Immobilienmakler Ahrensburg
Ertragswertverfahren

ERTRAGSWERTVERFAHREN

Das Ertragswertverfahren ist ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren, das von der ImmoWertV normiert ist. Als Wertermittlungsverfahren verwendet es die erzielbaren bzw. erzielten Erträge eines Grundstückes als Basis um daraus den Marktwert zu errechnen. Maßgeblich ist das Verfahren also für all jene Grundstücke, die mit einer Immobilie bebaut sind und Einnahmen generiert. Typischerweise also Kapitalanlagen wie Mehrfamilienhäuser und vermietete Eigentumswohnungen. In den meisten Fällen kommt bei der Ermittlung das allgemeine Ertragswertverfahren zum Einsatz. Dieses Verfahren stützt sich auf die marktüblichen Erträge und geht weniger auf spezielle Ertragsverhältnisse ein. Es kann jedoch vorkommen, dass eine Immobilie wesentlich höhere oder niedrigere Erträge erzielt. Hier muss dann auf andere Verfahren ausgewichen werden, wie beispielsweise dem Ertragswertverfahren auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge.

Das Ertragswertverfahren bietet daher eine realistische Möglichkeit zur Ermittlung des Wertes, wenn eine Immobilie hauptsächlich zur Erzielung von Mieterträgen genutzt wird oder genutzt werden soll.

Ist der Ertragswert einzig ausschlaggebend für den Verkaufspreis?

Nein, denn ein ermittelter Wert sollte immer mit einem weiteren Wertermittlungsverfahren auf Plausibilität geprüft werden um überzogene oder ungewöhnliche Ausschläge zu korrigieren. Dies ist wichtig, denn der Preis für eine Immobilie sollte immer marktgetreu sein um passende Käufer zu finden. Sollte die Ertragssituation deutlich den Sachwert einer Immobilie übersteigen, so ist ggf. noch ein weiteres Verfahren zur Ermittlung des Immobilienwertes hinzuzuziehen. Wir prüfen das Ertragswertverfahren daher auch stets mithilfe eines weiteren Verfahrens um Ihnen die größtmögliche Sicherheit bei der Preiseinschätzung zu geben.

Welche Abzüge müssen vor der Berechnung des Ertragswertes vom Mietertrag gemacht werden?

Hierzu ist es wichtig, den Unterschied zwischen Rohertrag und Reinertrag zu betrachten. Der Rohertrag stellt die Erträge aus der Miete der Immobilie auf einem Grundstück dar. Es müssen alle Bauten auf dem Grundstück analysiert werden. Hierzu zählen also auch Garagen oder andere Abstell-/Mietflächen. Um den Reinertrag zu erhalten, wird der Rohertrag nun um die Bewirtschaftungskosten reduziert. Es ist jedoch notwendig, den nun erhaltenen Reinertrag um den Bodenwertanteil des Grundstückes zu reduzieren. Dies hängt mit der unterschiedlichen Nutzungsdauer von Boden (unbegrenzt) und baulichen Anlagen (begrenzt) zusammen. Wichtig in diesem Zusammenhang ist, dass nur der Teil des Bodens um seinen Bodenwertanteil herangezogen werden darf, der den Anteil der baurechtlich notwendigen Grundstücksfläche abdeckt. Ist das Haus also beispielsweise kleiner als die Größe des Grundstückes es erlauben würde, so darf nur ein Teilabzug innerhalb der Bodenwertverzinsung erfolgen. Bringt man den nun erhaltenen Wert in Abzug von den Mieterträgen, so lässt sich mithilfe des Barwertfaktors der Reinertrag der baulichen Anlagen berechnen. Dieser wird nun mit dem Barwertfaktor mulipliziert. So erhält man den Ertragswert der baulichen Anlagen.

Welche Kosten werden als Bewirtschaftungskosten angesetzt?

Nach ImmoWertV bestehen die Bewirtschaftungskosten aus vier Teilbereichen: 1. Verwaltungskosten 2. Instandhaltungskosten 3. Mietausfallwagnis 4. Betriebskosten.

Welcher Faktor legt die Vervielfältigung im Ertragswertverfahren fest?

Einer der zentralen Determinanten in der Berechnung des Ertragswertes ist der Liegenschaftszins (LSZ). Dieser wird vom Gutachterausschuss der jeweiligen Stadt bzw. Bundesland festgelegt und basiert auf den tatsächlichen Marktgeschehnissen. Der LSZ ist zusammen mit der Restnutzungsdauer (RND) einer Immobilie Grundlage für den Barwertfaktor. Der LSZ stellt defacto einen Zins dar, mit dem Objekte am Markt aktuell verzinst werden. Somit nutzt der LSZ auch als Risikobewertung einer Lage: Je höher der LSZ ist, desto höher ist hier auch das Risiko am Markt für einen Kapitalanleger (Mietausfallwagnis etc.). Anleger erwarten also für ihr eingesetztes Kapital mehr Rendite. In sehr guten Lagen hingegen sinkt dieses Risiko, was auch durch einen niedrigen LSZ honoriert wird. Konkret bestimmt der LSZ also ob der Barwertfaktor (Vervielfältiger) eher hoch oder eher niedrig ist. Ist der LSZ hoch, so ist der Barwertfaktor niedrig und umgekehrt. Ist der Barwertfaktor niedrig, ist auch der Ertragswert eher niedrig und das Objekt hat einen niedrigeren Marktwert.

Wird auch der Bodenwert im Ertragswertverfahren betrachtet?

Ja, der Bodenwert eines im Ertragswertverfahren bewerteten Objektes/Grundstücks fließt grundsätzlich in die Wertermittlung mit ein. Hier gilt es allerdings zu beachten, dass im Gegensatz zur Bodenwertverzinsung (siehe Mietertrag) nun der gesamte Wert des Bodens hinzuberechnet wird. Der Ertragswert ist demnach nicht nur die Betrachtung der reinen Erträge sonder bezieht auch immer den Wert des Grundstücks mit ein.

Wird das Verfahren für den Verkauf einer Immobilie angewendet?

Ja, das Ertragswertverfahren spielt eine zentrale Rolle für die Ermittlung des Wertes einer fremdgenutzten Immobilie. Das bedeutet, dass Wohnungen oder auch Mehrfamilienhäuser, die Mieterträge einbringen, mittels des Ertragswertverfahrens analysiert werden. Es gilt jedoch immer die individuellen Umstände und Ertragsverhältnisse zu beachten. So ist beispielsweise ein vermietetes Einfamilienhaus trotz der aktuellen Fremdnutzung im Verkauf vorrangig für Eigennutzer interessant und sollte daher zunächst mittels des Sachwertverfahrens bewertet werden. Das Ertragswertverfahren stellt aber auch in diesem Fall ein wichtiges stützendes Verfahren dar um die Aussagekraft einer Bewertung zu plausibilisieren.

WEITERE BEWERTUNGSVERFAHREN

Das Ertragswertverfahren ist vorrangig bei der Wertermittlung von fremdgenutzten Immobilien anzuwenden. Für andere Nutzungsverhältnisse gibt es jedoch noch weitere Methoden zur Wertermittlung.

Wir haben hier weitere gängige Verfahren für Sie in der Übersicht zusammengestellt.

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Sachwert

Weitere Informationen zum Sachwertverfahren.

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Vergleichswert

Weitere Informationen zum Vergleichswertverfahren.

SIE MÖCHTEN IHRE IMMOBILIE BEWERTEN LASSEN?

Wenn Sie ihre Immobilie bewerten lassen möchten, freuen wir uns über Ihre Kontaktufnahme. Gern ermitteln wir den individuellen Wert Ihres Zinshauses oder Ihrer vermieteten Eigentumswohnung im Rahmen eines Verkaufes oder auch mit anderen Verwendungszwecken. Hierfür beraten wir Sie selbstverständlich auch individuell.

DAS BEWERTUNGSANGEBOT VON STEINHAUS IMMOBILIEN

Sie haben die Möglichkeit sich nach Ihren individuellen Zielen zwischen drei Immobilienbewertungsangeboten zu entscheiden. Wir wenden bei jeder Bewertung grundsätzlich Methoden an, die sich an den Vorgaben der ImmoWertV orientieren bzw. diesen exakt entsprechen (Vollgutachten). Die Bewertungen unterscheiden sich naturgemäß im Umfang je nach der Zielsetzung Ihres Bewertungsauftrages.

VERKAUFSBEWERTUNG – Sie planen einen Verkauf und möchten sich vor der Auftragsvergabe bestmöglich über den zu erzielenden Verkaufspreis informieren. Dieser Service ist für Immobilienbesitzer kostenlos.

KURZGUTACHTEN – Sie möchten sich zu dem aktuellen Wert Ihrer Immobilie informieren ohne, dass Sie einen Verkauf planen? Wir übernehmen die Wertermittlung zu Informationszwecken gerne für Sie.

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Weitere Informationen sowie den häufigsten Fragen zu den jeweiligen Bewertungsmöglichkeiten haben wir für Sie zusammengestellt. Informieren Sie sich gerne online oder kontaktieren Sie uns für Fragen gerne jederzeit per Mail oder telefonisch.

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