Wenn ein bereits errichtetes Mehrfamilienhaus in selbstständige Eigentumswohnungen aufgeteilt wird, spricht man im WEG-Recht von einer „Umwandlung“. Diese Teilung kann bei einem Verkauf eine lukrative Alternative zum Komplettverkauf eines Hauses darstellen. Gleichzeitig ergeben sich bei dem Vorhaben zahlreiche Herausforderungen und vor allem eine Reihe von mietrechtlichen Regelungen, die beachtet werden müssen und eine Umwandlung mit anschließendem Verkauf erschweren. In diesem Zusammenhang ist der Begriff „Umwandlungsbremse“ in aller Munde und führt zu Verunsicherungen.
Vorgehen einer Umwandlung
Im ersten Schritt ist die Einholung einer sog. „Abgeschlossenheitsbescheinigung“ erforderlich. Mit diesem Dokument wird bestätigt, dass die einzelnen Wohneinheiten abgeschlossen sind und über einen eigenen, abschließbaren Zugang verfügen. Die geforderte bauliche Trennung ist dann gegeben, wenn eine Wohnung durch Wände, Decken und Böden von den übrigen Wohneinheiten räumlich getrennt ist und über mindestens eine Kochgelegenheit, ein Bad und ein WC verfügt. Sinn und Zweck dieser exakten Aufteilung ist die Wahrung der Rechtssphäre der einzelnen Miteigentümer.
Sobald die Abgeschlossenheitsbescheinigung von der jeweiligen Bauaufsichtsbehörde ausgestellt wurde, kann beim Notar die Abwicklung und Beurkundung der Teilungserklärung erfolgen.
Im Rahmen einer Teilungserklärung begründet der Eigentümer gegenüber dem Grundbuchamt die Aufteilung seines Eigentums in mehrere Miteigentumsteile. Ferner regelt das Dokument die Verhältnisse der Eigentümer untereinander und informiert über die Rechte und Pflichten, die mit dem Eigentum zwingend verbunden sind.
Das Grundbuchamt vollzieht schließlich die eigentliche Teilung durch das Anlegen separater Wohnungsgrundbücher für jede Einheit. Jeder Miteigentümer besitzt ein Sondereigentum an seiner zugeteilten Wohnung in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum.
Vorteile und Kosten einer Teilung
Mit der erfolgten Umwandlung lassen sich die Wohnungen eines Mehrfamilienhauses voneinander unabhängig verkaufen. Durch die Aufteilung bildet jede Sondereigentumseinheit ein rechtlich selbstständiges Objekt, das einzeln veräußert werden kann. Der Vorteil für den Eigentümer besteht darin, dass ein professioneller Verkauf der separaten Wohneinheiten wirtschaftlich gesehen rentabler sein kann, als ein Verkauf im Komplettpaket. Zu beachten sind allerdings auch die anfänglichen Investitionskosten, die mit dem Vorgehen einhergehen. Die Kosten betreffen nicht nur die notarielle Beurkundung der Teilungserklärung, sondern auch die Ausgaben für den Aufteilungsplan, die Abgeschlossenheitsbescheinigung und für den Grundbucheintrag. Zusätzlich muss der Eigentümer Kosten für alle fehlenden Unterlagen einkalkulieren, die für eine Teilung erforderlich sind – wie zum Beispiel Grundrisszeichnungen. Grundsätzlich richtet sich die Höhe des Vorhabens nach dem Marktwert der Immobilie und an die Gebührenordnung der Behörden.
Vorsicht geboten – Vorkaufsrecht und Kündigungssperrfrist
Bei der Teilung genießen die Bewohner einen besonderen Schutz, wenn sie zum Zeitpunkt der Umwandlung bereits Mieter waren.
Einerseits kann der Eigentümer keine Kündigung aufgrund einer Teilung aussprechen, da die Umwandlung als Kündigungsgrund nicht ausreicht. Andererseits genießt der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht, wenn es sich um den Erstverkauf nach Umwandlung handelt. Paragraf 577 BGB erlaubt es dem Mieter, seine Mietwohnung zu den denselben Konditionen zu erwerben, die bereits mit einem Dritten vereinbart wurden. Wird dem Mieter dieses Recht verwehrt, kann er einen hohen Schadensersatzanspruch fordern.
Lehnt der Mieter sein gesetzliches Vorkaufsrecht ab, so tritt der Käufer in den bestehenden Mietvertrag ein und übernimmt die Funktion des Vermieters mit allen Rechten und Pflichten. Gemäß dem Grundsatz: „Kauf bricht nicht Miete“ schützt der § 566 BGB den Mieter vor einer willkürlichen Kündigung. Eine endgültige Auflösung des Mietvertrags ist erst drei Jahre nach dem Kauf möglich, da die Kündigungsspeerfrist eine Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter ausschließt. In Gebieten, in den Wohnungsknappheit herrscht, kann die Sperrfrist auf bis zu 10 Jahren verlängert werden. In diesem Zeitrahmen ist lediglich eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund möglich.
Umwandlungsbremse soll Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen erschweren
Im Rahmen des Baulandmobilisierungsgesetzes soll der § 250 BauGB reformiert werden und ein sog. „Umwandlungsverbot“ beinhalten mit dem übergeordneten Ziel, Mieter vor Verdrängung durch Eigenbedarfskündigungen zu schützen. Der Paragraf sieht vor, dass zukünftig Behörden die Möglichkeit eingeräumt wird, Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen zu untersagen. Diese Umwandlungsbremse soll alle Städte in Deutschland betreffen, in denen der Wohnungsmarkt als angespannt gilt. Welche Gebiete explizit von den Regelungen betroffen sind, wurde bisher nicht eindeutig festgelegt und soll voraussichtlich durch die Landesregierungen bestimmt werden. Höchstwahrscheinlich sind alle Regionen betroffen, in denen die Mieten überdurchschnittlich steigen oder die Wohnungsnachfrage nicht durch Neubauten gedeckt werden kann.
Der Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Miete in Eigentum sieht dabei eine Befristung bis zum 31.12.2025 vor. Planmäßig soll es zudem Ausnahmen vom Genehmigungsvorbehalt geben. So muss in explizit ausgeführten Ausnahmefällen eine Aufteilung durch die Behörde genehmigt werden. Dies gilt zum Beispiel dann, wenn eine Umwandlung nach Erbe erfolgen soll oder wenn einzelne Wohneinheiten an Familienangehörige verkauft werden. Zusätzlich muss eine Genehmigung erfolgen, wenn zwei Drittel der Mieter ihr gesetzliches Vorkaufsrecht ausüben möchten.
Schafft ein Umwandlungsverbot wirklich Abhilfe?
Die Kritik an das Baulandmobilisierungsgesetz und die darin enthaltene Umwandlungsbremse wächst: Kritiker befürchten, dass es zu einer Angebotsverknappung an Eigentumsimmobilien auf dem Markt kommt und somit die Eigentumsbildung verhindert wird. Demnach sind viele Immobilienkäufe nicht als Kapitalanlage gedacht, sondern dienen primär als stabile Altersvorsorge. Grundsätzlich sollen Privatpersonen neben Kapitalgesellschaften die Möglichkeit haben weiterhin am Immobilienmarkt teilzuhaben.
Ferner wird befürchtet, dass es zu einer Marktverengung kommt, da das Umwandlungsverbot zu einer Erhöhung bereits umgewandelter Wohnungen führt und die Immobilienpreise somit weiter in die Höhe steigen.
Letztendlich ist festzuhalten, dass die bevorstehende Gesetzesänderung zumindest einen starken Eingriff bzw. Änderung der aktuell möglichen Umwandlung darstellt – unabhängig davon, wie genau die Ausnahmefälle aussehen werden.
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