Spekulationsfrist und Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf
Die Spekulationsfrist ist für viele Kapitalanleger und Eigentümer ein wichtiger Faktor bei der Verkaufsentscheidung. Greift die Spekulationsfrist, auch Haltefrist genannt, für die eigene Immobilie nämlich zum Datum des Verkaufes noch, so muss der Gewinn aus dem Immobiliengeschäft versteuert werden. Hier spricht man von der Spekulationssteuer, die somit neben anderen Kosten des Immobilienverkaufs auftreten kann. Was diese Steuer ist, wann sie greift, und ob man diese vermeiden kann beleuchten wir hier im Detail.
Die Spekulationsfrist dient einer gewissen Regulierung des Immobilienmarktes. Es soll vermieden werden, dass eine Immobilie, die ein menschliches Grundbedürfnis – wohnen – darstellt, zu sehr zu einer Handelsware und Spekulationsobjekt wird. Durch die Haltefrist von 10 Jahren soll eine zu hohe Fluktuation auf dem Immobilienmarkt vermieden werden.
Die Spekulationsfrist gilt für Privatpersonen, die nicht mehr als drei Immobilien pro Jahr verkaufen. Wird diese Zahl erreicht, so wertet das Finanzamt dies nicht mehr als private Immobiliengeschäfte, sondern stuft diese als gewerblich ein. Somit muss grundsätzlich Steuer auf den Gewinn gezahlt werden. Unabhängig von der Anzahl der Jahre, welche die Immobilie im Bestand gewesen ist.
Bei der Spekulationsfrist muss ein Unterschied zwischen vermietetem Objekt und eigengenutzter Immobilie gemacht werden. Ist die Immobilie zu dem Zeitpunkt des Verkaufs vermietet, so beträgt die Spekulationsfrist grundsätzlich 10 Jahre. Ist die Immobilie eigengenutzt, so kommt es darauf an, dass der Eigentümer die Immobilie im Jahr des Verkaufs sowie zwei Jahre vorher selbst bewohnt hat und unter der Adresse gemeldet war. Trifft dies nicht zu, so ist wiederum der 10 Jahreswert zu beachten.
Ein Beispiel
War die Immobilie nur 1,5 Jahre eigengenutzt, davor aber 9 Jahre vermietet fällt keine Spekulationssteuer an, da die Haltefrist eingehalten wurde (10,5 Jahre im Besitz des Eigentümers). Wurde die Immobilie aber erst vor 1,5 Jahren gekauft fällt die Spekulationssteuer an, da die Immobilie weder ausreichend lange selbst genutzt wurde, noch die 10-jährige Haltefrist überschritten wurde.
Ist der Verkauf der eigenen Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist nötig, so fällt automatisch die Spekulationssteuer an. Die Spekulationssteuer ist kein Einheitswert, sondern berechnet sich nach dem persönlichen Einkommenssteuersatz. Somit kann diese Steuer bis zu 45% des erzielten Gewinns betragen.
Zu zahlen ist die Spekulationssteuer ausschließlich auf den Gewinn. Somit wird nicht der gesamte Verkaufserlös besteuert.
Die Berechnung des Gewinns erfolgt jedoch nicht ausschließlich auf Grundlage des Ankaufs und Verkaufspreises. Hinzugerechnet werden beispielsweise auch getätigte Investitionen wie Handwerkerleistungen, die nach dem Kauf durchgeführt wurden oder Vorfälligkeitsentschädigungen. Muss der Verkauf also noch vor Beendigung der Kreditlaufzeit durchgeführt werden, kann die durchaus hoch ausfallende Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank gegen den Gewinn gerechnet werden. Diese Kosten nennt man Veräußerungskosten und können bei einem Verkauf während der Spekulationsfrist steuerlich geltend gemacht werden.
Ein Beispiel
Sie haben ein Haus vor 1,5 Jahren für 300.000 EUR erworben und verkaufen es nun für 450.000 EUR. Folgende Veräußerungskosten sind entstanden: Für die Ablösung des Kredites entsteht eine Vorfälligkeitsentschädigung von 20.000 EUR zudem wurden Handwerkerleistungen in Höhe von 25.000 EUR nach dem Kauf durchgeführt.
Differenz Kauf zu Verkauf: 450.000 – 300.000 = 150.000 EUR
Abzüglich Veräußerungskosten: 150.000 EUR – 45.000 EUR = 105.000 EUR
Zugrunde gelegt wird nun Ihre persönliche Steuerklasse. Beispielsweise beträgt diese 30%. Sie zahlen nun auf die Summe von 105.000 EUR eine Spekulationssteuer von 31.500 EUR.
Das Umgehen der Spekulationssteuer ist nicht möglich. Die einzig relevante Option ist die Verkürzung der Spekulationsfrist in der die Spekulationssteuer anfällt. Der Gesetzgeber sieht vor, dass die Frist ausschließlich durch die Eigennutzung einer Immobilie verkürzt werden kann. Das bedeutet: Nur wenn Sie als Verkäufer die Immobilie in den zwei Jahren vor dem Jahr des Verkaufs auch selbst bewohnt haben, verkürzt sich die Spekulationsfrist auf minimal zwei Jahre und einen Tag. Haben Sie nicht selbst in der Immobilie gewohnt, so ist die Spekulationsfrist von 10 Jahren obligatorisch und kann nicht verkürzt werden.
Der Verkauf innerhalb der Fristen wird somit zumeist nur als Notverkauf durchgeführt und ist, sollte er nicht zwingend notwendig sein, wirtschaftlich nicht empfehlenswert.
Einzige Möglichkeit, keine Spekulationssteuer zu zahlen, selbst wenn Sie innerhalb der Spekulationsfrist verkaufen würden: Erzielen Sie keinen Gewinn bei dem Verkauf, brauchen Sie auch nichts versteuern.
