Oft gibt es Gründe für den Mieter und Vermieter, einen Mietvertrag zeitlich zu begrenzen oder eine vertragliche Mindestlaufzeit zu vereinbaren. Eine Möglichkeit ist es, zum Beispiel einen Zeitmietvertrag zu schließen, alternativ können Mieter und Vermieter einen Kündigungsausschluss vereinbaren. Wie lange eine Kündigungsausschlussklausel anhalten darf und welche Gründe der Vermieter braucht, um ein Mietverhältnis zu befristen, klären wir unter anderem in diesem Artikel.
Kündigungsausschluss
Bei einem Kündigungsausschluss wird ein Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen und sowohl der Mieter als auch der Vermieter verzichten für einen bestimmten Zeitraum auf ihr ordentliches Kündigungsrecht. Nach Ablauf des Kündigungsausschlusses gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen. Solch eine Klausel bringt einige Vorteile für beide Vertragsparteien mit sich. Für den Vermieter hat dies beispielsweise den Vorteil, dass ein kurzfristiger Mieterwechsel vermieden wird. Der Mieter profitiert durch solch eine Klausel dadurch, dass dieser in der Wohnung bleiben kann, ohne eine Kündigung des Vermieters zu befürchten. Eine formulierte Kündigungsausschlussklausel muss laut § 550 BGB schriftlich im Mietvertrag angegeben werden und darf laut BGH-Urteil vom 23. August 2016 (VIII ZR 23/16) max. 4 Jahre die Kündigung ab Beginn des Vertragsabschlusses ausschließen. Wird der Kündigungsausschluss im Mietvertrag nicht erwähnt oder die maximale Jahresanzahl überschritten, ist die Klausel unwirksam und der Mieter hat das Recht, die Wohnung nach den gesetzlichen Bestimmungen zu kündigen.
Laut BGH vom 23.11.2005 (VIII ZR 270/07) kann ein einseitiger Kündigungsausschluss zu Lasten des Mieters vereinbart werden, wenn dieser im Rahmen eines zulässigen Staffelmietvertrags geschlossen wurde und die genannte Laufzeit nicht überschritten wird. Da die Mietpreisentwicklung bei Vertragsabschluss feststeht, wird der Mieter mit dieser Konstellation nicht unangemessen benachteiligt.
Abweichung der Kündigungsausschlussklausel
Unter gewissen Umständen kann der Mieter das Mietverhältnis jedoch trotz Kündigungsausschluss außerordentlich kündigen. Hierfür muss laut §§ 543 und 569 ein wichtiger Grund vorliegen. Eine neue Arbeitsstelle, die zu weit von der aktuellen Wohnung entfernt ist, stellt beispielsweise einen berechtigten Grund zur vorzeitigen Kündigung dar. Für Studenten greift dieselbe Regelung bei einem Hochschulwechsel. Auch bei einem Zuwachs in der Familie hat der Mieter das Recht, von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch zu machen, wenn die Wohnung zu klein ist, um dort ein Kind großzuziehen.
Befristeter Mietvertrag (Zeitmietvertrag)
Bei einem befristeten Mietvertrag sind Mieter und Vermieter an die vereinbarte Mietlaufzeit gebunden. Eine ordentliche Kündigung zur Beendigung des Vertrages ist nicht nötig, da das Mietverhältnis automatisch nach Ablauf der Mietzeit endet. Laut § 575 des BGBs kann ein befristeter Mietvertrag für Wohnraum nur unter besonderen Voraussetzungen geschlossen werden. Für den Vermieter bedeutet dies, dass er für die Befristung des Wohnraums einen anerkannten Grund benötigt. Der Vermieter darf das Mietverhältnis nur dann befristen, wenn er die Wohnung nach Ablauf der Mietzeit für sich, Familienangehörige oder Angehörige des Haushaltes nutzen möchte. Auch wenn er die Wohnung an eine zu Dienstleistungen verpflichtete Person vermieten möchte, kann der Vermieter einen befristeten Mietvertrag abschließen. Ein weiterer Befristungsgrund stellt der Abriss oder eine umfangreiche Modernisierung der Immobilie dar. Hierbei genügt es, dem Mieter mitzuteilen, dass Modernisierungsarbeiten durchgeführt werden. Ein genaues Datum muss der Vermieter nicht angeben.
Bei einem befristeten Mietvertrag gibt es keine zeitliche Höchstgrenze für die Mietdauer, allerdings muss schriftlich im Mietvertrag der Endtermin des Mietverhältnisses sowie einer der genannten Befristungsgründe festgelegt werden. Eine nachträgliche Veränderung der Befristung ist nicht zulässig. Fehlt die Angabe eines anerkannten Befristungsgrundes oder ist dieser unwirksam, läuft das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit und es gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen.
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