Das Sachwertverfahren ist ein normiertes Wertermittlungsverfahren das in der ImmoWertV (Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken) verankert ist. Ziel ist es, in Abgrenzung zu Ertragswertverfahren und Vergleichswertverfahren, die Art der Immobilie (freistehendes Haus, Reihenhaus etc.), die bestehende Substanz sowie den Qualitätsstandard der Immobilie zu erfassen und als Grundlage für die Wertermittlung heranzuziehen. Dies geschieht auf Basis der Herstellungskosten für ein Bauwerk.
Der so errechnete Wert wird zudem an die aktuellen Marktgegebenheiten angepasst. Nicht zutreffend ist also, dass das Sachwertverfahren nur den Substanzwert einer Immobilie betrachtet. Ein marktangepasster, vollständig errechneter Sachwert stellt immer ein Abbild der Situation auf dem individuellen Immobilienmarkt dar. Hierfür braucht es die Ermittlung des individuellen Bodenwertes (nach angepassten Bodenrichtwerten) sowie einen Sachwertfaktor. Diese Komponenten werden turnusmäßig von den Gutachterausschüssen des jeweiligen Bundeslandes bzw. der jeweiligen Stadt herausgegeben und orientieren sich an den tatsächlich notariell beurkundeten, also gezahlten, Kaufpreisen. Diese Werte sind also von Region zu Region unterschiedlich.
Der Sachwert einer Immobilie spiegelt demnach am genauesten den Ist-Zustand der baulichen Anlagen sowie deren Wert am aktuellen Immobilienmarkt wieder.