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Die Vermietung – Eine Entscheidung mit langfristigen Auswirkungen

10 Feb

Die Vermietung von Wohnraum stellt eine beliebte Form der privaten Altersvorsorge dar. Viele Vermieter nutzen ihre Kapitalanlage insbesondere im Alter, um mit den Mieteinnahmen die eigene Rente aufzustocken.

Damit dieses Vorhaben gelingt, sollten im Vorwege einige Punkte für eine erfolgreiche Vermietung berücksichtigt werden. Denn bei einer Vermietung trifft man oftmals eine sehr langfristige Entscheidung, bei der sich im Nachgang häufig einige Stolpersteine herausstellen, die hätten vermieden werden können. Ein starker Mieterschutz oder die gesetzlichen Vorgaben der Mietpreisbremse sind nur einige Aspekte, die unbedingt bedacht werden müssen. Primär ist eine solide Rendite für den Vermieter erstrebenswert, jedoch gibt es weitere Faktoren, die nicht außer Acht gelassen werden sollten, um unter anderem ein entspanntes Mietverhältnis zu erzielen. Wichtig ist vor allem das Bewusstsein darüber, dass es sich um eine sehr langfristige Entscheidung für mehrere Jahre handelt, die aufgrund der Gesetzbebung nicht ohne Weiteres rückgängig gemacht werden kann. Aus diesem Grund sollte es neben einer guten Rendite ebenso Ziel sein, sein Eigentum an verlässliche Mieter zu überlassen, die neben einer regelmäßigen Zahlung die Mietsache auch fürsorglich behandeln.

Im nachfolgenden Artikel möchten wir Ihnen einen Überblick über einige relevante Themen und Meilensteine bei der Vermietung geben. Hierbei gilt, dass dieser Beitrag jedoch keine Rechtsberatung darstellt oder gar ersetzt, sondern vielmehr als Hilfestellung bei Ihrer eigenen Planung dienen kann.

Gute Vorbereitung und Organisation sind das A und O

Der Vermietungsprozess nimmt viel Zeit in Anspruch und ist im Vorfeld gut zu planen. Grundsätzlich ist am Anfang die Entscheidung zu treffen, ob überhaupt eine langfristige Vermietung angestrebt wird oder ein Eigenbedarf in Zukunft (z. B. nach einem oder mehreren Jahren) eintreten kann. Darüber hinaus sind  einige Ausschlusskriterien von Bewerbern durch Sie festzulegen, damit diese im Vorfeld auch klar kommuniziert werden können.

Vor dem Inserat ist zunächst die anzusprechende Zielgruppe zu bestimmen. Nicht jedes Objekt ist gleichermaßen für eine bestimmte Personengruppe geeignet. Hierbei spielen Merkmale wie z.B. die Größe, Ausstattung oder die Raumaufteilung Ihrer Immobilie eine entscheidende Rolle. Ebenso ist die Lage Ihrer Immobilie ausschlaggebend, welche Zielgruppe grundsätzlich angesprochen wird. Eine 1-Zimmer Wohnung in zentraler Lage eignet sich beispielsweise besonders gut für Studierende oder für einen Singe-Haushalt. Eine 2- bis 3-Zimmerwohnung hingehen spricht eher Pärchen an und erlaubt bei guter Raumaufteilung auch die Nutzung als WG.

Ein weiterer, entscheidender Aspekt ist die rechtliche Absicherung der eigenen Person in der Rolle des Vermieters. Die derzeit geltende Gesetzgebung – genauer gesagt das Mietrecht im BGB – ist die Grundlage für sämtliche Entscheidungen. Unter anderem regelt der Gesetzestext Beschränkungen hinsichtlich der Festlegung der Miethöhe, die zwingend beachtet werden müssen. Wussten Sie beispielsweise, dass Sie einem potenziellen Mieter keine privaten Fragen stellen dürfen? Diese und weitere Bestimmungen sollten im Vorfeld gründlich studiert werden, damit es im Nachgang nicht zu unangenehmen rechtlichen Auseinandersetzungen kommt.  

Das Immobilieninserat – Der erste Eindruck zählt

Für einen erfolgreichen Start der Vermietung ist die Erstellung eines aussagekräftigen Exposés Grundvoraussetzung. Das Inserat soll dem Mieter bereits im Vorfeld einen Überblick über alle wichtigen Eckdaten verschaffen. Professionelle Fotos, die am besten bei Tageslicht mit einer guten Kamera aufgenommen werden, dürfen nicht fehlen, um Ihre Immobilie im besten Licht zu präsentieren. Sie spiegeln eine realistische Momentaufnahme Ihrer Immobilie wider und verschaffen dem Interessenten einen ersten Eindruck, für den es keine zweite Chance gibt. Hierfür ist auch ein Grundriss zur Einschätzung der Raumaufteilung hilfreich.

Seit 2014 ist, sofern Ihre Immobilie nicht unter Denkmalschutz oder andere Ausnahmegründe fällt, die Vorlage eines Energieausweises erforderlich, in dem die Art des Energieausweises, das Baujahr des Gebäudes, der Energieträger, der Endernergieverbrauch/-bedarf sowie die Energieeffizienzklasse ausgewiesen werden. Dieser sollte zur Besichtigung bereits mit vorgelegt werden, ist jedoch spätestens auf Verlangen des Mieters diesem auszuhändigen. Daher bietet sich die Einbindung in das Exposé an.

Da Sie mit Ihrem Inserat vor allem qualifizierte Mieter erreichen wollen, ist auch die Qualität Ihres Exposés für die Ansprache entscheidend. Eine hohe Qualität der Anzeige spiegelt sich in hochwertigen Rückmeldungen qualifizierter Mieter wider. Ihre anfängliche Mühe wird hierdurch belohnt.

Erstellung des Mietvertrags – Vorsicht ist besser als Nachsicht

Grundsätzlich bedarf der Abschluss eins Mietverhältnisses keiner gesetzlichen Formvorschrift und kann durch mündliche Absprachen oder gar durch konkludentes Handeln abgeschlossen werden. Die Mietparteien müssen sich lediglich über die wesentlichen Vertragsbestandteile geeinigt haben. Hierzu zählt der Mietgegenstand, die Dauer des Mietverhältnisses und die Höhe der Miete. Eine Ausnahme bildet ein befristeter Mietvertrag, der länger als ein Jahr vereinbart werden soll. Dennoch ist der Abschluss in schriftlicher Form aus Gründen der Rechtsicherheit empfehlenswert.

Mietvertragsgestaltung

Das deutsche Mietrecht gewährt den Vertragsparteien verschiedene Möglichkeiten, einen Mietvertrag abzuschließen. So lassen sich Mietverträge beispielsweise hinsichtlich der Laufzeit befristen. Sofern Sie nicht planen, Ihre Immobilie nach Ablauf einer bestimmten Zeit selbst zu beziehen oder umfangreiche Umbau- oder Abrissarbeiten geplant sind, steht dem Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags nichts im Wege. In diesem Fall endet das Mietverhältnis, wenn eine Vertragspartei vom gesetzlichen Kündigungsrecht Gebrauch macht. Als Vermieter gilt es neben der Einhaltung der Kündigungsfrist zu beachten, dass dieser für die Beendigung des Mietverhältnisses einen gesetzlich anerkannten Grund benötigt.

Eine weitere Form ist der Zeitmietvertrag, der insbesondere dann zur Anwendung kommt, wenn der Vermieter nach Ablauf der festlegten Zeit andere Pläne für die Nutzung seiner Mietsache hat, z.B. eine Eigennutzung oder umfassende Sanierungsarbeiten. Als Voraussetzung für die eingeschränkte Mietdauer schreibt der Gesetzgeber einen anerkannten Befristungsgrund vor, der im Mietvertrag aufgenommen werden muss. Nach Abschluss eines qualifizierten Zeitmietvertrags endet das Mietverhältnis automatisch beim Erreichen der geplanten Mietdauer, es sei denn, es wird eine fristlose Kündigung ausgesprochen.

Weitere Möglichkeiten der Vertragsgestaltung stellen der Staffelmietvertrag und der Indexmietvertrag dar. Bei der Staffelmiete erhöht sich der Mietzins nach einem festgelegten Plan, während sich die Indexmiete parallel zur Inflation bzw. zum Verbraucherpreisindex verändert.

Möchten Sie einen Staffelmietvertrag abschließen, vereinbaren Sie eine Anfangsmiete sowie die zukünftigen Mietsteigerungen explizit als Geldbetrag. Prozentuale Mietsteigerungen werden nicht anerkannt und führen zur Unwirksamkeit der Regelung. Für den Vermieter gilt außerdem zu beachten, dass die Vereinbarung einer Staffelmiete stets schriftlich erfolgen muss. Die Staffelmiete kann unbefristet vereinbart werden und muss mindestens ein Jahr unverändert bleiben, bevor die erste Erhöhung automatisch in Kraft tritt.

Die Indexmiete wird an den Verbraucherpreisindex gekoppelt, der vom Statistischen Bundesamtes herausgegeben wird. In Gegensatz zur Staffelmiete bedarf es bei jeder Erhöhung der Indexmiete einer Erklärung in Textform vonseiten des Vermieters. Das Schreiben muss Informationen über die eingetretene Indexveränderung beinhalten sowie die daraus resultierenden Mietzinsanpassungen in einem Geldbetrag. Bei erfolgreicher Zustellung der Erklärung an den Mieter, ändert sich der Mietzins entsprechend mit Beginn des übernächsten Monates. 

Höhe des Mietzinses

Bei der Festlegung der Höhe des Mietzinses bei Mietbeginn sollte die aktuelle Gesetzeslage berücksichtigt werden. Hierbei ist zunächst die Beachtung des Mietenspiegels entscheidend, da bei einer Vermietung in Städten mit einem angespannten Wohnungsmarkt gewöhnlich die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um 10% überschritten werden darf (Mietpreisbremse).

Es bestehen jedoch vier Ausnahmen von der Mietpreisbremse. Zunächst kann der Bestandsschutz angeführt werden. Dies bedeutet, dass der Mietzins bei bereits vermietetem Wohnraum nicht angepasst werden muss und in gleicher Höhe verlangt werden kann, auch wenn dieser über dem Mietenspiegel liegt. Darüber hinaus ist bei Neubauten oder bei umfassender Modernisierung ebenfalls keine Höhe des Mietzinses vorgegeben. Hier kann der Vermieter diesen frei wählen. Eine umfassende Modernisierung liegt dann vor, wenn die Modernisierungskosten mind. 1/3 des Preises einer vergleichbaren Neubauwohnung betragen. Zuletzt besteht im Rahmen der Vermietung von möbliertem Wohnraum die Möglichkeit, über die 10% Grenze hinaus den Mietzins festzulegen (Möblierungszuschlag). 

Vermeiden Sie Massenbesichtigungen

Bei der Planung von Besichtigungen sollten Sie sich die notwendige Zeit nehmen, den potenziellen Mieter kennenzulernen und dem Mieter ausreichend Zeit geben, Fragen zu stellen sowie sich einen Eindruck von der Immobilie zu verschaffen.

Hierzu bietet es sich an keine Sammelbesichtigungstermine, sondern Einzeltermine zu vereinbaren. Auf diese Weise kann eine angenehme Atmosphäre geschaffen werden, in der sich beide Parteien wohl fühlen und einander kennenlernen können. Gerade auch im Hinblick auf die aktuelle Coronasituation ist dies zusätzlich geboten.

Darüber hinaus sollte vor dem ersten Besichtigungstermin Zeit eingeplant werden, um die Immobilien ansprechend vorzubereiten. Hierzu zählt das Lüften der Wohnung, das Einschalten der Beleuchtung sowie ggf. das Öffnen von Rollläden. Eine einladende Atmosphäre ist insbesondere bei hochpreisigen Immobilien wichtig. Zusätzlich bietet es sich an, das Exposé griffbereit zu haben, um auf explizite Fragen reagieren zu können.

Mieterunterlagen – Auf die Details kommt es an 

Im Zuge der Betrachtung potenzieller Mieter sollten Sie sich einen guten Überblick über die finanzielle Lage und die Person machen. Hierzu sind ein aktueller Arbeitsvertrag, die letzten drei Gehaltsabrechnungen sowie eine Schufa-Auskunft geeignet. Zusätzlich bietet ein Bewerbungsschreiben inkl. einer kurzen Vorstellung der Person sowie die Mieterselbstauskunft die Möglichkeit, sich ein Gesamtbild zu verschaffen und zu prüfen, ob der potenzielle Mieter geeignet ist, die Immobilie anzumieten. Eine Vorvermieterbescheinigung kann abschließend etwaige Mietausfälle in vorherigen Mietverhältnissen oder noch ausstehende Mietzinszahlungen offenlegen und sollte ebenfalls angefordert werden.

Grundsätzlich gilt hierbei, dass der Mieter nicht verpflichtet ist, diese Unterlagen vorzulegen. Sofern er jedoch Unterlagen einreicht, darf der Mieter keine falschen Angaben machen oder gefälschte Dokumente vorlegen.

Mieterauswahl – Treffen Sie die richtige Wahl!

Die Unterlagen verschaffen Ihnen die Möglichkeit, sich einen ersten Eindruck von Ihrem potenziellen Mieter zu machen. Aufgrund der derzeit angespannten Marktlage besteht die vorteilhafte Situation, oftmals ausreichend Bewerbungen auf Ihre Immobilie zu erhalten, wodurch Sie bereits vorab eine sehr bewusste Auswahl treffen können.

Die Begutachtung der Bewerber sollte nicht ausschließlich auf Grundlage der wirtschaftlichen Situation der Interessenten erfolgen. Darüber hinaus spielt die Persönlichkeit des Mieters, die sich vor allem über Termintreue, Auftreten und Zuverlässigkeit – auch in Hinblick auf einzureichende Unterlagen – zeigt, eine wichtige Rolle. Diese sollten auch mit Ihren eigenen Vorstellungen übereinstimmen, um somit eine solide Basis für ein langfristig entspanntes Vertragsverhältnis zu schaffen. Zudem sollten Sie sich  Gedanken machen, ob der Mieter gut in die bestehende Hausgemeinschaft hinsichtlich seines Alters oder der familiären Verhältnisse passt.

Obgleich diese Kriterien bei der Auswahl sehr hilfreich sind, kann es keine absolute Garantie geben den perfekten Mieter zu finden, dennoch wird hierdurch das Risiko minimiert, an ungeeignete Bewerber zu vermieten und somit einen kurzfristigen Mieterwechsel zu risikieren. Am Ende Ihrer Entscheidung müssen Sie sich die Frage beantworten, ob Sie der vor Ihnen stehenden Person Ihre Immobilie und somit Ihr Eigentum anvertrauen möchten.

Zu guter Letzt: Übergabe und Kautionszahlung

Bevor es zu der Übergabe Ihrer Mietwohnung kommt, sollten Sie an die Kautionszahlung des Mieters denken, mit der Sie sich für den Fall absichern, dass der Mieter seinen Pflichten aus dem Mietvertrag nicht nachkommt. Die Mietkaution darf höchstens drei Monatsmieten betragen und sollte im Mietvertrag ausdrücklich festgehalten werden. Vergessen Sie diese Vereinbarung mit dem Mieter, so muss dieser keine Mietsicherheit leisten.

Am Tag der Übergabe ist abschließend unbedingt noch die Protokollierung der Wohnungsübergabevorzunehmen. Obgleich Sie gesetzlich nicht dazu verpflichtet sind, ersparen Sie sich viel Ärger durch die Dokumentation des Zustands Ihrer Immobilie. Gehen Sie gemeinsam mit dem Mieter alle Räumlichkeiten durch und halten Sie bestehende Schäden im Protokoll fest. An diesem Punkt ist es empfehlenswert, zusätzlich die entdeckten Mängel als Fotodokumentation festzuhalten. Ebenso können Sie beim Ablesen der Zählerstände Aufnahmen machen. Ein zusätzliches Foto bietet Ihnen auch hier die Möglichkeit, spätere Unstimmigkeiten zu beseitigen.

Wenn Sie all diese Schritte erfolgreich absolviert haben, steht der Vermietung Ihrer Immobilie nicht mehr im Wege. Hierbei wünschen wir Ihnen viel Erfolg und langfristig zufriedene Mieter.

Sollten Sie dennoch nicht auf eigene Faust vermieten wollen oder weitergehenden Beratungsbedarf haben, so stehen wir Ihnen gerne als kompetenter und persönlicher Partner zur Seite. Wir kümmern uns mit Engagement und großem Einsatz um die Vermietung Ihrer Immobilie. Als inhabergeführtes Immobilienunternehmen ist es uns wichtig, dass wir gemeinsam an Ihrem Ziel arbeiten und Sie persönlich und kompetent von uns begleitet werden – auch über die Vermietung hinaus.

Haftungsausschluss: Dieses Dokument wurden mit größter Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Inhalte können wir jedoch keine Gewähr übernehmen.

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