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Vorkaufsrecht beim Immobilienverkauf

28 Mrz

Besteht ein Vorkaufsrecht, so hat eine bestimmte Person oder eine Gemeinde das Recht darauf, eine Immobilie zu erwerben und Vorrang gegenüber anderen potenziellen Käufern. In der Regel wird ein Vorkaufsrecht in Abteilung 2 des Grundbuchs eingetragen, es kann allerdings auch lediglich vertraglich vereinbart werden. Als Grundlage für das Vorkaufsrecht gelten sowohl das Bürgerliche Gesetzbuch als auch das Baugesetzbuch.

Ausübung

Um den Anspruch über das Vorkaufsrecht geltend zu machen, muss bereits ein Kaufvertrag zwischen dem Eigentümer und einem anderen Käufer vorliegen. Der Vorkaufsberechtigte hat dann die Möglichkeit, zu den gleichen Bedingungen in den bereits bestehenden Kaufvertrag einzutreten. Es wird zwar ein neuer Kaufvertrag aufgesetzt, jedoch mit exakt den Konditionen, die bereits mit dem anderen Käufer vereinbart wurden.

Wenn das Vorkaufsrecht mehreren Personen zusteht, muss es gemeinschaftlich ausgeübt werden. Entscheidet sich einer der Vorkaufsberechtigten dazu, nicht von seinem Recht Gebrauch zu machen, gilt es dennoch weiterhin für die übrigen Vorkaufsberechtigten.

Dingliches Vorkaufsrecht

In den Paragrafen §§1094-1104 des BGB wird das dingliche Vorkaufsrecht geregelt. Es wird in das Grundbuch eingetragen und ist somit verbindlich. Ist dieses Recht eingetragen, so kann der Eigentümer nicht gegen den Willen des Vorkaufsberechtigten den Verkauf des Grundstücks durchführen. Der Vorkaufsberechtigte kann eine Eigentumsübertragung an einen anderen Kaufinteressenten damit effektiv verhindern. Vererbbar ist das dingliche Vorkaufsrecht nur, wenn dies im Grundbuch entsprechend vermerkt ist.

Schuldrechtliches Vorkaufsrecht

Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht hingegen wird nicht in das Grundbuch eingetragen, sondern lediglich mittels Vertrags vereinbart. Wenn der Verkäufer sich nicht an seine vertragliche Pflicht hält, dem Vorkaufsberechtigten den Kauf der Immobilie zu ermöglichen, kann der Verkauf nicht verhindert werden. Anders als bei dem dinglichen Vorkaufsrecht ist hier der Kaufvertrag weiterhin gültig, auch wenn der Vorkaufsberechtigte nicht in Kenntnis gesetzt wurde. In diesem Fall hat der Vorkaufsberechtigte lediglich die Möglichkeit dazu Schadensersatzansprüche gegenüber dem Verkäufer zu verlangen, da er beim Verkauf der Immobilie trotz vertraglicher Vereinbarung umgangen wurde.

Öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht

Das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht ist im Baugesetzbuch (BauGB) in den Paragrafen §§24-28 verankert und ist Städten und Gemeinden vorbehalten. Eine Ausübung dieses Vorkaufsrecht ist nach §24 Absatz 3 des BauGB nur dann möglich, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt.

Deckung von Wohnbedarf oder der Bau eines Hochwasserschutzgebiets wären zwei Szenarien, zu welchen das Vorkaufsrecht zum Wohl der Allgemeinheit ausgeübt werden könnte. Der genaue Verwendungszweck ist bei der Ausübung des öffentlich-rechtlichen Vorkaufsrechts in jedem Fall anzugeben. Das Vorkaufsrecht der Gemeinde muss nicht in das Grundbuch eingetragen werden. Der Notar prüft nach Zustandekommen des Kaufvertrages, ob ein Vorkaufsrecht der Gemeinde besteht und ob sie dieses ausüben möchten. Wenn die betroffene Immobilie an ein Familienmitglied des Eigentümers veräußert werden soll, so erlischt das Recht der Gemeinde.

Nicht zu verwechseln ist dies mit einem Wiederkaufsrecht, welches sich die Stadt Hamburg in vielen Fällen in den Zwanziger- und Dreißigerjahren bei dem Verkauf städtischer Grundstücke gesichert hat. Die besondere Gefahr dabei ist, dass die Stadt oder Gemeinde, je nach vertraglicher Gestaltung, nicht zum gleichen Preis kaufen muss, wie der initiale Kaufvertrag mit dem Käufer es vorsieht.

Gesetzliches Vorkaufsrecht des Mieters

Das gesetzliche Vorkaufsrecht wird in §577 des BGB geregelt und dient dem Schutz von Mietern. Wenn ein Mietvertrag abgeschlossen wurde und der vermietete Wohnraum anschließend in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird, so hat der Mieter zunächst ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Sobald ein notarieller Kaufvertrag zwischen dem Wohnungsverkäufer und einem Käufer vorliegt, hat der Mieter noch zwei Monate Zeit für seine Kaufentscheidung. Entscheidet der Mieter sich gegen den Kauf, tritt der Käufer als neuer Eigentümer mit in den bestehenden Mietvertrag ein.

Dieses Recht gilt nicht, wenn der Eigentümer die Wohnung an einen Familienangehörigen oder einen Angehörigen seines Haushalts verkaufen möchte.

Außerdem hat ein Mieter kein gesetzliches Vorkaufsrecht, wenn das ganze Gebäude veräußert wird und zum Zeitpunkt des Verkaufs gar nicht in Eigentumswohnungen aufgeteilt ist. Ebenfalls gilt das Recht nicht, wenn zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages die Wohnung bereits eine Eigentumswohnung war, die Teilung also vor Mietvertragsabschluss stattgefunden hat.

 

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Levina Kaars

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