Die eigene Immobilie gilt als beliebteste Form der privaten Altersvorsorge schlechthin. Nicht nur der Preisanstieg der vergangenen Jahrzehnte hat dafür gesorgt, dass viele Eigentümer im Laufe des Lebens einen stattlichen Vermögenswert angespart haben. Wofür dann eine Umkehrhypothek?
Die Problematik am Eigenheim – viel Vermögen, wenig Liquidität
Die Problematik dabei scheint jedoch, dass dieser Vermögenswert nur in nutzbare Liquidität umgewandelt werden kann, wenn die eigene Immobilie verkauft wird. Zumindest ist das der einfachste Weg, um Geld aus dem abbezahlten Eigenheim zu machen. Wir erleben jedoch auch sehr häufig Kunden, welche gern in der eigenen Wohnung oder im eigenen Haus wohnen bleiben möchten, und dennoch einen monetären Vorteil aus dem abbezahlten Eigenheim im Alter ziehen möchten.
Im Rahmen unserer Blogreihe „Liquidität im Alter“ haben wir bereits Lösungsmöglichkeiten vorgestellt. Wir haben uns als Unternehmen insbesondere auf das „Sale and lease back“-Verfahren spezialisiert und so vielen Kunden Liquidität verschafft, ohne aus der eigenen Immobilie ausziehen zu müssen. In diesem Blogbeitrag möchten wir Ihnen eine Alternative vorstellen, bei der Sie den Verkauf der Immobilie vermeiden können.
Wie funktioniert die Umkehrhypothek?
Umkehrhypotheken sind in den angelsächsischen Ländern längst etabliert und erfahren teilweise sogar eine staatliche Förderung. In Deutschland hingegen ist das Konzept bisher wenig verbreitet und weitestgehend in der Entwicklungsphase.
Der Begriff Umkehrhypothek lässt schon die Funktionsweise deutlich werden: im Gegensatz zu einem klassischen Hypothekendarlehen wird der Zahlungsstrom umgekehrt.
Die Immobilie wird dabei vom Kreditgeber beliehen, hierbei dient der Wert der Immobilie als Grundlage für die Bestimmung der Rentenzahlungen oder der einmaligen Zahlung. Die Grundform der Umkehrhypothek ist also die klassische Hypothek, also ein Grundpfandrecht, welches der Absicherung des Gläubigers bei der Immobilienfinanzierung dient.
Bei der klassischen Hypothek erfolgt die Rückzahlung durch den Kreditnehmer in konstanten Raten, welche sich aus Zinsen und Tilgung ergeben und gemeinsam die Annuität darstellen. Die Grundidee einer Hypothek besteht darin, dass sich ihr Wert an der Restschuld des Darlehensorientiert. Die laufenden Tilgungsleistungen vermindern die Restschuld und damit vermindert sich auch fortlaufend der Wert der Hypothek.
Die Logik einer klassischen Hypothek wird bei der Umkehrhypothek demnach umgekehrt: statt einer fortlaufenden Reduzierung der Restschuld baut sich die Restschuld bis zum Endpunkt des Darlehens weiter auf, sodass zu Vertragsende dann die Hypothek ihren höchsten Wert erreicht.
Der risikoadjustierte Beleihungswert des Objektes wird sowohl als Berechnungsgrundlage für die Ansprüche des Eigentümers der Immobilie als auch als Sicherheit für den Kreditgeber der Umkehrhypothek genutzt.
Unterschiedliche Möglichkeiten der Ausgestaltung
Eine Umkehrhypothek kann grundsätzlich entweder als einmalige Auszahlung gestaltet werden oder in Form von monatlichen Auszahlungen an den Eigentümer der Immobilie erfolgen. Gängiger ist dabei nach unserer Einschätzung, dass der Kreditnehmer regelmäßige Zahlungen erhält, wodurch der Kreditbetrag permanent steigt.
Die Höhe des Kredites der Umkehrhypothek steigt dabei einerseits durch die Auszahlungen an den Kreditnehmer und andererseits durch die Verzinsung dieser ausgezahlten Beträge. Die Fälligkeit der Zinsleistungen wird jedoch erfahrungsgemäß meist bis zur Endfälligkeit des gesamten Darlehens gestundet.
Probleme der Umkehrhypothek in Deutschland
Trotz dieser für den Kreditnehmer günstig erscheinenden Konditionen hat sich die Umkehrhypothek in Deutschland bisher nicht etablieren können. Denn neben nachfrageseitiger Hemmnis birgt das Produkt Umkehrhypothek auch für Anbieter schwer kalkulierbare Risiken. Hierzu zählt unter anderem das Langlebigkeitsrisiko, welches das Risiko für den Anbieter darstellt, dass der Kunde die statistische Lebenserwartung übertrifft. Die Gefahr dabei liegt in der exponentiell steigenden Zinslast während der Laufzeit, da so die Kosten des Kredites bei sehr hohem Sterbealter stark ansteigen.
Dennoch ist für den Anbieter der Umkehrhypothek der Kreditrahmen genau zu prüfen, damit am Ende der Laufzeit der Wert der Immobilie nicht überstiegen wird. Dabei spielen neben dem Kalkulationszinssatz und dem Verkehrswert der Immobilie ebenso die erwartete Wertentwicklung des Objektes und die Laufzeit eine entscheidende Rolle. Die Ungewissheit dieser wertbestimmenden Faktoren macht die Kalkulierbarkeit der Umkehrhypothek für den Anbieter sehr schwierig. Denn neben der Unsicherheit der Kreditlaufzeit durch das Alter des Kreditnehmers sind auch die künftige Wert- und Zinsentwicklung schwierig zu prognostizieren.
Weiteres Risiko für Anbieter ist das Immobilienpreisrisiko. Während bei der klassischen Hypothek der Verkehrswert zum Zeitpunkt der Kreditvergabe für die Bestimmung des Beleihungswertes herangezogen wird, muss bei der Umkehrhypothek der Verkehrswert „für einen in der Zukunft unbestimmt liegenden Zeitpunkt“ bestimmt werden.
Allein der Effekt eines Wertzuwachses bei einem angenommenen Zeitraum von 20 Jahren bei einer jährlichen Wertsteigerung der Immobilie von hypothetischen 2 Prozent im Vergleich zu einem stagnierenden Immobilienwert über den selben Zeitraum verdeutlicht die Bedeutung der Bestimmung des Verkehrswertes eines Objektes zu dem in der Zukunft liegenden Zeitpunkt. Je nach Prognostizierung der Wertentwicklung kann es so zu erheblichen Abweichungen des Verkehrswertes eines Objektes kommen, was für die Anbieter des Produktes der Umkehrhypothek ein großes Planungsrisiko darstellt.
Zusätzlich besteht für die Anbieter einer Umkehrhypothek das sogenannte Zinsänderungsrisiko. Mit zunehmendem Alter des Kreditnehmers steigt entsprechend auch die Zinsschuld auf den Kredit an. Da die Kreditdauer zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ungewiss ist, ist auch eine fristenkongruente Refinanzierung schwer durchführbar.
Die Summe der Risiken sowie die bisher sehr niedrigen Abschlusszahlen veranlassen die Kreditgeber bisher zu sehr vorsichtigen Kalkulationen, sodass derzeit auf dem wenig entwickelten deutschen Markt für dieses Produkt wenig attraktive Angebote für mögliche Kunden einer Umkehrhypothek bestehen.
Die hohen Sicherheitsabschläge in Form von sehr niedrig angesetzten Beleihungswerten bei sehr hoher Lebenserwartung ergeben so oftmals nur Beleihungssätze von 15-25 Prozent vom Beleihungswert einer Immobilie.
Für viele unserer Kunden ist eine Beleihung von 15-25% des Beleihungswertes der Immobilie schlicht zu wenig, sodass viele das „Sale and lease back“-Konzept bevorzugen.
Wenn auch Sie Interesse an dem Versilbern Ihres Betongoldes haben, sprechen Sie uns doch gern an! Sie erreichen uns unter der 040 764 802 26.
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