Die Eigenbedarfskündigung ist die häufigste Form der ordentlichen Kündigung durch den Vermieter. Möchte der Vermieter die Wohnung selbst nutzen, so kann er dem Mieter das Mietverhältnis aufgrund von Eigenbedarf ordentlich kündigen. Sollten die Gründe für den Bedarf ausreichend und nachvollziehbar dargelegt werden, ist diese Art der Kündigung zulässig.
Wann liegt ein Eigenbedarf vor?
Gemäß § 573 liegt ein Eigenbedarf vor, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Dies liegt vor, wenn er die Räume für sich selbst, für eine zu seinem Haushaltsstand gehörende Person oder für einen Familienangehörigen zu Wohnzwecken benötigt. Hierzu zählen Familienangehörige wie Eltern, Kinder, Geschwister sowie Haushaltsangehörige, wie Lebensgefährte, deren Kinder und Pflege- und Hilfspersonal. Ebenso dazu zählen entferntere Verwandte, soweit zu ihnen eine soziale Bindung besteht. Jedoch muss hier die enge Bindung zum Vermieter bei Angabe des Kündigungsschreibens glaubhaft dargelegt werden.
Inhalt einer Eigenbedarfskündigung
Um den Mieter das Mietverhältnis aufgrund von Eigenbedarf kündigen zu können, muss der Vermieter bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Eine Voraussetzung ist, dass das Kündigungsschreiben per Post zugestellt wird. Eine Zustellung per E-Mail ist unzulässig. Zudem muss der Vermieter genaue Angaben darüber machen, für wen der Eigenbedarf gilt und begründen, warum die Eigenbedarfskündigung zu diesem Zeitpunkt erteilt wird. Da es sich bei einer Eigenbedarfskündigung um eine ordentliche Kündigung handelt, müssen die gesetzlichen Kündigungsfristen eingehalten werden. Sollte der Vermieter die Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umwandeln, muss erst die sogenannte Sperrzeit abgelaufen sein, um den Mieter aufgrund von Eigenbedarf kündigen zu können. Sollte der Kündigungsgrund wegfallen, noch bevor der Mieter ausgezogen ist, muss der Vermieter den Mieter darüber informieren und ihm anbieten, die Wohnung weiterhin zu beziehen.
Anerkannte Gründe für Eigenbedarf
Eine Kündigung aufgrund von Eigenbedarf setzt voraus, dass der Vermieter die Wohnung für sich oder eine zu seinem Haushaltsstand gehörende Person benötigt. Der Vermieter muss im Kündigungsschreiben schriftlich begründen, ob die Wohnung für sich oder für eine andere Person vorgesehen ist und den Grund des Eigenbedarfs nachvollziehbar begründen. Allgemein gehaltene Formulierungen wie „aufgrund von Eigenbedarf“ oder „für eigene Zwecke“ sind unzulässig. Anerkannte Gründe für eine Eigenbedarfskündigung sind unter anderen eine wesentliche Verkürzung des Arbeitswegs oder das der Vermieter die Wohnung z. B. nach einer Scheidung selbst beziehen möchte. Weitere Gründe können sein, dass ein enges Familienmitglied die Wohnung für die Familienplanung benötigt oder Pflegepersonal in die Wohnung einziehen soll. Sollte der Kündigungsgrund fehlen oder nicht nachvollziehbar dargelegt werden, gilt die Kündigung als unwirksam.
Hat der Vermieter zum Zeitpunkt der Kündigung eine weitere, freie Wohnung in seinem Bestand, mit der er seinen Wohnbedarf abdecken kann, handelt er nach Ansicht der Rechtsprechung rechtsmissbräuchlich und die Kündigung gilt als unwirksam.
Wie lange sind die Kündigungsfristen bei Eigenbedarf?
Bei einer Kündigung aufgrund von Eigenbedarf handelt es sich um eine ordentliche Kündigung. Die gesetzlichen Kündigungsfristen richten sich nach der Länge des Mietverhältnisses. Bei einer Mietdauer von weniger als fünf Jahren beträgt die Kündigungsfrist drei Monate. Sollte das Mietverhältnis zwischen fünf bis acht Jahren liegen, beträgt die Frist 6 Monate. Bei einer Mietdauer von mehr als 8 Jahren hat der Vermieter eine Kündigungsfrist von 9 Monaten einzuhalten. Das Kündigungsschreiben muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats beim Mieter vorliegen, um das Mietverhältnis fristgerecht im Rahmen der oben genannten Angaben zu beenden.
Sperrfristen bei Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen
Ein besonderer Kündigungsschutz besteht zugunsten des Mieters, wenn die angemietete Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird. Der Käufer der Immobilie kann in diesem Fall frühstens drei Jahren nach Erwerb eine Eigenbedarfskündigung aussprechen. Der Fristlauf beginnt mit der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch. Wie lange die Sperrzeit dauert, ist ortsabhängig und kann bei der jeweiligen Stadt oder Gemeinde erfragt werden. Laut § 577a steht es jedem Bundesland selbst zu, die dreijährige Kündigungssperrfrist auf maximal zehn Jahre auszuweiten. Voraussetzung hierfür ist, dass in der Stadt keine ausreichende Versorgung an Mietwohnraum gewährleistet ist. In Hamburg beträgt die Sperrfrist für Eigenbedarfskündigung zehn Jahre.
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