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Stimmrecht in der Eigentümerversammlung

16 Feb

Mindestens einmal im Jahr treffen sich die Eigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu einer gemeinsamen Versammlung. Bei der Wohnungseigentümerversammlung wird über verschiedene Fragen und Angelegenheiten entschieden, die das gemeinsame Eigentum betreffen, wie beispielsweise Instandhaltungsmaßnahmen oder Renovierungsarbeiten.

Um bei einer Abstimmung im Rahmen einer Eigentümerversammlung festlegen zu können, ob ein Beschlussantrag angenommen wurde, muss das Abstimmungsergebnis nach dem gültigen Stimmprinzip ermittelt werden. Das Stimmprinzip beurteilt, wie die jeweiligen Stimmen der Eigentümer zu zählen sind. Hierbei lässt sich zwischen insgesamt drei Stimmrechtsprinzipien unterscheiden.

Kopfprinzip als gesetzliches Stimmrecht

Wurde keine konkrete Vereinbarung bezüglich des Stimmprinzips getroffen, so gilt das in § 25 Abs. 2 WEG verankerte Kopfprinzip. Nach dem Kopfprinzip steht jedem im Grundbuch eingetragenen Eigentümer eine Stimme zu. Hierbei ist es irrelevant, wie viele Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten ihm gehören. Steht die Einheit einer Personengesamtheit zu, z.B. einem Ehepaar als Bruchteilsgemeinschaft, so können sie ihr Stimmrecht nur gemeinschaftlich ausüben. Das bedeutet, dass das Ehepaar bei einer Abstimmung nicht etwa zwei Stimmen erhält, sondern lediglich eine. Hierbei empfiehlt es sich daher, sich als gemeinschaftliche Eigentümer vor einer Abstimmung darüber auszutauschen, wie das Stimmrecht ausgeübt werden soll.

Oftmals wird das Kopfprinzip allerdings als ungeeignet empfunden, da die Gewichtigkeit der Stimme nicht in ausgewogener Beziehung zum Eigentum steht. So hat beispielsweise ein Eigentümer, der insgesamt sechs Wohnungen innerhalb einer Wohnanlage besitzt, nicht mehr Stimmen als der Eigentümer einer Garage.

Objektprinzip

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann ebenfalls das Objektprinzip als Stimmprinzip vereinbaren. Dieses Prinzip bewertet die Stimmen nach Einheiten und gibt daher jedem im Grundbuch eingetragenen Wohnungs- oder Teileigentum eine Stimme. Gehören einem Eigentümer also eine Wohnung und zwei Tiefgaragenstellplätze, so hat er bei einer Abstimmung insgesamt drei Stimmen.

Die Problematik hinter diesem Stimmrechtsprinzip ist, dass das Objektprinzip keine Rücksicht auf die Größe oder tatsächliche Nutzbarkeit der Einheit nimmt.

Wertprinzip

Das Wertprinzip bewertet die Stimmen nach Miteigentumsanteilen, sodass sich die Anzahl der Stimmen nach den Anteilen an der Wohnanlage richtet. Die Miteigentumsanteile werden im Allgemeinen auf die im Eigentum stehende Quadratmeterfläche des jeweiligen Eigentümers abgestellt.

Entscheidet sich die Wohnungseigentümergemeinschaft für das Objekt- oder Wertprinzip, so muss dies entweder in der Teilungserklärung oder einer anderweitigen Vereinbarung schriftlich festgehalten werden. Fehlt solch eine Vereinbarung, müssen die Stimmen nach dem gesetzlich festgelegten Stimmprinzip ausgewertet werden – dem Kopfprinzip.

 

Insgesamt empfiehlt es sich, in der Teilungserklärung nachzuschauen, ob eine abweichende Vereinbarung bezüglich des Stimmrechtes getroffen wurde. Wird vom Verwalter bei einer Abstimmung das falsche Stimmprinzip verwendet, so kann der getroffene Beschluss angefochten werden.

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