Immobilienmakler Ahrensburg
Sachwertverfahren

SACHWERTVERFAHREN

Das Sachwertverfahren ist ein normiertes Wertermittlungsverfahren das in der ImmoWertV (Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken) verankert ist. Ziel ist es, in Abgrenzung zu Ertragswertverfahren und Vergleichswertverfahren, die Art der Immobilie (freistehendes Haus, Reihenhaus etc.), die bestehende Substanz sowie den Qualitätsstandard der Immobilie zu erfassen und als Grundlage für die Wertermittlung heranzuziehen. Dies geschieht auf Basis der Herstellungskosten für ein Bauwerk.

Der so errechnete Wert wird zudem an die aktuellen Marktgegebenheiten angepasst. Nicht zutreffend ist also, dass das Sachwertverfahren nur den Substanzwert einer Immobilie betrachtet. Ein marktangepasster, vollständig errechneter Sachwert stellt immer ein Abbild der Situation auf dem individuellen Immobilienmarkt dar. Hierfür braucht es die Ermittlung des individuellen Bodenwertes (nach angepassten Bodenrichtwerten) sowie einen Sachwertfaktor. Diese Komponenten werden turnusmäßig von den Gutachterausschüssen des jeweiligen Bundeslandes bzw. der jeweiligen Stadt herausgegeben und orientieren sich an den tatsächlich notariell beurkundeten, also gezahlten, Kaufpreisen. Diese Werte sind also von Region zu Region unterschiedlich.

Der Sachwert einer Immobilie spiegelt demnach am genauesten den Ist-Zustand der baulichen Anlagen sowie deren Wert am aktuellen Immobilienmarkt wieder.

Welche Auswirkungen hat das Alter einer Immobilie auf den Preis?

Das Alter einer Immobilie hat bei dem Sachwertverfahren einen entscheidenden Einfluss auf den Wert und wird durch die Alterswertminderung in der Wertermittlung berücksichtigt. Die Restnutzungsdauer (RND) einer Immobilie spiegelt den Zeitrahmen wieder, die der Immobilie zur weiteren Nutzung zugeschrieben wird und errechnet sich aus Gesamtnutzungsdauer (GND) und dem tatsächlichen Alter einer Immobilie. Beispiel: Die Immobilie wurde 1987 errichtet und hat eine GND von 80 Jahren. Zum Wertermittlungsstichtag 2010 hatte sie also eine RND von 57 Jahre. Da ein Eigentümer seine Immobilie durch Modernisierungen stetig auf dem "aktuellen Stand der Dinge" halten kann, werden Modernisierungen in die Alterswertminderung mit einbezogen. Man spricht dann von einer modifizierten (wirtschaftlichen) RND. Durch die Ermittlung der durchgeführten Modernisierungen wird die RND angepasst. Modernisiert der Eigentümer einer Immobilie diese also ständig, kann er die GND um bis zu 70% ausdehnen. Ist eine Immobilie kernsaniert, kann die RND um bis zu 90% ausgedehnt werden. Die Formel für die lineare Alterswertminderung im Sachwertverfahren ist demzufolge: 100x((GND-RND)/GND) = Alterswertminderung in Prozent

Wird besondere Ausstattung im Sachwertverfahren berücksichtigt?

Ja, Ausstattung, die von der Norm abweichen werden auch im Sachwertverfahren einbezogen. Hierfür wird der jeweilige Zeitwert des Aussattungsgegenstandes (bspw. eine Sauna oder eine Solaranlage) berücksichtigt. Eine hochwertigere Ausstattung, die jedoch als üblich für einen bestimmten Immobilientyp angenommen wird, wird demgegenüber pauschal in den Standardstufen der Normalherstellungskosten (NHK) gewertet. In jedem Fall hat eine hochwertige Ausstattung oder eine Sonderausstattung der Immobilie einen positven Einfluss auf den Sachwert.

Bei welchen Immobilien wird das Verfahren angewendet?

Hauptsächlich verwendet wird das Sachwertverfahren bei Immobilien, die selbstgenutzt werden. Also typischerweise das von der eigenen Familie bewohnte Einfamilienhaus. In der Verwendung in einem Gutachten werden auch fremdgenutzte (vermietete) Einfamilienhäuser zumeist im Sachwertverfahren und nicht im Ertragswertverfahren bewertet. Für den Verkauf einer solchen Immobilie ist jedoch ganz genau zu prüfen, welche Bedingungen herrschen um die Einwertung für den Verkauf möglichst marktgerecht darzustellen. Aufgrund verschiedener Faktoren kann auch die aktuelle Mietsituation bedeutend für die Ermittlung des Wertes sein. Im Zweifel beraten wir Sie hier gerne.

Welcher Nutzen hat der Ertragswert beim Verkauf?

Für den konkreten Verkaufsgedanken ist dieses Bewertungsverfahren zumeist ein wichtiger Teilbereich. Es kommt jedoch sehr stark auf die zu verkaufende Immobilie an. Soll ein Mehrfamilienhaus oder eine Wohnung bewertet werden, die komplett fremdgenutzt, also vermietet ist, sind andere Verfahren als führende Verfahren zu verwenden. Im Fall einer vermieteten Eigentumswohnung etwa das Ertragswertverfahren. Der Sachwert bietet Ihnen einen ungeschönten Blick auf den aktuellen Wert Ihrer Immobilie, der sich nicht auf häufig schwankende Faktoren wie etwa die Miete (Mietausfall etc.) bezieht. Dieses Wertermittlungsverfahren sollte daher Bestandteil einer jeden Verkaufsanalyse Ihrer Immobilie sein - auch wenn diese aktuell vermietet ist.

WEITERE BEWERTUNGSVERFAHREN

Neben dem Sachwertverfahren existieren weitere Verfahren zur Ermittlung eines Immobilienwertes. Die Wahl des geeigneten Wertermittlungsverfahrens richtet sich nach der Art und Nutzung der Immobilie.

Informieren Sie sich hier auch über die anderen Wertermittlungsverfahren.

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Ertragswert

Weitere Informationen zum Ertragswertverfahren.

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Vergleichswert

Weitere Informationen zum Vergleichswertverfahren.

SIE MÖCHTEN IHRE IMMOBILIE BEWERTEN LASSEN?

Wir freuen uns über Ihre Kontaktaufnahme, wenn Sie Ihre Immobilie bewerten lassen möchten oder Fragen zum passenden Bewertungsverfahren für Ihre individuelle Situation haben.

Bei uns können Sie Ihre Immobilie für einen Verkauf, eine grundsätzliche Einwertung oder im Rahmen eines gerichtsfesten Gutachtens bewerten lassen. 

DAS BEWERTUNGSANGEBOT VON STEINHAUS IMMOBILIEN

Steinhaus Immobilien bietet Ihnen insgesamt drei Möglichkeiten Ihre Immobilie zu bewerten. Grundsätzlich werden bei jeder Bewertung die gängigen Wertermittlungsmethoden laut ImmoWertV angewendet. Die Bewertungen unterscheiden sich jedoch im Umfang und Ausrichtung je nach dem Ziel Ihres Bewertungsauftrages.

VERKAUFSBEWERTUNG – Sie planen einen Verkauf und möchten sich vor der Auftragsvergabe bestmöglich über den zu erzielenden Verkaufspreis informieren. Dieser Service ist für Immobilienbesitzer kostenlos.

KURZGUTACHTEN – Sie möchten sich zu dem aktuellen Wert Ihrer Immobilie informieren ohne, dass Sie einen Verkauf planen? Wir übernehmen die Wertermittlung zu Informationszwecken gerne für Sie.

VOLLGUTACHTEN – Die umfangreichste Möglichkeit für Sie den Wert Ihrer Immobilie zu erfahren. Dieses Angebot ist geeignet, wenn Sie den Wert Ihrer Immobilie bspw. im Rahmen einer Auseinandersetzung, Erbangelegenheit etc. durch ein belastbares Gutachten ermitteln wollen.

Wählen Sie Ihre Bewertungsanfrage je nach Ihrer individuellen Zielsetzung aus. Weitere Informationen zu den Bewertungsmöglichkeiten haben wir für Sie zusammengestellt. Natürlich beraten wir Sie auch gerne speziell zu Ihrer aktuellen Situation. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.

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