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Die eigene Immobilie verkaufen und zurückmieten – funktioniert „sale and lease back“ in Deutschland?

03 Jul

Die eigene Immobilie ist meist der größte Vermögenswert, den Sie in Ihrem Leben anschaffen. Das Zuhause dient dabei nicht nur als Wohnort für die eigene Familie, sondern auch gleichzeitig als private Altersvorsorge für das Rentenalter. Diese Idee ist beliebt – die eigenen vier Wände sind die beliebteste Form der Altersvorsorge der Deutschen überhaupt. Welche Vorteile kann das „Sale and lease back“ Verfahren für Eigentümer haben?

Das Problem ist, dass der Vermögenswert „Eigenheim“ im Alter keine Liquidität bietet.

Die abbezahlte Immobilie ist meist seit dem Erwerb oder dem Bau sehr stark im Wert gestiegen, besonders hier in Hamburg und im Umfeld. Solange Sie jedoch in diesem abbezahlten Eigenheim weiter leben möchten, können Sie daraus keinen Vorteil ziehen, da Sie durch das Abbezahlen oder die Preissteigerung monatlich nicht mehr Geld zur Verfügung haben (bis auf das Wegfallen der Kreditannuität).

Die Lösungsansätze – ein kurzer Überblick

Wenn Sie sich näher mit diesem Problem beschäftigen, weil Ihnen vielleicht selbst schon dieser Nachteil des Eigenheims bewusst geworden ist, stellen Sie vermutlich recht schnell fest, dass die wenigen Lösungsansätze allesamt größere Haken und Fallstricke mit sich bringen.

Häufig wird als Lösung das lebenslange Wohnungsrecht angepriesen, häufig auch in Kombination mit einer Leibrente. Der Grundgedanke dabei ist gut: die eigene Immobilie wird verkauft, Sie erhalten jedoch das (meist lebenslange) Wohnungsrecht und sogar eine monatliche (oder einmalige) Zahlung vom Erwerber. Unserer Erfahrung nach als Immobilienmakler in Hamburg ist dieses Modell jedoch auf der Nachfragerseite sehr unbeliebt. Kein Wunder – der Käufer geht ein großes Risiko ein, sowohl zeitlich als auch finanziell, denn der Käufer ist beispielsweise für die Instandhaltung der Immobilie und die somit entstehenden Kosten zuständig. Erhält jedoch weder Mieteinnahmen oder sonstige Zahlungen. Wir haben schon einige Objekte mit Wohnrecht verkauft, erfahrungsgemäß lässt sich dies jedoch nur in äußerst gefragten Lagen realisieren. Da der Markt hierfür jedoch sehr klein ist, soll es in diesem Blogartikel nicht darum gehen.

Eine Alternative ist die Umkehrhypothek. Die Idee dabei ist, dass Sie monatlich Geld von Ihrer Bank erhalten, statt monatlich Geld zu bezahlen. Dadurch baut sich im Laufe der Jahre eine Belastung auf der Immobilie auf. Beim Verkauf oder Vererben der Immobilie erhält dann zunächst die Bank Ihr Geld zurück, der Rest geht an Sie oder Ihre Erben. In den USA ist das Modell als „reverse mortgage“ bekannt und durchaus etabliert. Das Problem in Deutschland jedoch ist, dass kaum eine Bank dieses Produkt ernsthaft anbietet. Uns zumindest ist hier kein Bankhaus bekannt, welches wir Ihnen für dieses Produkt empfehlen können. Zwar gibt es einige private Unternehmen, die dies in ähnlicher Form anbieten, dies bringt aber natürlich ganz andere Risiken mit sich.

Für uns hat sich in der Praxis in der Tätigkeit als Hamburger Immobilienmakler vor allem eine Lösungsmöglichkeit etabliert: das „Sale and lease back“ Verfahren. Im Folgenden gehen wir näher auf die Vor- und Nachteile dieses Lösungsansatzes ein und berichten von unserer Erfahrung mit diesem Verfahren.

Was ist „Sale and lease back“?

Auch dieses Modell ist in den USA sehr geläufig und lässt sich mit „Verkaufen und zurückmieten“ übersetzen.

Das Verfahren kommt für Sie in Frage, wenn:

  • Sie in Ihrer Immobilie weiterhin wohnen möchten
  • Die Liquidität aus dem Vermögenswert ziehen möchten (als Kaufpreis)
  • bereit sind, nach dem Verkauf Miete zu bezahlen

Die Vorteile für Sie als Eigentümer und Verkäufer der Immobilie liegen auf der Hand: wohnlich ändert sich nichts für Sie, aber Sie können das Geld aus Ihrer Altersvorsorge im Eigenheim nutzen.

Aber auch für den Käufer Ihrer Immobilie, der eine Anlageimmobilie sucht und nicht an einem zeitnahen Eigennutzen interessiert ist, hat das Verfahren Vorteile. Zunächst einmal kann sich der Käufer zu den aktuell niedrigen Zinsen eine attraktive Anlageimmobilie sichern. Sie als Mieter sind zudem eine sichere Partie – immerhin haben Sie neben Ihrer Rente dann auch den Kaufpreis erhalten, von dem Sie Miete bezahlen können. Der Käufer weiß, wie Sie wohnen und Ihr Haus bisher gepflegt haben. Somit wird es absehbar, wie Sie mit Ihrem Zuhause auch weiterhin umgehen werden. Die Zinsen, die der Käufer zudem bezahlt, kann er steuerlich als Werbungskosten geltend machen. Und letztendlich kann sich der Käufer zum heutigen Kaufpreis eine Immobilie sichern, die in einigen Jahren oder Jahrzehnten vielleicht schon deutlich teurer ist.

Wie ist der Ablauf im Detail?

Zunächst ist der realistische Kaufpreis zu bestimmen, den Sie bei dem Verkauf im „Sale and lease back“ Verfahren zu erwarten haben. Während Einfamilienhäuser meist klassisch nach dem Sachwertverfahren und dem Vergleichswertverfahren bewertet werden, kommt hier auch insbesondere das Ertragswertverfahren zum Einsatz. Das Ertragswertverfahren stellt vereinfacht ausgedrückt die Sicht eines Investoren da. Dabei prüfen wir, welche marktübliche Rendite ein Kapitalanleger bei der genauen Lage Ihrer Immobilie erwartet. Außerdem spielt dann der Mietpreis eine Rolle, den Sie nachher bereit sind zu bezahlen. Die Immobilienbewertung in diesem Verfahren ist deutlich komplexer als eine „normale Immobilienbewertung“, sprechen Sie uns gern für eine nähere Beratung und Einschätzung an.

Auch die Vermarktung läuft in diesem Fall etwas anders ab. Haben wir dann gemeinsam den richtigen Käufer gefunden, müssen die Details Ihrer künftigen Zusammenarbeit mit dem neuen Vermieter geklärt werden. Dabei ist den meisten Verkäufern insbesondere ein Anliegen, sich vor einer Kündigung zu schützen und so eine längere Zeit bis hin zu lebenslang das Recht zu erhalten, zuhause wohnen bleiben zu dürfen. Hier arbeiten wir speziell mit einem sehr erfahrenen Notariat zusammen, das sich ebenfalls auf das „Sale and lease back“ Verfahren spezialisiert hat. So wird Ihr Mietvertrag direkt mit dem Kaufvertrag gesichert. Außerdem können viele individuelle Vereinbarungen, die Ihnen oder dem Käufer wichtig sind, getroffen und vertraglich abgesichert werden.

Ist der Verkauf realistisch umsetzbar am aktuellen Immobilienmarkt?

Das kommt ganz auf Ihre Immobilie und Vorstellungen an. Grundsätzlich können wir aber ganz klar sagen: ja!

Häufig können wir Ihnen schon nach einem ersten Gespräch zu Ihrem Vorhaben eine realistische Vorstellung geben, mit welchem Verkaufspreis Sie rechnen können und wie realistisch es ist, einen entsprechenden Käufer für dieses Modell zu finden.

Wir haben in jüngster Vergangenheit sehr positive Erfahrungen mit diesem Verfahren gemacht. Gerade im Vergleich zum Verkauf mit Wohnrecht ist diese Variante am Markt aus unserer Sicht deutlich besser akzeptiert. Wir haben bereits mehrere Verkäufe mit dem „Sale and lease back“ Verfahren in Zusammenarbeit mit unserem Notariat erfolgreich realisieren zu können.


Wenn auch Sie Interesse an dem Versilbern Ihres Betongoldes haben, sprechen Sie uns doch gern an! Sie erreichen uns unter der 040 764 802 26.

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