Insbesondere zu Zeiten eines schnelllebigen Immobilienmarktes stellt der Verkauf einer Immobilie ein umfangreiches Vorhaben dar und sollte im Voraus gut geplant werden. Sicherlich wird der Verkäufer mit der Frage konfrontiert, welche Dokumente er für die Vermarktung seiner Immobilie benötigt und woher er diese bekommt. Doch welche Unterlagen für den erfolgreichen Verkauf vorliegen müssen und welche unterschiedlichen Dokumente bei dem Verkauf eines Hauses und einer Eigentumswohnung benötigt werden, erfahren Sie in diesem Artikel.
Die wichtigsten Unterlagen für den Verkauf eines Hauses
Der Energieausweis gehört zu den wichtigsten Dokumenten, denn dieser liefert alle relevanten Daten zur Energieeffizienz sowie zu dem zu erwartenden Energieverbrauch. Laut dem Gebäudeenergiegesetzes (GEG) ist das Anfertigen eines Energieausweises in Deutschland Pflicht. Wenn dieser beim Verkauf einer Immobilie fehlt, kann dies zu hohen Geldstrafen führen, die bis zu 10.000 Euro geahndet werden. Der Energieausweis darf in der Regel von Handwerksmeistern ausgestellt werden deren Tätigkeit auf die Isolation, den Heizungsbau oder das Bauhandwerk spezialisiert ist. Handwerker ohne Meistertitel deren Tätigkeiten sich auf die oben genannten Punkte beziehen, dürfen ebenfalls einen Energieausweis erstellen. Zudem dürfen geprüfte und staatlich anerkannte Techniker mit mindestens zwei Jahren Berufserfahrung gleichermaßen solch ein Dokument anfertigen. Die Höhe der Kosten, die für die Erstellung eines Energieausweises anfallen, hängen von mehreren Faktoren ab, wie zum Beispiel der Gebäudegröße, dem Aufwand für die Erfassung, dem Heizsystem und den vorliegenden Bauunterlagen. Wird der Ausweis zum Verkauf einer Immobilie benötigt, können Makler die Erstellung dieses Dokumentes begleiten und in Auftrag geben.
Ein aktueller Auszug aus dem Grundbuch ist ebenfalls bedeutsam, denn dieser enthält relevante Informationen zum Grundstück. Ein Grundbuchauszug sollte nicht älter als 3 Monate sein. Sofern kein aktueller Auszug vorliegt, kann dieser beim zuständigen Amtsgericht beantragt werden. Auszüge aus dem Grundbuch dürfen lediglich Personen mit berechtigtem Interesse, wie der Eigentümer selbst oder ein bevollmächtigter Makler beantragen. Diese Auszüge sind zudem kostenpflichtig.
Ebenso wichtig ist die Flurkarte, diese sollte ebenfalls nicht älter als 3 Monate sein. Hierbei handelt es sich um eine geografische Karte, die alle Grundstücke und Gebäude eines Gebietes abbildet. Das zuständige Kataster- bzw. Vermessungsamt gewährt Einblick in die Flurkarte. Auch hier fallen Gebühren an, die von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich ausfallen können.
Beim Verkauf einer Immobilie benötigt der Eigentümer in fast allen Bundesländern einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis mit der Ausnahme von Bayern. Dieses Bundesland führt kein Baulastenverzeichnis, die Baulasten sind mit im Grundbuch eingetragen. Baulasten sind öffentlich-rechtliche- Verpflichtungen, die vom Grundstückseigentümer freiwillig übernommen werden. Er erklärt sich dazu breit bestimmte Handlungen auf seinem Grundstück zu unterlassen, auszuführen oder diese zu dulden. Ein Auszug kann der Verkäufer formlos beim zuständigen Bauamt beantragen. Hierfür wird eine Gebühr erhoben. Eine mündliche Auskunft darüber, ob auf einem Grundstück eine Baulast eingetragen ist oder nicht, erfolgt telefonisch und ist kostenfrei. Es empfiehlt sich für den Verkauf jedoch stets ein schriftliches Dokument anzufordern.
Eine Wohn- und Nutzflächenberechnung sollte ebenfalls vorhanden sein, hierfür kann beim Bauamt Akteneinsicht beantragt werden. Sollte der Eigentümer oder das Bauamt keine Wohn- und Nutzflächenberechnung besitzen, empfiehlt es sich, auf einen Fachmann zurückzugreifen. Die Zusammenstellung der Wohnfläche kann durch einen Immobilienmakler erfolgen. Dennoch sollte der Eigentümer bei einer Wohnflächenberechnung auf einen Ingenieur oder Architekten zurückgreifen. Kreditinstitute akzeptieren zumeist Unterlagen, die von diesen Berufsgruppen erstellt wurden. Die Preise für solch eine Berechnung fallen unterschiedlich aus. Selbstständig sollte dies nur mit äußerster Vorsicht durchgeführt werden, denn falsche Angaben können Schadensersatz mit sich ziehen.
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Des Weiteren sollte der Verkäufer Grundrisse, Schnitte und Ansichten seiner Immobilie besitzen, denn diese verschaffen dem potenziellen Käufer einen Überblick darüber, ob die räumliche Gestaltung seinen Vorstellungen entspricht. Diese Unterlagen sollten ebenfalls in der Bauakte hinterlegt sein.
Darüber hinaus ist es wichtig, dass ein Versicherungsschein der Gebäudeversicherung vorliegt. Dieses Dokument besitzt in der Regel der Hauseigentümer. Neben der grundsätzlichen Sicherheit für den Eigentümer ist ein Versicherungsschutz der Immobilie zumeist Voraussetzung für die Kreditvergabe an den Käufer. Hier möchte sich die Bank verständlicherweise gegen eintretende Schäden absichern.
Bei fehlenden Unterlagen kann beim zuständigen Bauamt eine Akteneinsicht beantragt werden. Dies kann telefonisch oder schriftlich erfolgen. In der Bauakte befinden sich Dokumente wie der Bauplan, die Baugenehmigungsurkunde sowie behördliche Informationen. Zudem sind weitere Dokumente wie die Baubeschreibung, die Wohn- und Nutzflächenberechnung sowie Grundrisse, Ansichten und Schnitte in der Bauakte hinterlegt. Die einzelnen Unterlagen enthalten Schriftstücke, Zeichnungen sowie die entsprechenden Genehmigungen. Das Kopieren dieser Unterlagen ist kostenpflichtig. Eine Garantie, dass all diese Unterlagen beim Amt vorliegen, gibt da dabei nicht. Gerade bei Immobilien, die vor 1945 gebaut wurden, kommt es durchaus vor, dass nur noch wenige, bis keine Unterlagen mehr erhalten sind.
Unterlagen beim Verkauf einer Eigentumswohnung
Für den Verkauf einer Eigentumswohnung braucht der Eigentümer ebenfalls einen Versicherungsschein der Gebäudeversicherung, den Energieausweis und die Grundrisse, Ansichten und Schnitte der Immobilie.
Zu den oben genannten Unterlagen wird zusätzlich eine Teilungserklärung benötigt, die beim Grundbuchamt des jeweiligen Bezirks beantragt werden kann. Diese gibt Auskunft darüber, in welche Eigentumsanteile das Haus, zu dem die Wohnung gehört, aufgeteilt wurde. Sie regelt zudem das Verhältnis der Wohnungseigentümer zueinander und legt bestimmte Nutzungsrechte fest. Der Aufteilungsplan und die Baubeschreibung dürfen ebenfalls nicht fehlen. Diese geben die genaue Aufteilung eines Gebäudes an, sowie die Lage und Größe wo die betroffene Wohnung verortet ist und in welcher Weise das Wohnhaus gebaut wurde. Der Aufteilungsplan kann beim zuständigen Katasteramt angefordert werden. Die Baubeschreibung befindet sich in der Bauakte, eine Einsicht kann ebenfalls beantragt werden. Die zu leistenden Gebühren sind abhängig vom jeweiligen Bundesland.
Darüber hinaus sollte der Verkäufer die letzten drei Hausgeldabrechnungen und den Wirtschaftsplan besitzen. Diese geben dem Interessenten einen Überblick über die monatlichen Kosten sowie die Höhe der Instandhaltung des gesamten Wohnhauses. Viele Verwaltungen trennen die Hausgeldabrechnung bereits in umlegbare und nicht umlegbare Kosten, sodass ein Kapitalanleger direkt erkennen kann, welche Kosten des Hausgeldes auf den Mieter umgelegt werden. Im Wirtschaftsplan werden die Zahlungen für das nächste Kalenderjahr aufgelistet und separat die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage einkalkuliert. So kann der Kaufinteressent einsehen, in welcher Höhe die Hausgeldzahlung für das geltende Jahr liegt.
Ferner sollten eine Übersicht der Instandhaltungsrücklagen und die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen vorliegen. Eine Übersicht der Rücklagen für Instandhaltungsmaßnahmen geben dem potenziellen Käufer Informationen zu den Ersparnissen der Immobilie. Durch die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung erhält der Käufer einen Überblick über bevorstehende Baumaßnahmen und Sanierungsarbeiten.
Die aufgelisteten Dokumente erhalten Sie in der Regel bei der zuständigen Hausverwaltung der Immobilie.
Bei vermieteten Objekten braucht der potenzielle Käufer zusätzliche Informationen, um die Rentabilität einschätzen zu können. Wenn die Wohnung zum Zeitpunkt des Verkaufes vermietet ist, sollte der Käufer sich die vorhandenen Mietverträge anschauen, denn diese müssen im Falle eines Kaufes vom neuen Eigentümer übernommen werden.
Das Einholen der Objektunterlagen für den Verkauf einer Immobilie ist mit Kosten verbunden und fordert viel Zeit und Aufwand, fehlende Dokumente können die Abwicklung in die Länge ziehen. Aus diesem Grund empfiehlt es sich, einen erfahrenen Makler zu beauftragen. Dieser unterstützt Sie nicht nur, indem er alle wichtigen Unterlagen beschafft, sondern sorgt auch dafür, dass der gesamte Verkauf gut organisiert und erfolgreich abgewickelt wird.
Wir von Steinhaus Immobilien kümmern uns um die Einholung aller für den Verkauf wichtigen Unterlagen. Selbstverständlich auch bei Ämtern und Verwaltungen.
