Der Marktwert einer Immobilie hängt von zahlreichen Faktoren ab. Die Frage danach, wie der Immobilienwert beeinflusst werden kann, stellen sich Immobilieneigentümer wie auch Kaufinteressenten gleichermaßen. Nicht nur die Lage des Objekts, sondern auch die Ausstattung und durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen nehmen Einfluss auf den Preis, der bei einem Verkauf der Immobilie erzielt werden kann.
Welche Aspekte bei der Wertermittlung einer Immobilie unter anderem eine entscheidende Rolle spielen, haben wir im Folgenden zusammengestellt.
Makro- und Mikrolage
Besonders der Standort hat einen großen Einfluss auf den Wert einer Immobilie. Hierbei wird zwischen der Makro- und Mikrolage unterschieden. Die Makrolage bezieht sich auf die großräumige Umgebung der Stadt oder Region, hierbei spielen Faktoren wie der Zustand des Arbeitsmarktes oder die demografische Entwicklung eine Rolle. Die Mikrolage hingegen beurteilt die nähere Umgebung, wie beispielsweise die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr oder die Entfernung zu Geschäften.
Die Unterscheidung zwischen der Makro- und Mikrolage ist essenziell, da eine Stadt zwar allgemein beliebt und als wirtschaftsstarker Standort gelten kann, einige Stadtteile selbst aber weniger gefragt sein können.
Die Lage hat außerdem einen hohen Einfluss auf die Höhe des Bodenrichtwerts. Dieser ist ein wesentlicher Faktor zur Berechnung des Verkehrswertes, da er Auskunft über den Grundstückswert gibt. So sind die Bodenrichtwerte in begehrten Lagen in der Regel deutlich höher als in ländlichen und eher weniger gefragten Gebieten. Auch sind die Art und das zulässige Maß der baulichen Nutzung relevant, wenn es um die korrekte Bewertung nach Bodenrichtwert geht.
Der Bodenrichtwert eines bestimmten Flurstücks kann ich Hamburg von jedem kostenfrei online eingesehen werden. Nutzen Sie hierfür das offizielle Portal: https://geoportal-hamburg.de/boris/#
Ob ein Haus zur Selbstnutzung gekauft wird oder eine Vermietung angedacht ist, der Immobilienwert steigt mit der Attraktivität der Lage. Somit kann bei einer Vermietung ein höherer Mietzins angesetzt und bei einem Immobilienverkauf ein höherer Verkaufspreis erzielt werden.
Ausstattungsniveau
Das Niveau der Ausstattung einer Immobilie ist ebenfalls ausschlaggebend für den Marktwert der Immobilie. Von sehr einfach, einfach, mittel, gehoben bis sehr gehoben bzw. Luxusausstattung, lässt sich hier unterscheiden. Zur Ausstattung gehören unter anderem das Dach, die Fenster und Türen, die Sanitäreinrichtungen, die Fußböden und die Heizung. So zählen beispielsweise einfachverglaste Fenster zu einer sehr einfachen Ausstattung und Fenster mit Schall- und Sonnenschutz zu einer sehr gehobenen Ausstattung. Ein Fußboden ohne Belag wird ebenfalls als sehr einfach eingestuft, wohingegen hochwertige Natursteinplatten oder Parkett als sehr gehoben gelten. Als mittleres Ausstattungsniveau gelten unter anderem Teppich- und Laminatböden sowie Fliesen. Die Ausstattung hat einen erheblichen Einfluss auf die Einschätzung des Immobilienwerts und sollte entsprechend den Objekteigenschaften ausgewählt werden.
Restnutzungsdauer
Um den Verkehrswert einer Immobilie zu bestimmen, wird die Restnutzungsdauer dieser berücksichtigt. Die Restnutzungsdauer gibt dabei die Jahre an, die ein Objekt noch weiterhin wirtschaftlich genutzt werden kann. Instandhaltungsmaßnahmen sowie Modernisierungen können zu einer Verlängerung der Restnutzungsdauer beitragen, sowie das Unterlassen dieser zu einer Verkürzung führen kann. Modernisierung sind bauliche Maßnahmen, durch die beispielsweise Endenergie eingespart, der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert, oder die Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden. Die Maßnahmen, die zur Erhaltung der Funktionsfähigkeit oder des Zustandes der Immobilie beitragen, gelten als Instandhaltungen.
Beträgt die Gesamtnutzungsdauer einer Immobilie beispielsweise 80 Jahre und zum Zeitpunkt der Wertermittlung ist der Bau des Objektes 30 Jahre her, ergibt sich eine Restnutzungsdauer von 50 Jahren. Wurden Modernisierungs- oder Instandhaltungsarbeiten durchgeführt, so werden diese bei der Berechnung der Restnutzungsdauer berücksichtigt und erhöhen diese entsprechend.
Außerdem ist neben der Größe des Grundstückes auch die Größe der Immobilie für den Marktwert entscheidend. Wichtig dabei ist, die verschiedenen Kennzahlen zur Immobiliengröße korrekt zu unterscheiden. Die unterschiedlichen Wertermittlungsmethoden, die ein Gutachter für die Bewertung heranzieht, benötigen teilweise auch unterschiedliche Kennzahlen zur Immobiliengröße, z. B. Wohnfläche, Nutzfläche, Bruttogrundfläche oder Bruttorauminhalt.
Diese Aspekte bieten nur einen groben Überblick darüber, welche Faktoren auf den Immobilienwert Einfluss nehmen. Der Marktwert einer Immobilie sollte nicht nur grob geschätzt, sondern professionell berechnet werden. Steinhaus Immobilien ist als Immobilienmakler in Hamburg bestens mit den Preisstrukturen am Markt vertraut. Gerne berechnen wir Ihnen den Wert Ihrer Immobilie kostenfrei und stehen Ihnen bei allen Fragen rund um den Verkauf zur Seite.
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