Der Energieausweis & das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG)

Was ändert das neue Gebäudeenergiegesetz am Energieausweis bei der Vermietung oder dem Verkauf einer Immobilie?

Seit dem 01.11.2020 ist das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG) in Kraft, nachdem es am 1. August 2020 im Bundesgesetzblatt verkündet wurde. Das Gebäudeenergiegesetz regelt bei Neubauimmobilien sowie Bestandsimmobilien die energetischen Anforderungen und die Möglichkeit der Nutzung von erneuerbaren Energien für die Wärme- und Kälteversorgung.

Das neue GEG ersetzt diese früheren Gesetze bzw. Verordnungen:

• Das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG)
• das Energieeinsparungsgesetz (EnEG)
• die Energieeinsparverordnung (EnEV)

Besonders wichtig für den Immobilienverkauf oder die Vermietung ist dabei, dass sich Änderungen für den Energieausweis ergeben haben. Da der Energieausweis in den meisten Fällen Pflicht ist, möchten wir Sie in diesem Blogartikel über die wichtigsten Neuerungen rund um den Energieausweis und das neue Gesetz informieren.

Wichtig zu wissen: Im neuen Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist eine Übergangsfrist für Energieausweise vorgesehen. Bis zum 01.05.2021 werden Energieausweise nicht nach GEG, sondern noch nach EnEV 2014 ausgestellt! Die Übergangsfrist ergibt sich aus § 112 GEG.

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) verpflichtet Verkäufer einer Immobilie dazu den Kauf- bzw. Mietinteressenten den Energieausweis bei einem Verkauf oder einer Neuvermietung  vorzulegen. Künftig gilt dies nicht mehr nur für den Eigentümern von Immobilien, sondern explizit auch für Immobilienmakler. Bereits bei der ersten Besichtigung muss der Energieausweis für die Interessenten vorliegen. Bei einem erfolgten Verkauf oder entstandenen Mietverhältnis ist der Energieausweis im Original bzw. als Kopie an den Käufer oder Mieter zu übergeben.

In § 87 des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) wird geregelt, welche Eckdaten aus dem Energieausweis in Immobilienanzeigen enthalten sein müssen:

1. Art des Energieausweises – Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis
2. Im Energieausweis genannte Informationen zum Endenergiebedarf oder Energieverbrauch in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr
3. Wesentlicher Energieträger für die Heizung (Gas, Öl, Pellets, Fernwärme etc)
4. Baujahr
5. Energieeffizienzklasse (bei älteren und noch gültigen Energieausweisen entfällt die Pflicht zur Angabe der Energieeffizienzklasse)

Da es sich um eine Ordnungswidrigkeit handelt, den Energieausweis bei der ersten Besichtigung nicht bereits vorzulegen oder den Energieausweis an einen Käufer bzw. neuen Mieter nicht zu übergeben, riskiert der Verkäufer oder Vermieter ein Bußgeld.

Der Energieausweis ist gerade bei dem Kauf oder dem Mieten von Immobilien sehr wichtig und aufschlussreich, da er wichtige Informationen für Einsparmaßnahmen und Sanierungen liefert. Durch den Energieausweis kann der Käufer oder Mieter auf einen Blick erkennen, wie sparsam eine Immobilie ist und ob Heizenergie verschwendet wird. Durch die farbige Skala auf dem Ausweis ist leicht ablesbar, ob die Immobilie sparsam ist (grüner Bereich) oder ob die Immobilie einen hohen Energieverbrauch aufweist (roter Bereich). Außerdem wird die Skala durch neun Effizienzklassen ergänzt.

Ab 01.05.2021 werden die Treibhausgas-Emissionen im Energieausweis aufgeführt. In der EnEV war diese Ausweisung bisher nicht verpflichtend, mit der Umsetzung des GEG ist dies nun erforderlich (§ 85 GEG). Die Treibhausgas-Emissionen des Gebäudes werden aus dem Primärenergiebedarf oder Primärenergieverbrauch berechnet. Die Berechnung des Primärenergiebedarfs oder Primärenergieverbrauchs ist deutlich detaillierter und schließt alle Prozesse der Energiebereitstellung ein. Dazu zählt alles vom Rohstoffabbau über den Transport bis zur Verwendung im Gebäude.

Der Energieausweis wird also in Zukunft zusätzliche Informationen enthalten, die sich auch auf die Klimawirkung beziehen.

Energieausweis-Varianten: Der Verbrauchsausweis und der Bedarfsausweis

Der Verbauchsausweis liefert Informationen über den Verbrauch von Heizung und Warmwasser der letzten drei Jahre und ist daher auch stark abhängig von dem Verbrauchverhalten der Bewohner. Dem neuen Gebäudeenergiegesetz (GEG) nach müssen in Zukunft die Aussteller der Verbrauchsausweise eine Immobilie vor Ort oder mit geeigneten Fotos bewerten und passende Modernisierungs- bzw. Sanierungsmaßnahmen empfehlen. Dadurch soll die Qualität der Empfehlungen verbessert werden und die Verbrauchsausweise sollen so auch individueller auf unterschiedliche Immobilien eingehen.

Bei dem Bedarfsausweis wird der energetische Zustand der Gebäudes überprüft bzw. der Zustand der Außenwände, der Fenster und des Dachs. Auch die Heizung und die Haustechnik wird einbezogen und mit eingewertet. Dadurch kann man sich unabhängig vom Nutzverhalten ein Bild der energetischen Gebäudequalität und der Energieeffizienz machen. Anhand des Energiebedarfs kann außerdem bereits der Energieverbrauch und die damit verbundenen Energiekosten abgeschätzt werden.

Beide Energieausweisvarianten sind jeweils zehn Jahre gültig.

Auch neu nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG):

Eigentümer sind für die Richtigkeit von Daten verpflichtet, wenn sie diese für den Energieausweis vorlegen.

Die Aussteller von Energieausweisen dürfen die bereitsgestellten Daten nur verwenden, wenn keine Zweifel an der Richtigkeit bestehen und diese vorher sorgfältig geprüft wurden.

Nur Personen, welche entsprechende Aus- sowie Weiterbildungen und Berufspraxis vorweisen können, sind zur Ausstellung von Energieausweisen nach dem GEG berechtigt. Den Bedarfs- und Verbrauchsausweis dürfen nur Personen mit entsprechenden Qualifikationen ausstellen.

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