Projektentwickler und Bauträgergeschäft

Steinhaus Immobilien hat sich als Projektentwickler für den Eigenbestand (Investor – Developer) auf die Sanierung von renovierungsbedürftigen Mehrfamilienhäusern spezialisiert, dabei vertritt das Unternehmen die Planung, Finanzierung, Durchführung und Vermarktung des Bauprojektes in eigener Regie.

Ausgewählte Immobilien verbleiben im eigenen Portfolio, wobei die meisten Objekte in Wohneigentum umgewandelt und nach Fertigstellung zum Weiterverkauf angeboten werden (Trader -Developer).

Steinhaus Immobilien schafft somit modernen Wohnraum zu vertretbaren Preisen. Eine Teilsanierung ist oftmals kostengünstiger als ein Neubau, der Weiterverkauf ist somit unter den Preisen eines Neubaus möglich.

Zusätzlich tritt Steinhaus Immobilien auch als Serviceanbieter für die Projektentwicklung und dem Bauträgergeschäft (Service – Developer) auf. Wir können Sie bei der Planung Ihres Bauvorhabens unterstützen und nach Wunsch auch als Bauträger fungieren. Dabei sind unsere Serviceleistungen nach Absprache buchbar, Sie entscheiden über unseren Beitrag zu Ihrem erfolgreichen Projekt.

 

Was macht ein Projektentwickler eigentlich

Planen Sie den Bau eines Ein- oder Mehrfamilienhauses? Sie machen sich Gedanken über die Lage, Finanzierung, Machbarkeit und Wirtschaftlichkeit? Dann sind Sie schon zwangsweise ein Projektentwickler.

Die Projektentwicklung umfasst im Wesentlichen die Vorbereitung von Bauvorhaben und bei Weiterverkauf auch die Vermarktung der Objekte. Die Projektentwicklung fällt in den Aufgabenbereich des Bauherrn. Als Bauherr muss man die Projektplanung jedoch nicht selbst durchführen, sondern kann diese an Dritte delegieren.

Bei der Durchführung von Neu- oder Umbauprojekten ist der Abschluss von oftmals mehr als 30 einzelnen Verträgen nötig, diese erfordern eine gute Planung, Überwachung und Koordinierung der einzelnen Bauabschnitte, Fachplaner und Subunternehmer.

Zur Projektentwicklung im Überblick gehören:

1. Die Entwicklung der Idee und Planung der Durchführbarkeit
2. Die Identifizierung und Sicherung des Grundstückes inklusive der Prüfung der Bebauungsrechte.
3. Wirtschaftlichkeitsberechnung in Bezug auf die Anschaffungskosten, Bau- oder Sanierungskosten, Nebenkosten, Finanzierung und Erlöse.
4. Festlegung der Projektziele nach Standard, Zeitraum und Umsetzbarkeit.
5. Die Gesamtorganisation und Überwachung der gesetzten Ziele.

 

Welche Leistungen erbringt Steinhaus Immobilien als Projektentwickler und Bauträger?

 

1.       Machbarkeitsstudie

Wir überprüfen für Sie die Machbarkeit und Wirtschaftlichkeit Ihres Bauvorhabens. Somit kennen Sie von Anfang an den zeitlichen Aufwand, die Kosten und die möglichen Erlöse.

 

2.       Standortanalyse und Entwicklung

Hierbei betrachten wir die Makrolage sowie die Mikrolage.

Bei der Makrolage betrachten wir Daten über die Einwohnerdichte, Arbeitslosenquote, durchschnittliches Einkommen, etc. sowie die Entwicklung dieser Daten über einen bestimmten Zeitraum, sodass eine zukünftige Weiterentwicklung prognostiziert werden kann.

In der Auswertung der Mikrolage beziehen wir den unmittelbaren Bereich um das Grundstück mit ein, hier betrachten wir Verkehrsanbindungen, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Vereine.

Diese Daten geben uns Aufschluss über die Nachbarschaft und der Wahrscheinlichkeit eines Zuwachses in der Zukunft. Hierbei gilt je besser die Anbindung und je einfacher die Erreichbarkeit von Einkaufsmöglichkeiten, je höher die Wahrscheinlichkeit, dass die Bevölkerungsdichte zunimmt.

 

3.       Marktanalyse – Rentabilität (Mieteinnahmen, Grundstückskosten, ggf. Konkurrenz)

Bevor ein Bauvorhaben Sinn macht, muss eine komplette Wirtschaftlichkeitsberechnung durchgeführt werden. Wir berechnen dazu die Kosten des Ankaufes, die Kosten des Bauvorhabens und der Nebenkosten, erstellen einen Finanzierungsplan und ermitteln die möglichen Erlöse.

Handelt es sich um gewerbliche Flächen ist die Auswertung der konkurrierenden Flächen nötig im Verhältnis zur benötigten Fläche. Dazu analysieren wir bestehende und geplante Bauten nach Angebot und Nachfrage.

 

4.       Sicherung und Einkauf des Grundstückes

Nachdem das Bauprojekt von der Kostenstruktur und den Erlösen kalkuliert wurde (man berechnet also vom Erlös rückwärts) verbleibt ein Betrag für den Kauf des Grundstückes. Ein ganz wichtiger Punkt der oftmals übersehen wird. Der Preis des Grundstückes hängt mit dem Erlös des Bauvorhabens unmittelbar zusammen. Baukosten fallen eher höher aus als niedriger, eine genaue Planung ist daher wichtig. Das Grundstück jedoch ist eine feste Größe und ein Einkaufspreis kann verhandelt werden. Machen Sie nicht den Fehler ein Grundstück zu kaufen ohne das Sie die Wirtschaftlichkeit ermittelt haben.

In vereinfachter Weise trifft das auch auf Einfamilienhäuser zu gerade dann, wenn Sie nicht selbst darin wohnen wollen.

 

5.       Planung und Design der Nutzung

Aus einer Idee wird ein Konzept, dabei muss der Bauherr zusammen mit dem Architekten die Planung zur Nutzung der Räume festlegen und ein Design erstellen lassen. Hier geht es um die zu bebauende Grundfläche, der Anzahl der Geschossflächen der Räumlichkeiten nach Nutzen und Planung der Außenanlagen.

 

6.       Konzept zur Vorplanung nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI)

Der Architekt übernimmt nun die Vorplanung in drei Stufen wie folgt:

1.       Stufe 1 (Leistungsphasen 1-3)

·         Grundlagenermittlung

·         Vorplanung

·         Entwurfsplanung

 

2.       Stufe 2 (Leistungsphase 4-7)

·         Genehmigungsplanung

·         Ausführungsplanung

·         Vorbereitung der Vergabe

·         Mitwirkung bei Vergabe

 

3.       Stufe 3 (Leistungsphase 8-9)

·         Objektüberwachung

·         Objektbetreuung und Dokumentation

 

 

7.       Vermarktung und Verkauf

Steht das geplante Objekt zum Weiterverkauf bzw. zur Ausmietung an, dann lohnt es sich schon nach abgeschlossener Bauplanung die Vermarktung zu beginnen. Oftmals ist es sehr hilfreich, wenn Kauf- oder Mietverträge bereits vor Baubeginn abgeschlossen sind, es signalisiert dem Bauherrn aber auch der Bank erhebliche Sicherheit, sollte ein Objekt bereits vermittelt worden sein, bevor es fertig gestellt ist.

 

8.       Finanzierung des Projektes

Je nach Umfang des Projektes unterscheidet man bei der Finanzierung zwischen erforderlichem Eigenkapital, dem erstrangigem Darlehen und einer Zwischenfinanzierung, auch nachrangiges Darlehen oder Mezzanine Kapital genannt. Diese Art der Finanzierung dient dem Bauherrn dazu, seine Finanzierungskosten gering zu halten. Die Bank zahlt die Finanzierungssumme in Tranchen aus, je nach Bauabschnitt werden Gelder bereitgestellt.

 

9.       Ermittlung der steuerlichen Anforderungen

In verschiedenen Phasen des Bauprojektes entstehen steuerliche Anforderungen, das betrifft in erster Linie die Grunderwerbsteuer, Umsatzsteuer, Gewerbesteuer, Einkommenssteuer Körperschaftssteuer und Grundsteuer, ggf. auch die Erbschaftsteuer. Eine Planung des Projektes zusammen mit einem Steuerberater ist auch hier unerlässlich.

 

10.    Kostenrahmen für die Bedarfsplanung

Mit Kostenrahmen ist die genaue Aufstellung der Baukosten nach Kostengruppen gemeint. Hierbei werden die verschiedenen Bauphasen aufgeteilt und die Unterpositionen verteilt.

Nach dem Baukosteninformationszentrum der Deutschen Architektenkammer unterteilt man die Kostengruppen folgendermaßen:

 

100 Grundstück

200 Herrichten und Erschließen

300 Bauwerk- Baukonstruktion

400 Bauwerk – Technische Anlagen

500 Außenanlagen

600 Ausstattung und Kunstwerke

700 Baunebenkosten

 

Hier ist eine sorgfältige Auflistung aller Kosten vorgesehen, um spätere Kostenfallen zu verhindern.

 

11.    Zeitliche Abläufe der Projektplanung

Sind alle vorherigen Punkte abgeschlossen, entsteht ein Projektplan. Wer macht was, wann, wie und warum?

Idealerweise spalten wir die Bauphasen in Einzelaktivitäten auf und stellen diese grafisch dar.

Das kann mit einer Software unter Eingabe der erforderlichen Daten als Balkendiagram auf einer Zeitscheine projiziert werden. Einzelne Abschnitte können dann zeitlich und personell festgelegt werden und Folgeaktivitäten in der Gesamtplanung angepasst oder verschoben werden.

 

12.    Risikoanalyse und -Management

Ein erfahrener Projektentwickler ist sich bewusst über die Risiken, die dem Nutzen gegenüberstehen. Die Risiken müssen vorhergesehen, kalkuliert und soweit wie möglich eingegrenzt werden.

Mögliche Risiken stellen sich wie folgt dar:

 

·         Standortanalyse (Grundstückspreise im Verhältnis zu den möglichen Erträgen dürfen nicht zu hoch liegen, ansonsten wird der Erlös geschmälert oder dieser wird gänzlich absorbiert)

·         Vorplanung und Bauplanung (Kann das Projekt nach den kalkulatorischen Grundlagen umgesetzt werden? Wie sind die Grundflächenzahlen und Geschossflächenzahlen?)

·         Baugenehmigungen (Sind die Baupläne ohne Auflagen umsetzbar?)

·         Bebauung / Sanierung (Berechnung der Baukosten, Einhaltung der Bauphasen und Termine)

·         Finanzierbarkeit (Ist das Objekt tragfähig, welche Zinsen werden angesetzt, wie ist der Zins für die Bereitstellung)

·         Baugrundanalyse (Ist der Baugrund geeignet? Gibt es keine umweltspezifischen Bedenken? Kampfmittelbeseitigung? Wie ist die Bodenbeschaffenheit? Wie sind die Kennwerte zum Grundwasser?)

·         Rechtzeitiger Start der Vermarktung (Welche Vermarktungszeit wird für den Standort angesetzt? Kann das Objekt verkauft oder vermietet werden?)

 

13.    Exit Strategy

Bei der Planung zum Bau einer Immobilie muss der Projektentwickler weit in die Zukunft hinein planen. Entwicklungen in 10, 20, 50 Jahren lassen sich nur bedingt vorhersehen. Das Konzept soll also möglichst zeitlos erstellt werden und der Gesamtnutzen der Immobilie stabil bleiben. Dabei ist zu beachten, ob das Objekt vermietet wird, also als langfristige Anlage gehalten werden soll, oder aber an einen weiteren Eigentümer veräußert wird.

Benötigen Sie Hilfe bei der Planung Ihres Eigenheimes, eines Mehrfamilienhauses oder eines gewerblichen Objektes? Kontaktieren Sie uns gern – wir sind nur einen Anruf entfernt.