Einführung der Mietpreisbremse
Am 1. Juni 2015 wurde das Gesetz zur Mietpreisbremse bei der Neu- und Wiedervermietung von Wohnungen eingeführt (§ 556d Abs. 1 BGB). Dieses Gesetz begrenzt die Miete beim Abschluss eines Mietvertrags auf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Ziel der Regelung ist es, die steigenden Mieten in Städten und Ballungsgebieten zu dämpfen und bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.
Die ursprüngliche Mietpreisbegrenzungsverordnung von 2015 wurde im Jahr 2018 aufgrund gesetzgeberischer Mängel mit gleichem Inhalt erneut erlassen und gilt nun bis zum 30. Juni 2025. Aktuell wird diskutiert, die Mietpreisbremse um weitere fünf Jahre bis 2029 zu verlängern. Diese Regelung würde weiterhin für Neu- und Wiedervermietungen in angespannten Wohnungsmärkten gelten, wobei die Entscheidung über ihre Anwendung der jeweiligen Landesregierung obliegt.
Begründung für die Verlängerung
Der Gesetzgeber begründet die Notwendigkeit der Verlängerung mit:
dem zunehmenden Auseinanderklaffen von Angebotsmieten und Mietspiegelmieten.
dem Ziel, die stark steigenden Mieten bei Neuvermietungen insbesondere in Großstädten wie Hamburg, Berlin und München zu stoppen.
Mietverbände fordern darüber hinaus eine Verschärfung und Stärkung der Mietpreisbremse durch die Schließung von Ausnahmen und Schlupflöchern.
Die ursprüngliche Mietpreisbegrenzungsverordnung von 2015 wurde im Jahr 2018 aufgrund gesetzgeberischer Mängel mit gleichem Inhalt erneut erlassen und gilt nun bis zum 30. Juni 2025. Aktuell wird diskutiert, die Mietpreisbremse um weitere fünf Jahre bis 2029 zu verlängern. Diese Regelung würde weiterhin für Neu- und Wiedervermietungen in angespannten Wohnungsmärkten gelten, wobei die Entscheidung über ihre Anwendung der jeweiligen Landesregierung obliegt.
Schlupflöcher bei der Mietpreisbremse
Die Mietpreisbremse kann durch verschiedene Regelungen umgangen werden:
Vermietung möblierter Wohnungen:
Bei der Berechnung der Vergleichsmiete werden nur unmöblierte Wohnungen berücksichtigt. Vermieter dürfen für möblierte Wohnungen daher einen Aufschlag verlangen.
Vermietung auf Zeit:
Die Mietpreisbremse gilt nicht, wenn die Wohnung nur vorübergehend vermietet wird.
Indexmiete:
Bei einer Indexmiete muss nur die Anfangsmiete der Mietpreisbremse entsprechen. Spätere Mietanpassungen basieren auf der Inflationsentwicklung.
Ausschlüsse der Mietpreisbremse nach BGB
Das Bürgerliche Gesetzbuch (§ 556f BGB) sieht folgende Ausnahmen vor:
Neubauten:
Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, unterliegen nicht der Mietpreisbremse.
Umfassende Modernisierungen:
Eine Wohnung gilt als umfassend modernisiert, wenn die durchgeführten Maßnahmen eine Gleichstellung mit Neubauten rechtfertigen. In diesem Fall ist die Mietpreisbremse nicht anwendbar.
Wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, darf die zulässige Mietobergrenze überschritten werden.
Vormiete über der Vergleichsmiete:
War die vorherige Miete bereits höher als die ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 %, darf der Vermieter diese Miete weiterhin verlangen.
Kritik von Haus & Grund
Der Eigentümerverband Haus & Grund sieht die Mietpreisbremse kritisch und möchte gegen ihre Verlängerung vorgehen. Er plant, die Verfassungsmäßigkeit der Regelung vom Bundesverfassungsgericht prüfen zu lassen. Zu den Hauptargumenten gegen die Mietpreisbremse gehören:
Begrenzte Wirkung:
Die Mietpreisbremse schafft keinen bezahlbaren Wohnraum für alle Einkommensgruppen in Ballungsgebieten.
Haushalte mit niedriger und mittlerer Bonität haben oft geringere Chancen, eine Wohnung zu erhalten, da Vermieter häufig finanzstarke Interessenten bevorzugen.
Förderung von Angebotsknappheit:
In beliebten Städten und Stadtteilen wird die Nachfrage nach Wohnraum weiter angeheizt. Dies erschwert es insbesondere einkommensschwächeren Haushalten, geeigneten Wohnraum zu finden.
Verzerrung des Wohnungsmarktes:
Die Mietpreisbremse kann dazu führen, dass vor allem einkommensstarke Haushalte von den begrenzten Mieten profitieren. Dadurch wird das eigentliche Ziel, benachteiligte Gruppen zu unterstützen, untergraben.
Fazit
Die Diskussion um die Verlängerung der Mietpreisbremse zeigt die Vielschichtigkeit des Problems. Während Befürworter die Regelung als notwendiges Instrument zum Schutz von Mietern sehen, argumentieren Kritiker, dass die Bremse grundlegende Marktmechanismen stört und ihre Ziele nicht erreicht. Ob und wie die Mietpreisbremse verlängert wird, bleibt eine politische Entscheidung, die weiterhin kontrovers diskutiert wird.
