Das Angebot für bezahlbaren Wohnraum wird immer geringer, aus diesem Grund versucht der Gesetzgeber mit der Mietpreisbremse Einfluss auf die Entwicklung des Wohnungsmarktes zu nehmen. In Wohngebieten mit einem begrenzten Angebot soll unter anderem verhindert werden, dass Vermieter die Kaltmiete rasant erhöhen. Durch die Mietpreisbremse soll sich diese Preisentwicklung verlangsamen.
Was bedeutet die Mietpreisbremse?
In den vergangenen Jahren ist das Mietniveau in Deutschland stark angestiegen. Seit 2015 bewirkt die Mietpreisbremse, dass Vermieter bei einer Neuvermietung von Bestandswohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnraum die Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete festsetzen dürfen. Wie hoch die Vergleichsmiete ist, kann dem einfachen oder qualifizierten Mietspiegel der jeweiligen Gemeinde entnommen werden. Die Entscheidung, wann ein Wohnungsmarkt als angespannt gilt, obliegt den einzelnen Bundesländern. Sobald ein Bundesland den Wohnungsmarkt in einer bestimmten Region als angespannt erklärt, gilt die Mietpreisbremse für fünf Jahre.
Wann gilt die Mietpreisbremse nicht?
Die Mietpreisbremse gilt bei der Neuvermietung von Bestandswohnungen. Laut § 556f BGB dürfen Vermieter bei Neubauten, die nach dem 01. Oktober 2014 erstmals genutzt werden, die Miethöhe frei festlegen und müssen sich nicht an die Mietpreisbremse halten. Gleiches gilt bei der ersten Vermietung nach umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen. Eine Modernisierung gilt als umfassend, wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass sich die Kosten auf ein Drittel dessen belaufen, was ein vergleichbarer Neubau gekostet hätte. Ebenso greifen laut § 556e BGB die Regelungen der Mietpreisbremse nicht, wenn die Vormiete bereits höher als die zulässigen zehn Prozent betrug, dann kann sich der Vermieter auf den Bestandschutz berufen und darf weiterhin die erhöhte Vormiete verlangen.
Keine Mietpreisbremse bei einer Indexmiete
Bei einer Indexmiete wird die Höhe der monatlichen Miete anhand des Verbraucherpreisindex berechnet, welcher jährlich vom Statistischen Bundesamt veröffentlicht wird. Dieser weist die durchschnittlichen Lebenshaltungskosten privater Haushalte in Deutschland aus. Wenn der Index steigt, steigen die Kosten für Verbraucher und somit die Miethöhe. Bei einer Indexmiete muss lediglich die Anfangsmiete den Regelungen der Mietpreisbremse entsprechen und kann im Laufe der Jahre über die durch die Mietpreisbremse festgelegte Maximalmiete steigen.
Der Unterschied zwischen Mietpreisbremse und Kappungsgrenze
Die Kappungsgrenze wurde zwei Jahre vor der Mietpreisbremse eingeführt und gilt bei bestehenden Mietverhältnissen. Sie regelt, dass sich die Miethöhe innerhalb von drei Jahren höchstens um zwanzig Prozent erhöhen darf. Die Mietpreisbremse gilt hingegen bei einer Neuvermietung und regelt, dass der Vermieter in Gebieten mit einem angespannten Wohnraum die Miethöhe maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete festlegen darf.
Änderungen seit dem Januar 2019/ April 2020
Seit 2019 gilt eine strengere Auskunftspflicht für Vermieter. Laut § 556e kann der Vermieter aufgrund des Bestandschutzes bei einer Neuvermietung die gleiche Miete verlangen, die der vorherige Mieter zahlte, selbst wenn diese höher als die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete ist. Seit Januar 2019 sind Vermieter jedoch dazu verpflichtet, unaufgefordert und schriftlich vor Mietvertragsbeginn offenzulegen, welche Miethöhe sie vom Vormieter verlangt haben, wenn sich der Vermieter für sein Mietverlangen auf die bisherige Miete bezieht. Weitere Änderungen sind, dass die Modernisierungsumlage von elf auf acht Prozent der Kosten sank. Zudem können Mieter nun zu viel gezahlte Miete innerhalb von zwei Jahren rückwirkend zurückfordern. Bis April 2020 war eine Erstattung der zu viel gezahlten Miete nur ab dem Zeitpunkt der Rüge möglich.
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