Ehevertrag – ja oder nein?
Es ist kein angenehmes Thema, jedoch einer der häufigsten Fälle für einen Immobilienverkauf: die Scheidung. Häufig ist dies verbunden mit vielen Fragen und Unsicherheiten rund um die finanzielle Zukunft und dem Umgang mit den gemeinsam angeschafften Gütern – wie beispielsweise dem gemeinsam gekauften Eigenheim oder der Kapitalanlage.
Liegt kein Ehevertrag vor, so wird die Teilung nach gesetzlichem Güterstand, also der Zugewinngemeinschaft, vorgenommen. Betrachtet werden somit alle, nach Eheschließung erworbenen Güter der beiden Ehepartner. Die Aufteilung wird exakt zu gleichen Teilen 50/50 vorgenommen. Grundsätzlich kann eine Einigung außergerichtlich vorgenommen werden. Sollte es dazu kommen, dass die Aufteilung der Güter vor dem Gericht vorgenommen wird, kommen hohe finanzielle Einbußen auf die Parteien zu. Diesen Fall sollte man, wenn möglich, vermeiden. Einigt man sich gütlich auf einen Zugewinnausgleich, so ist es nicht unüblich, dass zumindest einer der Ehepartner diesen Ausgleich nur über neu gewonnene finanzielle Mittel abbilden kann. Da der Großteil der Gelder in der Immobilie gebunden ist, kann ein solcher Ausgleich erst nach Verkauf der gemeinsamen Immobilie stattfinden.
Immobilienverkauf nach einer Scheidung
Grundlegend für die Aufteilung des finanziellen Erlöses nach Verkauf der gemeinsamen Immobilie ist der prozentuale Anteil am Eigentum, der im Grundbuch unter Abteilung 1 angegeben wird. Häufig ist hier vermerkt, dass die Ehepartner zu gleichen Teilen Eigentümer sind.
Ein Verkauf ist dann möglich, wenn beide Eigentümer – unabhängig von Ihren Eigentumsanteilen – dem Verkauf zustimmen. Da der Verkauf letztlich notariell beurkundet werden muss, ist ein Verkauf ohne Kenntnis aller Eigentümer ausgeschlossen.
Sollte einer der Ehepartner dem Verkauf nicht zustimmen, kann spätestens nach Ablauf des Trennungsjahres einer der Partner den Verkauf verlangen und juristisch einklagen. Jedoch ist der juristische Weg immer schwieriger, langwieriger und kostenintensiver für beide Seiten. Um einen möglichst marktgerechten Preis zu erzielen, empfehlen wir zeitnah nach dem Feststehen der Trennung mit dem Verkauf zu beginnen. Denn: wird erst einmal ein fixes Datum für den Zugewinnausgleich festgelegt, kann die Zeit für den Verkauf knapp werden, worunter zumeist der Verkaufspreis leidet.
Hauskredit und Scheidung
Vorsicht geboten ist bei dem Immobilienverkauf nach einer Scheidung besonders, wenn auf der gemeinsam erworbenen Objekt noch ein Finanzierungskredit einer Bank läuft. Der Kredit und die Zahlungen laufen nach der Scheidung weiter und es kommt für die Bank nicht darauf an, welche Lebensumstände oder welchen Wohnort der oder die haftenden Personen haben.
Es haftet für die Rückzahlung des Kredites immer derjenige, der den Kreditvertrag unterzeichnet hat. Häufig sind das beide Ehepartner, da die Bank somit ein geringeres Ausfallrisiko für den Kredit hat. Beachten sollte man jedoch, dass die Haftung nicht zwischen den Partnern geteilt wird, sondern jeder Unterzeichner haftet zu 100% für die Rückzahlung des Kredites.
Ist in der Folge der Trennung eine Einigung zwischen den Partnern über einen Verkauf und somit die Ablösung des Kredites nicht möglich, kommt es zumeist zu einer Teilungsversteigerung. Diese Form der Zwangsversteigerung kann von einem der Ehepartner gestellt werden. Die unmittelbare Folge ist der Verkauf der Immobilie deutlich unterhalb des für die Immobilie am freien Markt zu erzielenden Preises. Zudem kommen noch weitere finanzielle Nachteile, denn es müssen unter anderem das Gericht sowie der Gutachter bezahlt werden.
STEINHAUS TIPP: Ganz grundsätzlich muss bei dem Immobilienverkauf nach einer Scheidung, dass mit einem Kredit belastete Objekt auf die Vorfälligkeitsentschädigung geprüft werden. Hier rufen Banken teilweise beträchtliche Summen auf, die bei vorzeitiger Ablösung des Immobilienkredites fällig werden. Gerade wenn der Kredit noch nicht lange bedient wurde, kann die Vorfälligkeitsentschädigung leicht einen möglichen Gewinn des Hausverkaufes in Schulden umkehren. Informieren Sie sich daher unbedingt im Vorfeld des Verkaufes bei der kreditgebenden Bank oder sprechen Sie uns an.
Auszahlung nach Scheidung
Es kommt durchaus vor, dass eine Partei nach der Scheidung in der ehemals gemeinsamen Immobilie wohnen bleiben möchte. Dies stellt grundsätzlich kein Problem dar. Zu beachten ist jedoch, ob die Immobilie noch mit einem Kredit belastet ist.
Ist die Immobilie nicht mit einem Kredit belastet, kann der Wert der Immobilie durch ein Gutachten bestimmt werden. Es ist zu empfehlen, wenigstens zwei Gutachten erstellen zu lassen, um den Wert und somit die Zahlung abzusichern. Verfügt der Ehepartner, der in der Immobilie verbleibt, über entsprechende finanzielle Mittel, kann er den anderen Ehepartner auszahlen.
Sollte die Immobilie jedoch mit einer Finanzierung belastet sein, so liegt die Entscheidung der Ausbezahlung nicht mehr bei den Ehepartnern, sondern bei der Bank. Da die Bank nicht verpflichtet ist, einen der beiden Kreditnehmer aus dem Kreditvertrag zu entlassen, prüft das Geldinstitut sehr genau, ob die Partei, die in der Immobilie verbleibt, sich den zu zahlenden restlichen Kredit auch alleine leisten kann. Ist dies nach Ansicht der Bank nicht der Fall, muss die Immobile komplett verkauft werden, damit dann der Verkaufspreis geteilt werden kann.
Welche Möglichkeiten gibt es noch?
Natürlich gibt es auch weitere Möglichkeiten nach einer Trennung, die Immobilie nicht verkaufen zu müssen. Jedoch hängt diese Entscheidung vielfach von dem Verhältnis der Ehepartner untereinander ab. Denkbar ist beispielsweise die Vermietung der ehemaligen gemeinsamen Immobilie und die Aufteilung der Mieteinnahmen oder aber die Überschreibung an die gemeinsamen Kinder. Dies ist jedoch oftmals nur durch ständigen, weiteren Kontakt und eine Vielzahl an juristischen Regelungen möglich.
Wir beraten Sie gerne zu Ihren Überlegungen und im Hinblick auf Ihre ganz persönliche Situation. Alternativ können Sie sich auch zu weiteren Themen rund um die Immobilie in unseren Immobilieninformationen umschauen.
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