Beim Verkauf einer Immobilie kommt dem Grundbuch eine besonders wichtige Rolle zu. Das Grundbuch sichert die wesentlichsten Daten rund um das Grundstück, wie unter anderem die genaue Lage der Immobilie sowie Beschränkungen, die auf dem Grundstück lasten. In Abteilung 3 des Grundbuches werden ausschließlich Grundpfandrechte eingetragen. Hierzu zählen vor allem Hypotheken oder Grundschulden, die der Absicherung der Bank des Eigentümers galten. Grundpfandrechte sind Pfandrechte an Grundstücken, die es der finanzierenden Bank ermöglichen, das Grundstück als Kreditsicherheit zu verwenden. In der Regel müssen diese eingetragenen Grundschulden vor einem Verkauf getilgt werden, sodass der Käufer das Eigentum lastenfrei erwirbt.
Lastenfreies Eigentum
Eine der wichtigsten Aufgaben eines Notars ist es, dem Erwerber in Abteilung 3 ein lastenfreies Grundbuch zu verschaffen. Um dies zu gewährleisten, meldet der Notar sich nach erfolgter Beurkundung bei den in Abteilung 3 eingetragenen Gläubigern und setzt diese über den Verkauf in Kenntnis. Im Zuge dessen bittet der Notar zudem um die Übersendung einer Löschungsbewilligung, welche die Grundlage für die Löschung des Grundpfandrechts im Grundbuch darstellt.
Sollte das Darlehen, auf welches sich das eingetragene Grundpfandrecht bezieht, noch bestehen, so übersendet die Bank die Löschungsbewilligung nur unter einer bestimmten Auflage. Der Notar darf von der Löschungsbewilligung erst dann Gebrauch machen, wenn bestimmte Beträge gezahlt wurden.
In der Fälligkeitsmitteilung an den Erwerber der Immobilie teilt der Notar das Konto des Gläubigers sowie die genaue Höhe des Zahlungsbetrags mit. Eine der Zahlungsvoraussetzungen ist das Vorliegen der benötigten Löschungsunterlagen, weshalb die Fälligkeitsmitteilung erst nach Erhalt dieser an den Erwerber gesendet wird.
Vorfälligkeitsentschädigung
Ist die Laufzeit eines Finanzierungskredits zum Zeitpunkt des Immobilienverkaufs noch nicht beendet, so verlangt die Bank in vielen Fällen eine Entschädigung. Diese sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung soll den finanziellen Schaden, der für die Bank durch entgangene Zinsen entsteht, wieder ausgleichen.
Wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung ausfällt, ist gesetzlich nicht geregelt. Die Höhe der Entschädigung ist meist von mehreren Faktoren abhängig, wie der übrigbleibenden Laufzeit des Kredites, dem vereinbarten Zinssatz sowie dem aktuellen Zinsniveau.
In der Praxis wird die Vorfälligkeitsentschädigung meist vom Erwerber der Immobilie gemeinsam mit dem Restbetrag des Darlehens an den Gläubiger überwiesen, wobei der Restbetrag des Kaufpreises dann an den Eigentümer der Immobilie überwiesen wird. Die genaue Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung wird ebenfalls in der Fälligkeitsmitteilung benannt.
Löschung der Grundschuld
Nachdem der Käufer die Zahlung an den Gläubiger sowie die Zahlung des noch verbleibenden Restbetrags an den Verkäufer vorgenommen hat, kann der Notar von der Löschungsbewilligung Gebrauch machen und die eingetragene Grundschuld aus dem Grundbuch löschen lassen. Die Gebühren für die Löschung der Eintragung trägt die Verkäuferseite.
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