Die Grundsteuer

Die Grundsteuer ist fest mit jedem der ca. 36 Millionen Grundstücke in Deutschland verbunden. Sie bezieht sich ausschließlich auf das betreffende Grundstück und wird individuell berechnet. Die Grundsteuer ist bei bebauten und auch unbebauten Grundstücken fällig. Erfahren Sie hier mehr über die Berechnung sowie Zahlungsdetails.

Gegenwärtig steht die Grundsteuer stark im Fokus der öffentlichen Wahrnehmung. Die derzeitige Berechnung wurde vom Bundesverfassungsgericht für verfassungswidrig eingestuft. Die Bundesregierung ist derzeit dabei eine Lösung für das Problem zu finden.

Die Grundsteuer in Deutschland berechnet sich zunächst nach der Art des Grundstückes.

Grundsteuer A wird für land- und forstwirtschaftlich genutztes Gelände herangezogen. Der Hebesatz liegt für die Grundsteuer A in Hamburg bei 225 Prozent.

Grundsteuer B wird für die bebauten und unbebauten Grundstücke als Berechnungsgrundlage genutzt, ist also für Haus- und Wohnungseigentümer sowie Mieter die Ausschlaggebende Berechnungsgrundlage. Der Hebesatz in Hamburg liegt derzeit 540 Prozent.

Das Finanzamt berechnet nun den Einheitswert des Grundstückes zum Stichtag 1.1.1964. Auf diesen Tag beziehen sich alle Grundsteuerermittlungen in Westdeutschland. In Ostdeutschland wird hierfür der 1.1.1935 herangezogen.

Die Berechnungen erfolgen zumeist im Ertragswertverfahren. Hierfür wird ein fiktives Mietverhältnis angenommen, dass sich auf den entsprechenden Stichtag bezieht. In Hamburg also die fiktive Miete für das Jahr 1964. Dies gilt auch, wenn das Haus derzeit nicht vermietet wird oder leer steht.

Der ermittelte Wert wird anschließend mit einem Vervielfältiger (Steuermesszahl) multipliziert.

Die Steuermesszahlen:

  • Für Einfamilienhäuser 2,6 Promille für die ersten 38.346,89 Euro des Einheitswertes von 1964
    für den Rest des Einheitswertes werden 3,5 Promille berechnet.
  • Für Zweifamilienhäuser werden 3,1 Promille berechnet
  • für alle weiteren Immobilien werden 3,5 Promille (Eigentumswohnungen, Zinshäuser etc.)

Wurde der somit ermittelte Grundsteuermessbetrag festgesetzt, so muss dieser im Anschluss noch mit dem Hebesatz der jeweiligen Gemeinde multipliziert werden. In Hamburg ist der Hebesatz seit dem Jahr 2005 unverändert und beträgt 540 Prozent.

Was ist ein Hebesatz?

Der Hebesatz wird von der jeweiligen Gemeinde festgesetzt und variiert innerhalb Deutschlands stark. So liegt der Höchstsatz in Deutschland zum Beispiel bei 910 Prozent. Gemeinden können so unter Anderem Ihre Attraktivität für Eigentümer, aber auch die eigenen Einnahmen für infrastrukturelle Maßnahmen steuern, denn die Einnahmen bleiben bei den Städten und Gemeinden.

Beispielrechnung für die Ermittlung der Grundsteuer für ein Einfamilienhaus in Hamburg

Es wurde ein Einheitswert von 42.000 EUR festgestellt.

(38,346,89 EUR * 2,6 ‰) + (3653,11 EUR * 3,5 ‰) = 112,49 EUR

Der ermittelte Grundsteuermessbetrag wird nun mit dem für Hamburg gültigen Hebesatz multipliziert.

112,49 EUR * 540 % = 551,18 EUR.

Die jährliche Grundsteuer B beträgt für unser Beispielhaus somit: 551,18 EUR

Die Grundsteuer muss jährlich gezahlt werden. Es gibt hierfür verschiedene Zahlungsmodalitäten. So kann die Grundsteuer einmal pro Quartal (Februar, Mai, August, November) an das Finanzamt überwiesen werden oder die Grundsteuer kann im Juli als Gesamtbetrag angewiesen werden. Die Frist muss hierfür von dem Steuerpflichtigen selbst eingehalten werden.

Liegen Einwände des Steuerpflichtigen gegen die Berechnungen vor, so kann auf Grundlage der zugegangenen Bescheide diese angefochten werden. Beschwerden gegen die Steuermesszahlen müssen auf Grundlage des Grundsteuermessbetrages eingereicht werden. Liegen Beschwerden gegen den Hebesatz vor, so ist dies anhand des Grundsteuerbescheids zu klären.

Die Steuerschuldner wird nach dem Stichtagsprinzip ermittelt. Der Stichtag für die Ermittlung der Grundsteuer ist am 01. Januar des jeweiligen Jahres. Wer zu diesem Zeitpunkt Eigentümer eines Objekts gewesen ist, muss die Grundsteuer zur Gänze zahlen.

Wird also ein Objekt im Laufe des Jahres verkauft und der Eigentümer ändert sich, so wird in der Praxis zumeist eine Klausel in den Kaufvertrag eingearbeitet, die eine anteilige Aufsplittung der Grundsteuer regelt. Zumeist wird als Stichtag die Zahlung des Kaufpreises herangezogen.

Mieter zahlen Grundsteuer ebenfalls

Jedoch nicht nur Eigentümer einer Immobilie zahlen die Grundsteuer. Auch Mieter müssen in ihren Nebenkosten die Grundsteuer zahlen. Diese wird dann anteilig anhand des jeweiligen Miteigentumsanteils der Wohnung umgelegt, sodass jeder Mieter einen entsprechenden Teil der Grundsteuer für das Haus zahlt. Die Grundsteuer gehört somit zu den umlagefähigen Nebenkosten.

Derzeit ist die Reform der Grundsteuer ein in den Medien sehr präsentes Thema. Das Bundesverfassungsgericht hat entschieden, dass die derzeitig übliche Bemessung der Grundsteuer verfassungswidrig ist. Mit dieser Feststellung wurde zudem entschieden, dass eine neue Regelung bis zum 31.12.2019 festgelegt werden soll.

Es wurde jedoch auch eine Übergangszeit für die Neuregelung geschaffen. Die nun gültigen Bewertungsregeln bleiben noch fünf weitere Jahre bestehen.

Die Pläne der aktuellen Bundesregierung fußen auf Berechnungsgrundlagen, die vor allem Bodenrichtwerte, Baujahr, Nettokaltmiete und Wohnfläche in den Fokus stellen sollen. Zudem sollen die somit neugeschaffenen Werte turnusmäßig in einem gewissen Zeitraum neu festgelegt werden. Somit soll eine ähnliche Situation wie derzeit ausgeschlossen werden.

Das vorrangige Problem derzeit liegt darin, dass eine Neuregelung immer Gewinner aber auch Verlierer kennt. Da die derzeitigen Grundlagen dermaßen veraltet sind, würden sich gänzlich neue Zahlen ergeben. Vor allem in den hart umkämpften Ballungsräumen würden beispielsweise Mieter wesentlich mehr zahlen, da zentrale Lagen immense Wertzuwächse in den letzten Jahrzehnten aufzuweisen haben. Die Bemühungen, Mieter in zentralen Lagen zu entlasten, würden somit noch schwerer werden. Zudem käme ein immenser bürokratischer Aufwand um jedes Grundstück in Deutschland neu berechnen zu lassen. Die Kapazität der bereits überlasteten Finanzämter lässt dies wohl nicht zu.

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