Der Untermietvertrag ist ein Vertrag, der zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter vereinbart wird. Dieser darf dann die Wohnung oder einen Teil der Wohnung mitnutzen. Der Untermieter steht in keinem Verhältnis zum tatsächlichen Wohnungseigentümer bzw. Vermieter. Der Untermietvertrag stellt dennoch ein echtes Mietverhältnis dar, es gelten die gesetzlichen Bestimmungen des BGB.
Schriftlicher Untermietvertrag
Prinzipiell kann der Vertrag sowohl mündlich als auch schriftlich festgehalten werden. Zum Schutz beider Parteien ist es dennoch von Vorteil, eine schriftliche Vereinbarung zu treffen. Im Falle von Unstimmigkeiten lassen sich mündliche Vereinbarungen nämlich nur schwer nachweisen und die gesetzlichen Bestimmungen gelten. Bei einer mündlichen Vereinbarung wird der Untermietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen. Bei einem befristeten Untermietvertrag bedarf es der Schriftform.
Zustimmung des Vermieters
Um einen Untermietvertrag abschließen zu können, benötigt der Hauptmieter laut § 540 BGB die Zustimmung des Vermieters. Laut Gesetz muss ein berechtigtes Interesse des Hauptmieters bestehen, das sind meistens persönliche oder wirtschaftliche Gründe. Dazu zählt ein längerer Auslandsaufenthalt oder finanzielle Gründe, weil beispielsweise nach einem Auszug weniger Personen im Haushalt leben. Auch den Lebenspartner zu sich zu holen zählt als berechtigtes Interesse. Der Vermieter kann bei Zustimmung eines Untermietvertrags mehr Miete vom Hauptkmieter verlangen, da sich unter anderem die Betriebskosten bei einer zusätzlichen Person erhöhen. Wie hoch die Mieterhöhung sein darf, wird gesetzlich nicht festgelegt, liegt aber in der Regel bei einem Zuschlag von bis zu 20 %. Falls die Wohnung ohne Erlaubnis untervermietet wird, darf der Vermieter laut § 543 Abs. 2 den Hauptmieter abmahnen oder im schlimmsten Fall die Wohnung fristlos kündigen. Wichtig bei der Mieterhöhung aufgrund von Untermiete ist zudem, dass die ortsübliche Vergleichsmiete beachtet wird.
Ablehnung des Vermieters
In den meisten Fällen stimmt der Vermieter der Untervermietung zu. Falls dieser die Untervermietung ablehnt, braucht er einen plausiblen Grund dafür. Ein Beispiel dafür ist, dass die Wohnung überbelegt wäre oder der Hauptmieter schon vor Vertragsabschluss Gewinnabsichten mit der Wohnung hatte. In diesem Fall muss der Mieter die Entscheidung akzeptieren. Wenn der Vermieter keinen plausiblen Grund für die Ablehnung nennen kann, besteht ein Sonderkündigungsrecht seitens des Mieters. Das dies in der Situation nicht wirklich zielführend ist, liegt auf der Hand.
Wer nicht als Untermieter zählt
Mieter braucht nicht immer das Einverständnis vom Vermieter, um jemanden bei sich wohnen zu lassen. Nahe Angehörige wie Kinder, Stiefkinder, Ehegatte oder Eltern können ohne Erlaubnis des Vermieters aufgenommen werden. Dasselbe gilt bei Pflegekräften oder Haushaltshilfen.
Angehörige wie Geschwister oder sonstige Verwandte, die nur vorübergehend beim Hauptmieter wohnen, zählen nicht als Untermieter. Allerdings sollten diese nicht länger als 6-8 Wochen bleiben. Bei länger geplantem Besuch sollte dies mit dem Vermieter abgesprochen bzw. ein Untermietvertrag mit Zustimmung des Vermieters abgeschlossen werden.
Angaben, die im Untermietvertrag stehen sollten
Es gibt keine Vorschriften darüber, wie der Untermietvertrag auszusehen hat. Der Vertrag sollte schriftlich abgeschlossen werden und unter anderem die Daten des Haupt- und Untermieters enthalten. Zudem sollte er beinhalten, welches Zimmer untervermietet wird und welche Räume gemeinschaftlich genutzt werden dürfen. Wichtig ist auch die Anzahl der Schlüssel, die übergeben werden, sowie eine Kopie der Zustimmung des Vermieters. Außerdem sollten die Höhe der Miete, die Nebenkosten, die Kaution und die Kündigungsfrist im Vertrag aufgenommen werden. Ebenso wichtig sind eventuelle Schönheitsreparaturen, die vorgenommen werden müssen, ansonsten haftet der Hauptmieter für Schäden des Untermieters.
Die Kündigungsfrist
Der Untermietvertrag kann sowohl befristet als auch unbefristet abgeschlossen werden. Allerdings gibt es hier einige Dinge zu beachten. Bei einem befristeten Mietvertrag zwischen Haupt- und Untermieter endet das Mietverhältnis mit dem vereinbarten Datum. Es muss allerdings ein angemessener Grund genannt werden, um nachvollziehen zu können, weshalb das Mietverhältnis endet. Bei einem unbefristeten Vertrag gelten die gesetzlichen Bestimmungen der Kündigungsfrist. Der Hauptmieter kann dem Untermieter also nicht ohne plausiblen Grund fristlos kündigen. Wenn das Zimmer möbliert vermietet wird, gelten laut § 549 Abs.2 Nr. 2 BGB gesetzliche Sonderreglungen wie verkürzte Kündigungsfristen. Das heißt, dass spätestens am 15. des Monats die Kündigung eingereicht werden muss, damit sie im selben Monat wirksam ist. Anders ist es, wenn der Vermieter dem Hauptmieter fristlos kündigt, dann ist der Untermieter gezwungen, die Wohnung ebenfalls zu räumen. In diesem Fall kann der Untermieter den Hauptmieter auf Schadenersatz verklagen, sofern er seinen vertraglichen Pflichten nicht nachgekommen ist.
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