Ein Vermieter kann ein Wohnraummietverhältnis nicht einfach beenden. Er braucht dafür ein berechtigtes Interesse, und der häufigste Fall ist der Eigenbedarf: Der Vermieter benötigt die Wohnung für sich oder für ihm nahestehende Personen. Die Eigenbedarfskündigung ist an klare Voraussetzungen gebunden, und Fehler bei Begründung, Form oder Frist machen sie angreifbar.
Dieser Beitrag erklärt, wann Eigenbedarf vorliegt, wie die Kündigung aussehen muss, welche Fristen gelten und welche Rechte Mieter haben.
Das Wichtigste in Kürze
- Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts als Wohnung benötigt.
- Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und die Gründe nennen. Eine E-Mail genügt nicht.
- Die Kündigungsfrist beträgt je nach Mietdauer drei, sechs oder neun Monate.
- Nach der Umwandlung in eine Eigentumswohnung gilt eine Sperrfrist, in Hamburg zehn Jahre.
- Mieter können der Kündigung widersprechen, wenn der Auszug für sie eine nicht zu rechtfertigende Härte wäre.
Die Grundregel: Kündigung nur mit berechtigtem Interesse
Der Vermieter kann ein unbefristetes Wohnraummietverhältnis nur ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an dessen Beendigung hat (§ 573 Abs. 1 BGB). Eine Kündigung, um die Miete zu erhöhen, ist ausgeschlossen. Das Gesetz nennt drei Beispiele für ein berechtigtes Interesse: erhebliche schuldhafte Pflichtverletzungen des Mieters, die Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung und den Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 BGB).
Von diesen Regeln kann zum Nachteil des Mieters nicht abgewichen werden. Eine Klausel im Mietvertrag, die die Kündigung erleichtert, ist unwirksam.
Wann Eigenbedarf vorliegt
Für wen der Vermieter kündigen darf
Eigenbedarf besteht, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB).
Der begünstigte Personenkreis
Einordnung nach Gesetz und Rechtsprechung
Eine GmbH oder eine andere juristische Person kann nicht »wohnen« und sich deshalb nicht auf Eigenbedarf berufen. Anders ist es bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts: Vermietet eine GbR, kann sie sich nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich auf den Eigenbedarf eines Gesellschafters oder seiner Angehörigen stützen.
Was »benötigen« bedeutet
Der Vermieter muss die Wohnung nicht dringend brauchen. Es genügt, dass er vernünftige und nachvollziehbare Gründe für seinen Nutzungswunsch hat. Typische Gründe sind die Familiengründung, die Trennung vom Partner, der Wechsel des Arbeitsorts, der Wunsch nach einer altersgerechten Wohnung oder der Einzug eines Kindes zum Studium.
Die Gerichte prüfen nicht, ob der Vermieter auch anders wohnen könnte. Sie prüfen aber, ob der Wunsch ernsthaft und plausibel ist. Unwirksam ist die Kündigung, wenn der Eigenbedarf nur vorgeschoben ist, wenn der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist oder wenn der Vermieter sich in Widerspruch zu seinem eigenen Verhalten setzt, etwa weil er den Bedarf schon bei Abschluss des Mietvertrags kannte und verschwiegen hat.
So muss die Kündigung aussehen
Schriftform
Die Kündigung bedarf der schriftlichen Form (§ 568 Abs. 1 BGB). Das bedeutet ein Schreiben mit eigenhändiger Unterschrift. E-Mail, Fax oder Messenger-Nachricht genügen nicht. Kündigen müssen alle Vermieter gegenüber allen Mietern, die im Vertrag stehen.
Begründung
Die Gründe müssen im Kündigungsschreiben stehen (§ 573 Abs. 3 BGB). Zu nennen sind die Person, für die die Wohnung benötigt wird, und der konkrete Sachverhalt, aus dem sich ihr Interesse ergibt. Später nachgeschobene Gründe zählen nur, wenn sie nachträglich entstanden sind.
Hinweis auf den Widerspruch
Der Vermieter soll den Mieter rechtzeitig auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs hinweisen (§ 568 Abs. 2 BGB). Fehlt der Hinweis, bleibt die Kündigung wirksam, der Mieter kann dann aber noch im ersten Termin eines Räumungsprozesses widersprechen.
Nachweisbarer Zugang
Die Frist richtet sich nach dem Zugang beim Mieter. Bewährt haben sich die persönliche Übergabe gegen Quittung oder der Einwurf durch einen Boten, der den Vorgang bezeugen kann.
Welche Kündigungsfristen gelten
Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Für den Vermieter verlängert sich die Frist mit der Dauer des Mietverhältnisses (§ 573c Abs. 1 BGB).
Kündigungsfrist des Vermieters
Abhängig davon, wie lange die Wohnung dem Mieter überlassen ist
| Dauer der Überlassung | Kündigungsfrist | Beispiel: Zugang bis zum 3. Werktag im Januar |
|---|---|---|
| Weniger als fünf Jahre | Drei Monate | Ende zum 31. März |
| Ab fünf bis unter acht Jahren | Sechs Monate | Ende zum 30. Juni |
| Ab acht Jahren | Neun Monate | Ende zum 30. September |
Kürzere Fristen können zum Nachteil des Mieters nicht vereinbart werden. Bei einem wirksam befristeten Mietvertrag oder einem vereinbarten Kündigungsausschluss ist die ordentliche Kündigung in dieser Zeit ausgeschlossen; mehr dazu in unserem Beitrag zu Kündigungsausschluss und Zeitmietvertrag.
Sperrfrist nach der Umwandlung in Wohnungseigentum
Eine wichtige Einschränkung betrifft umgewandelte Wohnungen. Ist an der Wohnung erst nach dem Einzug des Mieters Wohnungseigentum begründet und die Wohnung dann verkauft worden, kann sich der Erwerber frühestens drei Jahre nach der Veräußerung auf Eigenbedarf berufen (§ 577a Abs. 1 BGB). Die Länder können diese Frist auf bis zu zehn Jahre verlängern, und Hamburg hat das für das gesamte Stadtgebiet getan.
Die Frist läuft ab der Eintragung des ersten Erwerbers im Grundbuch und beginnt bei einem Weiterverkauf nicht neu. Einzelheiten finden Sie in unserem Beitrag zur Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen.
Die Rechte des Mieters
Widerspruch wegen Härte
Der Mieter kann der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn dessen Beendigung für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (§ 574 Abs. 1 BGB). Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann (§ 574 Abs. 2 BGB).
In der Praxis geht es häufig um hohes Alter, schwere Erkrankung, eine lange Wohndauer mit starker Verwurzelung, Schwangerschaft oder eine bevorstehende Prüfung. Ob die Härte überwiegt, entscheidet eine Abwägung im Einzelfall. Auf Seiten des Vermieters zählen dabei die Gründe, die im Kündigungsschreiben stehen, sowie Gründe, die erst nachträglich entstanden sind (§ 574 Abs. 3 BGB).
- Form: Der Widerspruch ist in Textform zu erklären (§ 574b Abs. 1 BGB).
- Frist: Er muss dem Vermieter spätestens zwei Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses zugehen (§ 574b Abs. 2 BGB).
- Folge: Ist der Widerspruch begründet, wird das Mietverhältnis fortgesetzt, je nach Lage befristet oder auf unbestimmte Zeit.
Freie Wohnung im selben Haus
Steht dem Vermieter im selben Haus oder in derselben Wohnanlage eine vergleichbare Wohnung zur Verfügung, die er ohnehin vermieten will, muss er sie dem gekündigten Mieter nach der Rechtsprechung anbieten. Unterlässt er das, kann er sich schadensersatzpflichtig machen.
Wenn der Eigenbedarf wegfällt oder vorgetäuscht war
Fällt der Eigenbedarf weg, bevor die Kündigungsfrist abgelaufen ist, muss der Vermieter den Mieter darüber informieren. War der Eigenbedarf nur vorgetäuscht, kann der Mieter Schadensersatz verlangen, etwa für Umzugskosten und für die höhere Miete einer neuen Wohnung.
Keine Räumung ohne Urteil
Zieht der Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht aus, darf der Vermieter die Wohnung nicht selbst räumen oder die Schlösser tauschen. Er muss Räumungsklage erheben. Das Gericht prüft dann, ob die Kündigung wirksam ist und ob Härtegründe entgegenstehen.
Sonderfall: Einliegerwohnung im selbst bewohnten Haus
Wohnt der Vermieter selbst in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, kann er dem Mieter der anderen Wohnung auch ohne berechtigtes Interesse kündigen (§ 573a Abs. 1 BGB). Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate, und im Kündigungsschreiben muss stehen, dass die Kündigung auf diese Vorschrift gestützt wird. Das Widerspruchsrecht des Mieters wegen Härte bleibt bestehen.
Eigenbedarf beim Kauf einer vermieteten Wohnung
Wer eine vermietete Wohnung kauft, um selbst einzuziehen, sollte drei Punkte kennen:
- Der Mietvertrag geht über. Der Käufer tritt mit der Eintragung im Grundbuch als Vermieter in das Mietverhältnis ein. Erst ab diesem Zeitpunkt kann er selbst wegen Eigenbedarfs kündigen.
- Die Fristen laufen danach. Je nach Mietdauer vergehen bis zum Ende des Mietverhältnisses drei bis neun Monate, bei einem Widerspruch oder einem Räumungsverfahren deutlich mehr.
- Eine Sperrfrist kann entgegenstehen. Bei umgewandelten Wohnungen ist zu klären, ob und wie lange die Sperrfrist noch läuft.
Für Verkäufer gilt umgekehrt: Eine vermietete Wohnung spricht andere Käufer an als eine freie, und das wirkt sich auf den erzielbaren Preis aus. Wir berücksichtigen den Vermietungsstand, die Miethöhe und mögliche Sperrfristen in der Bewertung. Sprechen Sie uns an, wenn Sie den Wert Ihrer vermieteten Wohnung kennen möchten.
Häufige Fragen
Kann ich per E-Mail kündigen?
Nein. Die Kündigung braucht die Schriftform, also ein unterschriebenes Schreiben.
Muss ich als Vermieter eine Ersatzwohnung stellen?
Nein. Eine Pflicht, Ersatzwohnraum zu beschaffen, gibt es nicht. Eine ohnehin freie, vergleichbare Wohnung im selben Haus ist dem Mieter aber anzubieten.
Kann der Mieter einfach wohnen bleiben?
Er kann widersprechen und Härtegründe geltend machen. Über die Wirksamkeit der Kündigung und die Fortsetzung entscheidet im Streitfall das Gericht.
Was ist, wenn sich meine Pläne nach der Kündigung ändern?
Entfällt der Eigenbedarf vor Ablauf der Kündigungsfrist, müssen Sie den Mieter informieren. Wer das verschweigt, riskiert Schadensersatz.
Rechtsstand: Oktober 2026. Grundlage sind §§ 566, 568, 573, 573a, 573c, 574, 574b und 577a BGB sowie die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Eigenbedarf.
Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Vor einer Kündigung empfiehlt sich die Prüfung durch einen Fachanwalt für Mietrecht.
