Kosten Immobilienkauf

Die Kosten des Immobilienkaufes sind in Deutschland klar geregelt, weichen jedoch je Bundesland teilweise stark voneinander ab. Neben den Kosten des Notars sowie der Grunderwerbssteuer, die obligatorisch bei jedem Ankauf sind, gibt es variable Kosten, die vor allem die Maklervermittlung betreffen.

Die Kosten beim Immobilienkauf gehen in Deutschland derzeit noch klar zu Lasten des Käufers der Immobilie. In der Politik wird jedoch bereits seit längerer Zeit eine Veränderung der aktuellen Gegebenheiten erwogen.

Wir stellen Ihnen im Folgenden die wesentlichen Kosten, die beim Immobilienkauf entstehen, vor.

Gerne beraten wir Sie zu einzelnen Fragen im Bereich Kosten Immobilienkauf oder erläutern Ihnen den aktuellen politischen Sachstand.

Ein Grundstückskauf muss in Deutschland durch einen notariell beglaubigten Kaufvertrag abgeschlossen werden. Die Einzelheiten führen jedoch immer wieder zu Unsicherheiten bei Käufer und Verkäufer. Gerade die Kosten die durch das Notariat entstehen sollte man vorher genau kennen.

Grundsätzlich kann jedes Notariat in Deutschland mit der Erstellung und Beurkundung eines Kaufvertrages beauftragt werden. Die Wahl ist davon unabhängig ob das Kaufobjekt und das Notariat im gleichen Bundesland sind. Ein Notariat aus Bayern kann ebenfalls den Kauf einer Hamburger Immobilie beurkunden.

Wie berechnen sich die Kosten?

Die Kosten des Kaufvertrages belaufen sich in etwa auf 1% der Kaufsumme. Die Eintragungen in das Grundbuch sowie die Bestellung einer Grundschuld kosten zudem ca. 0,5% der Kaufsumme, sodass zumeist ein Betrag von 1,5% der Kaufsumme entsteht. Die Abrechnung erfolgt jedoch strikt nach Gebührenordnung, sodass jeder Notar die identische Summe in Rechnung stellen würde. Die Wahl des Notars wird somit vor allem auf Grundlage persönlicher Erfahrungen oder nach dem Standort des Büros des Notars getroffen.

Bei der Beauftragung eines Notars sollten Sie generell einige Dinge beachten.

Das wohl Wichtigste ist, dass Ihr Kaufentschluss feststehen sollte. Lassen Sie sich nicht drängen einen Notar zu beauftragen und unterzeichnen Sie eine Reservierung mit anschließender Beauftragung eines Notars nur, wenn die Entscheidung gefallen ist. Sollten Sie nach Beauftragung eines Notars feststellen, dass Sie das Haus oder die Wohnung doch nicht mehr erwerben wollen, ist es nicht unüblich, dass das Notariat Ihnen die Kosten in Rechnung stellt. Und dies mit dem vollen Betrag, der auch bei der Unterzeichnung fällig geworden wäre.

Das Notaranderkonto

Häufig stellen wir fest, dass noch verbreitet davon ausgegangen wird, dass der Kauf einer Immobilie über ein Notaranderkonto durchgeführt wird. Dieser früher gängige Weg, ist heute absolut unüblich im Verkauf von Immobilien geworden. Zumindest wenn Käufer und Verkäufer Ihren Wohnsitz in Deutschland haben.

Sollte ein Notaranderkonto dennoch von Käufer und Verkäufer gewünscht werden – dies kann beispielsweise Sinn machen, wenn die Übergabe der Immobilie bereits wenige Tage nach Unterzeichnung des Kaufvertrages stattfinden soll – so richtet das Notariat dieses nur gegen einen Aufpreis ein. Dieser ist ebenfalls in der Gebührenordnung geregelt. Die konkrete Höhe orientiert sich dann am Kaufpreis.

Der Notar – zur Neutralität verpflichtet

Grundsätzlich gilt jedoch, dass der Notar – unabhängig wer ihn beauftragt hat oder wer ihn bezahlt – zu absoluter Neutralität verpflichtet ist und Käufer und Verkäufer gleichermaßen beraten und von Schaden bewahren muss. Ist Ihr Immobilienverkauf also in der entscheidenden Phase angelangt und ein Notariat ist beauftragt, empfehlen wir Ihnen dieses für jegliche Rückfrage oder Erläuterung rund um den Kaufvertrag und rechtliche Details anzusprechen. Lediglich der Notar, nicht der Makler, kann letztlich rechtlich verbindliche Aussagen treffen.

Wir beraten Sie gerne zur Auswahl eines passenden Notariates und verfügen über langjährige Kontakte im Raum Hamburg. Sprechen Sie uns gerne an.

Bei einem Verkauf ist grundsätzlich zwischen dem Verkauf durch einen Immobilienmakler oder durch den Eigentümer privat zu unterscheiden.

Wird der Verkauf über einen Makler abgewickelt, so wird für die Dienstleistung des Maklers nach dem notariell beurkundeten Verkauf einer Immobilie eine vorab ausgeschriebene Courtage an den Makler fällig. Wer diese Courtage trägt, ist zumeist abhängig vom Bundesland in welchem sich die Immobilie befindet.

Wie entsteht die Höhe der Courtage?

Da die Courtage immer frei zu bestimmen ist, kann es aber natürlich auch innerhalb eines Bundeslandes und selbst innerhalb einer Stadt zu unterschiedlichen Ausformungen der Courtage kommen. Die Courtage ist zumeist an die Gepflogenheiten des regionalen Marktes geknüpft. So stellen beispielsweise Makler in Hamburg oder Berlin vor allem dem Käufer einer Immobilie die Courtage in Rechnung. In Hamburg sind dies zumeist 6,25% inkl. Mwst. in Berlin 7,14% inkl. Mwst. In Bayern oder Nordrhein-Westfalen hingegen gibt es zumeist eine klare Provisionsteilung (Käufer und Verkäufer jeweils 3,57% inkl. Mwst.).

Es kann natürlich auch vorkommen, dass sich der Eigentümer einer Immobilie zur Übernahme der Maklercourtage bereit erklärt. Somit kann die Immobilie in der Vermarktung dann courtagefrei angeboten werden und der Käufer der Immobilie erhält eine höhere Flexibilität bei der Finanzierung seiner Wunschimmobilie. Zudem kommen auch mehr Interessenten für den Kauf einer Immobilie infrage, da mehr Eigenkapital in die Finanzierung der Immobilie eingebracht werden kann. Die Folge für den Käufer: Die Bank bietet aufgrund des höheren Eigenkapitals bessere Zinskonditionen für den Käufer der Immobilie an. [Welche Vorteile ein Courtagefreier Immobilienkauf noch für den Käufer bietet erfahren Sie hier.]

Grundsätzlich wird die Höhe der Provision in den Exposés des Maklers bzw. in den Online-Anzeigen des Maklers bekannt gegeben. Nimmt der Interessent dann die Dienstleistung (Informationsbeschaffung, Besichtigung etc.) in Anspruch, so akzeptiert er auch die Höhe der Provision. Ein Vertragsverhältnis mit dem Makler ist somit eingegangen. Die Nachverhandlung der Courtage ist dann nicht mehr möglich. Eine Veränderung der Courtage kann dann ausschließlich aus Kulanz des Maklers vorgenommen werden.

Das Bestellerprinzip greift nicht

Anders als im Mietmarkt gibt es im Kaufmarkt das Bestellerprinzip nicht. Wer die Courtage trägt richtet sich wie beschrieben zumeist nach den lokalen Gegebenheiten, sodass Sie als Käufer grundsätzlich genau prüfen sollten, wer bei einem Immobilienangebot die Courtage trägt.

Wann ist die Courtage fällig?

Die Kosten für den Immobilienmakler sind anders als die Zahlung des Kaufpreises meist mit einer Frist von 10-14 Tagen nach Unterzeichnung des Kaufvertrages an den Makler zu zahlen. Die Aufnahme der Maklerklausel (Vermerk im Kaufvertrag, dass ein bestimmter Makler den Verkauf angebahnt und vermittelt hat) ist nicht notwendig. Der Makler hat durch den individuellen Vertrag mit dem Käufer (bspw. Anfrage an das Maklerbüro, Widerrufsfrist etc.) Ansprüche auf die Courtage nach erfolgreichem Verkauf der Immobilie.

Courtageanspruch auch nach Ablauf der Vermarktung?

Achtung: Ein häufiger Irrglaube ist, dass der Makler nach Ablauf des Maklerauftrages keinen Anspruch mehr auf die Courtage hat. Einige Eigentümer oder Kaufinteressenten wollen die Courtage an den Makler daher umgehen, indem der Verkauf erst nach Ablauf des Maklerauftrages durchgeführt wird. Im Glauben, dass der Makler nun keine Ansprüche mehr auf die Courtage hat, wird der Makler von den Parteien auch nicht informiert. Der Makler hat jedoch weiterhin ein Recht auf Courtage, sollte der im Grundbuch eingetragene neue Eigentümer bereits während der ursprünglichen Vermarktung über den Makler Informationen zur Immobilie erhalten oder diese sogar besichtigt haben. Der Käufer der Immobilie wird daher zumeist doch eine Rechnung des Maklers erhalten, der den Käufer nachgewiesen hat.

Die Immobilie war bei mehreren Maklern im Angebot?

Eine weitere Unklarheit ist der Provisionsanspruch eines Maklers, wenn eine Immobilie mehrfach durch unterschiedliche Makler angeboten wurde. Vermittelt dann ein Makler den Verkauf der Immobilie obwohl der Interessent bereits über die Aktivitäten eines anderen Maklers auf die Immobilie aufmerksam geworden ist und mit diesem Makler ein Vertragsverhältnis (Informationsaustausch etc.) eingegangen ist, so steht die Courtage demjenigen Makler zu, der den Käufer zuerst nachgewiesen hat.

Die Eintragungen, die der Notar nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages im Grundbuch vornehmen lässt, werden dem Käufer der Immobilie in Rechnung gestellt. Diese Kosten richten sich, ebenso wie die Notarkosten nach der Höhe des beurkundeten Kaufpreises. Genau lässt sich dies im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) einsehen und berechnen.

Sie können das im Zuge der Beurkundung beauftragte Notariat um nähere Informationen bitten oder Sie rechnen sich die Kosten direkt mit unserem Grundbuchrechner aus.

Einheitliche Preise

Festzuhalten bleibt, dass Grundbuchkosten, genau wie Notarkosten völlig unabhängig vom ausführenden Notariat oder Grundbuchamt (Amtsgericht) sind. Aufgrund des GNotKG werden grundsätzlich überall die gleichen Kosten in Rechnung gestellt.

Notarkosten und Grundbuchkosten sind somit jedoch eng verzahnt, da der Notar zahlreiche Kosten auf Grundlage der durchzuführenden Grundbucheintragungen berechnet. Das Notariat ist zuständig diese Eintragungen und Änderungen anzustoßen und zu überwachen. Aber nicht bei jedem Kauf sind die gleichen Grundbucheintragungen oder -Änderungen notwendig.

Jeder Kauf ist individuell

Bei einigen Verkäufen kann es notwendig sein, dass beispielsweise ein Wohnrecht eingetragen werden muss. Hierfür entstehen dann Kosten, die auf Grundlage des GNotKG berechnet werden. Sollte darüber hinaus die Grundschuld bereits gelöscht sein bzw. es wurde nie eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen, muss diese auch nicht gelöscht werden und es entstehen keine zusätzlichen Kosten. So ist jeder Verkauf individuell zu bewerten und durch das Notariat zu prüfen.

Es gilt das Verursacherprinzip

In der Praxis begegnet uns häufig eine weitverbreitete Unklarheit: Ist im Grundbuch eine Grundschuld (beispielsweise zur längst zurückgezahlten Finanzierung der Immobilie) eingetragen, die im Zuge der Veräußerung der Immobilie aus dem Grundbuch gelöscht wird, so übernimmt diese Kosten der Verursacher, also der Verkäufer der Immobilie.

Die Grunderwerbsteuer ist anders als die Grundsteuer nur beim Kauf einer Immobilie zu zahlen. Hier kommt es nicht darauf an, wie häufig eine Immobilie veräußert wurde bzw. wann dies zuletzt geschehen ist. Die Grunderwerbsteuer ist vom Käufer grundsätzlich zu zahlen.

Die Höhe der Grunderwerbsteuer setzt jedes Bundesland individuell fest. So kann es gerade für Grenzgänger oder Pendler stark darauf ankommen in welchem Bundesland die Immobilie liegt. Befindet sich die Immobilie nicht in Hamburg (4,5% Grunderwerbsteuer) sondern in Niedersachsen (5% Grunderwerbsteuer) oder Schleswig Holstein (6,5% Grunderwerbsteuer) können die Kaufnebenkosten durchaus stärker variieren.

Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 300.000 EUR sind in Hamburg 13.500,00 EUR Grunderwerbsteuer fällig. In Niedersachsen sind es bereits 15.000,00 EUR und in Schleswig Holstein müssen 19.500,00 EUR an das Bundesland gezahlt werden.

Die Steuer ist zahlbar nachdem man den Steuerbescheid erhalten hat. Hierfür wird eine einmonatige Frist eingeräumt.

Grunderwerbsteuer sparen

Unser Tipp: Schauen Sie sich genau an, welche Einrichtungsgegenstände Sie vom Verkäufer übernehmen. Denn nur die unmittelbar mit dem Grundstück verbundenen Gegenstände, wie beispielsweise das Haus oder auch die Garage wird besteuert. Sind dort etwa einbauten vorgenommen worden, wie ein Kaminofen, eine Markise oder eine Einbauküche, können diese separat aufgelistet werden. Stimmen Sie hierfür die Kosten der Gegenstände mit dem Verkäufer ab und übermitteln Sie diese an den Notar. Im Kaufvertrag aufgenommen, werden diese Kosten vom Gesamtkaufpreis abgezogen und somit steuerlich nicht berücksichtigt.

Auch bei Wohneigentum lässt sich Grunderwerbsteuer einsparen. Die auf das Wohneigentum entfallende Instandhaltungsrücklage wird aus dem Kaufpreis herausgerechnet und steuerlich somit nicht berücksichtigt. Wichtig auch hier ist, dass die exakte Höhe der Instandhaltungsrücklagen im Kaufvertrag angegeben werden.