, dass in der Zukunft Städte und Gemeinden qualitativ hochwertige Mietspiegel zum Einsatz kommen lassen.
Was ist der Mietspiegel?
Der Mietspiegel stellt eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete im frei finanzierten Wohnungsraum dar und wird von der Gemeinde oder den Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt. Die ortsübliche Vergleichsmiete stellt den vor Ort üblichen Mietpreis dar und wird aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde für unmöblierte Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vereinbart wurde. Sie wird aus den Mietpreisen gebildet, die in der Stadt oder der Gemeinde in den letzten sechs Jahren vereinbart wurde. Somit schafft der Mietspiegel eine Markttransparenz und dient unter anderem als Begründungsmittel für Mieterhöhungen und Wiedervermietungen.
Mietspiegel Arten
Nach der gesetzlichen Definition zählt jede Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, die von der Gemeinde oder den Interessenvertretern erstellt und von der zuständigen anerkannt wurde, zum Mietspiegel. Das Gesetz unterscheidet zwischen dem einfachen und dem qualifizierten Mietspiegel. Bei einem einfachen Mietspiegel handelt es sich um eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, dieser wird gemäß § 558c von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt. Der qualifizierte Mietspiegel unterscheidet sich gemäß § 558 d BGB vom einfachen Mietspiegel dadurch, dass er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wird und im Abstand von zwei Jahren an die Marktentwicklung angepasst und nach vier Jahren neu erstellt wird.
Mietspiegelreform: Das ändert sich
Mit der Reform des Mietspiegels traten einige Änderungen in Kraft. In Städten, in denen mehr als 50.000 Einwohner leben, ist die Erstellung eines Mietspiegels nun verpflichtend. So sind Städte, die bis lang keinen Mietspiegel hatten, verpflichtet erstmalig bis zum 01.01.2023 einen einfachen Mietspiegel zu erstellen und diesen zu veröffentlichen. Für einen qualifizierten Mietspiegel haben die Gemeinden bis zum 01.01.2024 Zeit, diesen zu erstellen und zu veröffentlichen.
Mindeststandard für den qualifizierten Mietspiegel
In der Vergangenheit kam es des Öfteren vor, dass Gerichte den qualifizierten Mietspiegel aufgrund von Mieterhöhungen anzweifelten, mit denen die Mieter nicht einverstanden waren. Die Begründung hierfür lautet mitunter, dass der Mietspiegel ein verzerrtes Bild des Wohnungsmarktes darstellt. Um den Mietspiegel zukünftig rechtssicherer darzustellen und den Wohnungsmarkt realistischer abzubilden, wird es mit der neuen Reform des Mietspiegelrechts nun einheitliche Vorgaben geben. So wurden in der neuen Mietspiegelverordnung gesetzliche Mindeststandards festgelegt, anhand derer ein qualifizierter Mietspiegel erstellt werden kann. Diese Standards beziehen sich vor allem auf die Auswahl von Vergleichswohnungen und den Umfang von vergleichbaren Wohnungen. Dadurch verspricht sich der Gesetzgeber, dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete in Zukunft zuverlässiger ermitteln lässt und der Mietspiegel vor Gericht nicht mehr angezweifelt wird.
Auskunftspflicht für Mieter und Vermieter
Ebenfalls neu ist die Auskunftspflicht für Vermieter und Mieter. Bislang wurden alle zwei Jahre Daten für die Erstellung des Mietspiegels durch Umfragen auf freiwilliger Basis erhoben. Mit der neuen Reform werden die Daten weiterhin durch Umfragen erfasst, allerdings nun zur Pflicht. Mieter und Vermieter sollen nun verpflichtende Angaben zum Mietverhältnis, zur Höhe der Miete, zur Ausstattung und zu anderen Merkmalen der Wohnung machen. Verstöße können mit einem Bußgeld geahndet werden.
Änderung für Behörden
Durch das neue Mietspiegelreformgesetz haben Behörden nun die Möglichkeit, an zuverlässige Informationen zu kommen, indem sie Daten aus dem Melderegister nutzen können. Zudem sind sie befugt, die Informationen zu nutzen, die aus Gebäude- und Wohnungszählungen sowie aus der Verwaltung der Grundsteuer bekannt geworden sind.
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