Vereinfacht ausgedrückt kommt es zu einer Zwangsversteigerung, wenn der Eigentümer nicht mehr in der Lage dazu ist, seine Immobilie zu finanzieren bzw. seinen finanziellen Verpflichtungen nachzukommen. Es handelt sich dabei um ein sog. Vollstreckungsverfahren. Hierdurch bietet sich für Interessenten die Gelegenheit, ein Haus oder eine Wohnung möglicherweise unter dem Verkehrswert zu erwerben.
Gründe für eine Zwangsversteigerung
Das Ziel einer Zwangsversteigerung ist es, den Anspruch eines Gläubigers mit Hilfe von staatlichen Mitteln durchzusetzen. Die Versteigerung der Immobilie soll also die entstandenen Schulden ausgleichen und die Ansprüche des Gläubigers bedienen. Dies ist häufig der Fall, wenn der Eigentümer das Darlehen bei der Bank nicht länger tilgen kann. Aber auch andere Gläubiger können eine Zwangsversteigerung in die Wege leiten. Der Gläubiger kann beim zuständigen Amtsgericht die Versteigerung beantragen, um seine Geldforderung durchzusetzen.
Die Gründe dafür, weshalb ein Eigentümer seine Schulden nicht länger bedienen kann, sind vielfältig. Meist sind es Scheidungen, der Verlust des Arbeitsplatzes oder die Privatinsolvenz. Eine Zwangsversteigerung scheint häufig die einzige Möglichkeit des Schuldners zu sein, um seine Schulden beim Gläubiger zu begleichen.
Die Teilungsversteigerung
Ein weiterer Grund für eine Zwangsversteigerung kann allerdings auch Uneinigkeit zwischen Erbgemeinschaften oder Ex-Partnern nach einer Scheidung sein. Hier stellt die Teilungsversteigerung meist das letzte Mittel dar. Durch diese besondere Form der Zwangsversteigerung soll das gemeinschaftliche Eigentum an einer Immobilie aufgelöst werden. Der Antrag darauf kann ohne Einwilligung der anderen Parteien gestellt werden.
Eine Immobilie kann nicht einfach in der Hälfte geteilt werden, weshalb sich eine gerechte Aufteilung zwischen Miteigentümern schwierig gestaltet. Die Teilungsversteigerung soll zu einer Umwandlung in Geld als teilbares Vermögen führen. Die Verteilung des Erlöses erfolgt dann unter den Miteigentümern. Meist wird der Erlös entsprechend der jeweiligen Anteile verteilt. Da Immobilien aber häufig deutlich unter dem Marktwert versteigert werden, empfiehlt sich ein gemeinsamer Verkauf durch vorherige Einigung, um finanzielle Verluste zu minimieren.
Darf ich bei einer Zwangsversteigerung mitbieten?
Zwangsversteigerungen sind öffentlich zugänglich, somit kann grundsätzlich jeder Kaufinteressent teilnehmen. Um mitbieten zu dürfen, muss man volljährig sein und selbst bei der Verhandlung anwesend sein. Wer für eine andere Person an der Versteigerung teilnimmt und in seinem Namen bieten will, benötigt eine notarielle Bietervollmacht. Dies gilt ebenfalls für Ehepartner, wenn diese Miteigentümer werden wollen, aber nicht persönlich an dem Termin teilnehmen können.
Sie erfahren beim Amtsgericht, welche Objekte in nächster Zeit durch eine Zwangsversteigerung verkauft werden sollen. Im Internet lassen sich außerdem einige Versteigerungsportale finden, welche über anstehende Zwangsversteigerungen informieren. Die Versteigerungen selbst finden in den zuständigen Amtsgerichten statt. Dabei ist das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk die betroffene Immobilie liegt.
Tipps vor einem Versteigerungstermin
Als Kaufinteressent sollten Sie vor dem Versteigerungstermin umfassende Informationen zu dem Objekt einholen. Die wichtigsten Informationen befinden sich in der Versteigerungsakte, die beim zuständigen Amtsgericht eingesehen werden kann. Dort lassen sich Grundbucheintragungen und Baulasten sowie das Verkehrswertgutachten finden. In dem Verkehrswertgutachten erfahren Sie nicht nur den Verkehrswert, sondern finden auch Angaben zur Lage und dem Zustand der Immobilie.
Um sich mit dem Ablauf einer Zwangsversteigerung vertraut zu machen, empfiehlt es sich vorab bereits eine Versteigerung als Zuhörer besucht zu haben.
Wenn möglich, sollten Sie das Objekt außerdem vorher besichtigen. Kaufinteressenten haben allerdings keinen Anspruch auf eine Besichtigung vor dem Versteigerungstermin. Der Eigentümer kann einen Besichtigungswunsch also auch ablehnen.
Der Versteigerungstermin
Bei dem Versteigerungstermin selbst erfahren die Anwesenden nochmal alle wichtigen Objektdaten, Grundbuchinhalt, den Verkehrswert der Immobilie sowie eventuelle Baulasten, Auflagen und Beschränkungen. Ebenfalls werden die Bedingungen für die Versteigerung festgelegt und den Anwesenden mitgeteilt. Den Ausgangspunkt stellt nun das geringste Gebot dar. Dies deckt die bestehenbleibenden Rechte des Gläubigers sowie die Kosten der Versteigerung. Es wird vom Amtsgericht ermittelt und festgelegt. Das geringste Gebot ist also nicht zu verwechseln mit dem errechneten Verkehrswert der Immobilie.
Nach der Bekanntmachung fordert das Amtsgericht die Anwesenden dazu auf, ein Gebot abzugeben. Bei einer Zwangsversteigerung beträgt die sogenannte Bietzeit mindestens 30 Minuten. Während dieser Zeit haben die Anwesenden Zeit dazu Fragen zu stellen, das Gutachten erneut anzusehen und gegebenenfalls ihr Gebot abzugeben. Sollten trotz Aufforderung keine weiteren Angebote abgegeben werden, so wird die Zwangsversteigerung durch das Amtsgericht beendet. Das höchst genannte Gebot in der Bietzeit nennt sich das Meistgebot. Dieses Meistgebot ist in der Zwangsversteigerung entscheidend, denn der Meistbietende erhält durch Zuschlag das Eigentum an der Immobilie.
Zuschlagserteilung
Wenn das Meistgebot zu gering ist, so kann der Zuschlag auch verweigert werden. Es wird dann ein zweiter Termin für die Versteigerung festgelegt. Wenn das Meistgebot hingegen eine ausreichende Höhe erreicht, erhält der Bieter den Zuschlag. Dieser wird meist unmittelbar oder in einem späteren Verkündungstermin verkündet. Sobald die Verkündung des Zuschlags stattgefunden hat, erwirbt der Bieter das Eigentum an der versteigerten Immobilie. Damit gehen auch alle Pflichten, Nutzungen und Lasten an den neuen Eigentümer über. Ungefähr vier bis zwölf Wochen nach der Zuschlagserteilung findet dann der Verteilungstermin statt. Hierbei wird der Erlös an den Gläubiger ausgezahlt. Bei einer Reststumme wird der Betrag dem Schuldner übergeben. Außerdem wird vom Amtsgericht eine Änderung des Grundbucheintrags beim Grundbuchamt beantragt.
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