Das Bestellerprinzip

Das Bestellerprinzip stellt seit dem 01.06.2015 eine gewisse Stolperfalle und Unsicherheit vor allem bei Verkäufern von Wohnimmobilien dar. Denn: Bei der Vermietung einer Wohnimmobilie wird der Makler durch den Auftraggeber, also zumeist den Eigentümer bezahlt. Bei dem Verkauf der Immobilie übernimmt die Maklerkosten beispielsweise in Hamburg oder Berlin komplett der Käufer.

Häufig erreichen uns daher Rückfragen zu den Regelungen, wer nun was und wo genau bezahlen muss. Die Unklarheiten rund um das Bestellerprinzip möchten wir daher hier näher beleuchten.

Das Bestellerprinzip in seiner derzeitigen Form gilt derzeit ausschließlich für den Mietmarkt. Das bedeutet konkret, dass bei der Erteilung eines Auftrages an einen Makler zur Vermittlung einer Vermietung der Auftraggeber (Der Eigentümer) den Makler bezahlt. Hierfür wird meist die übliche Courtage von 2,38 Monatsmieten festgelegt.

Durch das Bestellerprinzip haben sich jedoch neue Unternehmen am Markt etabliert, die sich ausschließlich auf die Vermietung von Wohnimmobilien spezialisiert haben und somit durch effiziente, teilweise automatisierte Prozesse andere Preismodelle anbieten können. So hat der Eigentümer beispielsweise die Wahl, in welchem Umfang er den Onlinemakler beauftragen möchte. Je nach gewählten Leistungspaketen und Umfang wird dann auch der Preis berechnet.

Im Kaufmarkt gibt es das Bestellerprinzip nicht.

Bereits seit einiger Zeit wird die Einführung des Bestellerprinzips im Kaufmarkt erwogen. Ziel ist es vor allem, die hohen Kaufnebenkosten für den Käufer zu reduzieren.

Beispiel Berlin: Hier kommen auf den Käufer einer Immobilie Nebenkosten in Höhe von ca. 15% (Grunderwerbssteuer + Notar und Grundbuch + Makler) zu. Selbst in Hamburg schlagen die Nebenkosten für Käufer noch mit ca. 12,5% des Kaufpreises zu Buche wenn die Immobilie über einen Makler angeboten wird.

Die hohen Kaufnebenkosten (Grunderwerbssteuer + Notar + Grundbuch + Makler) stellen für Käufer naturgemäß eine hohe Belastung dar, da die Kreditinstitute zumeist diese Kaufnebenkosten nicht in eine Finanzierung aufnehmen. Somit steigt gerade in den Bundesländern, in denen ausschließlich eine Außencourtage (Die Provision trägt der Käufer) gezahlt wird, der Eigenkapitalbedarf der vom Käufer aufgebracht werden muss. Das wiederum erschwert es für viele Käufer überhaupt eine Immobilie zu erwerben, obwohl die Bank einer Finanzierung generell zustimmen würde.

Durch die Einführung des Bestellerprinzips auch im Kaufmarkt würde der Erwerb einer Immobilie für  weitere Käuferschichten ermöglicht, die sich derzeit aufgrund der hohen Kaufnebenkosten nicht mit einem Kauf beschäftigen können.

Die Vermutung liegt dabei natürlich nahe, dass die vom Verkäufer zahlbare Provision an den Makler letztlich auf den Kaufpreis aufgeschlagen wird. Dennoch wäre dies für den Käufer häufig die attraktivere Lösung, da dieser die Provision nun durch die Kaufsumme mitfinanzieren und mehr Eigenkapital in die Finanzierung einfließen lassen kann oder deutlich mehr Mittel für eine mögliche Renovierung übrig hätte. Durch den höheren Eigenkapitalanteil erzielt der Käufer bei den Banken dann wiederum bessere Zinskonditionen.

Ob und wann das Bestellerprinzip allerdings tatsächlich im Kaufmarkt Einzug erhält, bleibt abzuwarten.

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