Zur Erhöhung der Miete während des Vertragsverhältnisses bieten sich dem Vermieter verschiedene Möglichkeiten. Unter anderem besteht die Option, die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anzuheben. Ortsüblich sind gemäß § 558 Abs. 2 BGB Mieten, die laut Mietenspiegel in den letzten sechs Jahren vereinbart oder erhöht wurden sind. Die gesetzlichen Regelungen der Mieterhöhung bis zu ortsüblichen Vergleichsmiete werden in § 558 BGB geregelt. Um ein Mieterhöhungsverlangen stellen zu können, müssen bestimmte Voraussetzungen beachtet werden:
1.Voraussetzung: Die Einhaltung der Jahresfrist bzw. 15-Monats-Frist
Der Vermieter hat nur dann einen Anspruch auf Zustimmung einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, wenn das Mieterhöhungsverlangen frühstens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht wurde. Für den Mieter beginnt nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens dann die sogenannte Überlegungsfrist, welche bis zum Ende des zweiten Kalendermonats anhält. So muss die Miete gemäß § 558 BGB mindestens 15 Monate unverändert bleiben, bevor der Mieter dem Vermieter die erhöhte Miete schuldet. Bei einer Neuvermietung beginnt der Fristlauf mit dem Mietvertragsbeginn. Ein vor Ablauf der Jahressperrfrist gestelltes Mieterhöhungsverlangen ist unwirksam.
Die Überlegungsfrist
Bei der Überlegungsfrist muss der Vermieter dem Mieter eine Frist einräumen, bei der sich der Mieter darüber schlüssig werden kann, ob er dem Mieterhöhungsverlangen zustimmt. Die Frist beginnt mit dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens und endet mit dem Ablauf des zweiten Kalendermonats (§ 558 Abs. 2). Sollte der Mieter dem Verlangen zustimmen, erhöht sich die Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats. Die Zustimmung kann sowohl schriftlich, mündlich als auch durch konkludentes Verhalten erfolgen. Es empfiehlt sich jedoch, dass sich der Vermieter mit einer schriftlichen Zusage des Mieters absichert. Ebenso kann der Mieter das Mieterhöhungsverlangen ablehnen und das Mietverhältnis nach Ablauf der Überlegungsfrist außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.
2.Voraussetzung Miete liegt unter der ortsüblichen Vergleichsmiete
Liegt die aktuelle Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, hat der Vermieter das Recht, die Miete auf diese anzupassen. Um die Vergleichsmiete zu ermitteln, wird die Miete mit gleichartigem Wohnraum in derselben oder einer vergleichbaren Gemeinde unter mehreren Kriterien eingeordnet. Zu diesen Kriterien gehören die Art der Wohnung, die Größe, die Ausstattung, die Beschaffenheit, die Lage sowie die energetischen Merkmale. Der Mietenspiegel ist eine von vier Möglichkeiten, um sich einen Überblick über die durchschnittlich gezahlten Mieten zu verschaffen. Meist wird die Mieterhöhung vom Vermieter auf dieser Basis begründet. Bei einer Mieterhöhung muss der Vermieter die neue Nettokaltmiete angeben.
Begründung für ortsübliche Vergleichsmiete
Sollte in der Gemeinde kein Mietenspiegel vorhanden sein, kann anhand folgender Begründungsmöglichkeiten die ortsübliche Vergleichsmiete festgelegt werden. Es besteht die Option, sich auf die Mietendatenbank zu beziehen, die zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete von der Gemeinde und den Vermietern fortlaufend aktualisiert wird. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Gutachters darzulegen, der angibt, warum der Mietzins der Erhöhung ortsüblich ist. Letzteres kann der Vermieter seinen Anspruch durch vergleichbare Wohnungen begründen, indem er mindestens drei Wohnungen aufführt. Die angegebenen Vergleichsobjekte können dem Vermieter selbst oder anderen Vermietern gehören. Bei der Festlegung des Mietpreises muss die günstigste der Vergleichswohnungen gewählt werden.
3.Voraussetzung: Die Kappungsgrenze
Neben der Überlegungsfrist ist auch die Kappungsgrenze zu beachten. Die Miete darf innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 % steigen. Dabei ist jedoch zu beachten, dass die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß § 558 Abs. 3 BGB nicht überschritten werden darf. Ausgangspunkt zur Berechnung der Kappungsgrenze ist nicht die aktuelle Miete, sondern die Ausgangsmiete, die vor drei Jahren des Erhöhungsverlangens galt. In Städten, in denen eine Wohnungsknappheit besteht, darf sich die Miete maximal um 15 % erhöhen. Die Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt hat festgestellt, dass in Hamburg eine solche Gefährdungslage besteht und deshalb beschlossen, die Absenkung der Kappungsgrenze von 20 auf 15 % einzuführen. Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungen oder steigender Betriebskosten bleiben bei der Kappungsgrenze unberücksichtigt.
Die Form des Mieterhöhungsverlangen
Das Mieterhöhungsverlangen ist dem Mieter gemäß § 558a BGB in Textform zu übermitteln. Dabei ist dem Mieter zu erläutern, warum die neue Miethöhe der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht. Als Begründung für das Verlangen können dem Vermieter der aktuelle Mietenspiegel, die Mietdatenbank oder ein Gutachten eines Sachverständigen dienen. Einer Unterschrift des Mieterhöhungsverlangens seitens des Vermieters bedarf es aufgrund der Textform nicht.
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