Das Grundbuch - Abteilung 2

Die Abteilung 2 des Grundbuches stellt genau die Lasten und Beschränkungen dar, die unmittelbar auf das betreffende Grundstück einwirken.

Es wird alles verzeichnet, bis auf finanzielle Belastungen. Diese werden unter Abteilung 3 geführt.

Lasten

Dienstbarkeiten haben immer eine Auswirkung auf den Verkehrswert eines Grundstückes und somit auch auf das darauf errichtete Objekt. Genaue Einwertungen müssen immer anhand des jeweiligen eingetragenen Rechtes geprüft werden. Da die Beschränkungen jedoch stark in Bezug auf Umfang und Dauer variieren sollte man sich vorab genau über die eingetragenen Dienstbarkeiten informieren. Man unterscheidet zunächst zwei verschiedene Ausprägungen.

Grunddienstbarkeiten

Grunddienstbarkeiten sind genau definierte, eingetragene Rechte, die sich auf ein jeweiliges Grundstück und nicht einen konkreten Eigentümer beziehen. Zur Ausübung der jeweiligen Grunddienstbarkeit ist dann der Eigentümer eines genau bestimmten anderen Grundstückes oder auch die Gemeinde berechtigt. Grunddienstbarkeiten sind vor allem Wegerechte und Leitungsrechte können aber auch andere Beschränkungen auf einem Grundstück darstellen. Da bei einer Grunddienstbarkeit zumeist ein bestimmtes Verhältnis zweier Grundstücke und deren Eigentümer hergestellt wird, lässt sich ein herrschendes und ein dienendes Grundstück ausmachen. Ist bei einem Wegerecht beispielsweise Eigentümer von Grundstück A berechtigt einen genau definierten Teil von Grundstück B als Zuwegung zu nutzen, so ist Grundstück A das herrschende und Grundstück B das dienende Grundstück. Grunddienstbarkeiten können vererbt und veräußert werden, das bedeutet, dass sie nicht mit dem Tod oder dem Verkauf enden sondern auf den neuen Eigentümer übergehen.)

Beschränkte persönliche Dienstbarkeit

Im Unterschied zur Grunddienstbarkeit beziehen sich beschränkte persönliche Dienstbarkeiten ausschließlich auf eine bestimmte Person, die ein definiertes Recht an dem Grundstück zugesprochen bekommt. Die Person muss zudem nicht Eigentümer eines anderen (herrschenden) Grundstückes sein. Da das definierte Recht einer Person zugesprochen wird, ist die beschränkte persönliche Dienstbarkeit auch nicht vererbbar und nicht veräußerbar. Sie erlischt beispielsweise mit dem Tod desjenigen, dem das Recht zugesprochen wurde. Häufige Rechte sind das Wohnungsrecht sowie das Wegerecht.

 

Das Wohnrecht wird zugunsten einer bestimmten Person in das Grundbuch eingetragen. Es berechtigt die im Grundbuch benannte Person ein Objekt oder einen bestimmten Teil des Objektes auf einem Grundstück zu nutzen ohne dass der Eigentümer diese Nutzung einschränken darf.)

Der Nießbrauch ist heute eine durchaus gängige Form das Erbe bereits vor dem eigenen Ableben an den Erben zu übergeben.

 

Somit wird der Erbe bereits Eigentümer des Grundstückes, der ehemalige Eigentümer wird Nießbrauchberechtigter und erhält die Erträge die aus einem Grundstück hervorgehen, gibt die Pflichten aber an den Eigentümer weiter. Erträge können Mieteinnahmen, Pachterträge oder auch Ernteerträge sein, wenn es sich beispielsweise um landwirtschaftlich genutzte Flächen handelt.

 

Analog zum Erb-Beispiel erhält der Nießbrauchberechtigte zumeist auch das Recht, eine Wohneinheit oder das gesamte Objekt lebenslang zu bewohnen. Der wesentliche Unterschied zur Dienstbarkeit liegt beim Nießbrauch darin, dass das Recht am jeweiligen Grundstück umfassend ist. Es bedarf daher keiner genauen Beschreibung, welche Rechte dem Nießbrauchberechtigten zugestanden werden. Da das Nießbrauchrecht immer einer bestimmten Person zugesprochen wird, ist das Recht nicht vererbbar und nicht veräußerbar.

Die Reallast ist eine Vereinbarung zwischen einem Grundstückseigentümer und einer Person, die der Person eine bestimmte Leistung des Grundstückseigentümers zusichert. Diese Vereinbarung wird im Grundbuch eingetragen. Die vereinbarte Leistung muss nicht zwingend finanziell sein sondern kann auch eine Sachleistung beinhalten. Wesentlich ist, dass sich die Reallast nicht an den Erträgen des Grundstückes orientiert sondern alleine an der getroffenen Vereinbarung. So bleibt es dem Eigentümer alleine überlassen, wie er die Leistung gegenüber dem Begünstigten beibringt. Der Begünstigte kann, sollte der Grundstückseigentümer die Leistung nicht beibringen die Pfändung oder Zwangsversteigerung des Grundstückes anordnen. Eine häufige Reallast stellt die Leibrente dar, die vom Eigentümer eines Grundstückes zur Sicherung der Lebenshaltung an den Begünstigten zu zahlen ist.

Beschränkungen

Durch die Eintragung eines Vorkaufsrechtes kann der Berechtigte im Verkaufsfall in den bestehenden Kaufvertrag anstatt des ursprünglichen Käufers eintreten. Der Berechtigte muss allerdings alle ausgehandelten Konditionen des Kaufvertrages übernehmen.

 

Anders als ein eingetragenes Vorkaufsrecht muss das Vorkaufsrecht der Gemeinde nicht in das Grundbuch eingetragen werden. Hier muss nach Abschluss eines Kaufvertrages vom Notar grundsätzlich geprüft werden, ob die Gemeinde ein Vorkaufsrecht besitzt und dieses ausüben möchte. Übt die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht aus, muss Sie zwingend einen Verwendungszweck angeben. Dass die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht ausübt kommt daher nur äußerst selten vor.

Durch das Erbbaurecht ist es in Deutschland möglich in den Besitz eines Eigenheims zu gelangen, ohne ein teures Grundstück erwerben zu müssen. Es wird an den Erbbaurechtsgeber (Eigentümer des Grundstückes) lediglich ein festgelegter Erbbauzins gezahlt. Hintergrund ist, dass der Erbbaurechtsgeber grundsätzlich Eigentümer des Grundstückes bleibt, der Erbbauberechtigte allerdings eine Immobilie auf dem Grundstück errichten darf, die dann Eigentum des Erbbauberechtigten wird.

 

Das Erbbaurecht ist ein grundstücksgleiches Recht, was bedeutet, dass es vererbbar und veräußerbar ist. Das Erbbaurecht wird in Deutschland zumeist auf 99 Jahre vergeben und kann anschließend auch neu erteilt werden. Erlischt das Erbbaurecht oder kommt es aufgrund erheblicher Pflichtverletzungen des Erbbauberechtigten zu einem Heimfall, also der Pflichtübernahme des Grundstückes an den Erbbauberechtigen, so fällt auch das auf dem Grundstück errichtete Objekt an den Erbbauberechtigen. Dieser ist zu einer Zahlung verpflichtet, die dem Gebäudewert entspricht.

 

Wichtig: Für die Wertermittlung eines Grundstückes spielt es eine essenzielle Rolle ob dies ein Erbbaurechtsgrundstück ist. Da der Veräußerer hier zumeist nur Eigentümer der auf dem Grundstück errichteten Immobilie ist werden hohe Wertabschläge in Abzug gebracht.

Die häufigste Vormerkung ist die Auflassungsvormerkung. Diese wird unmittelbar im Nachgang des Beurkundungstermins durch den Notar in das Grundbuch eingetragen. Die Auflassungsvormerkung dient vorrangig zur Absicherung des Rechtsgeschäftes und soll Vertrauen für alle Beteiligten des Verkaufs schaffen. In erster Linie stellt sich sicher, dass der Verkäufer das betreffende Grundstück nicht anderweitig erneut veräußert oder für einen Kredit als Sicherheit hinterlegt.

 

Die Auflassungsvormerkung ist absolut als absolut wesentlich in Bezug auf den relativ lange dauernden Vorgang der Eigentumsumschreibung anzusehen. Da es gut einige Monate dauern kann, bis der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch steht, ist der Käufer für diese Zeit durch die Vormerkung abgesichert und muss sich keine Gedanken machen, ob ihm das Grundstück in der Zwischenzeit noch durch die Finger gleitet. Die Auflassungsvormerkung wird gelöscht, sobald der Käufer als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen ist.)

Ist eine Verfügungsbeschränkung eingetragen, so kann die Veräußerung nicht durchgeführt werden, ohne beispielsweise die Zustimmung einer bestimmten Stelle einzuholen. Verfügungsbeschränkungen sind häufig:

 

  • Zwangsversteigerungsvermerk
  • Insolvenzvermerk
  • Testamentsvollstreckervermerk

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Rechts finden Sie detailliertere Informationen zu den einzelnen Bereichen des Grundbuches.

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