Immobilienmakler Ahrensburg
Vergleichswertverfahren

VERGLEICHSWERTVERFAHREN

In der ImmoWertV (Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken) wird als eines von insgesamt drei Hauptverfahren das Vergleichswertverfahren festgelegt. Bei der Bewertung von Grundstücken im Vergleichswertverfahren geht es vorrangig um die Betrachtung mehrerer Grundstücke, die eine möglichst hohe Anzahl von ähnlichen Merkmalen aufweisen. Hierdurch soll in der Konsequenz ein Wert für das zu bewertende Grundstück abgeleitet werden. Hier zeigt sich jedoch bereits eine der größten Schwierigkeiten des Verfahrens – denn kein Grundstück, kein Haus und keine Wohnung ist exakt gleich. Selbst wenn die Ausstattung einer Immobilie zu 100% identisch ist, so kann es das Grundstück in keinem Fall sein, da dieses immer auf einem anderen Teil der Erdoberfläche liegt als das Vergleichsgrundstück.

Um diese Ungleichheiten möglichst abzuschwächen, behilft sich das Vergleichswertverfahren mit Indexreihen und Umrechnungskoeffizienten. Hiermit sollen unterschiedliche Wertverhältnisse sowie individuelle Grundstücksmerkmale erfasst und bei der Berechnung einbezogen werden.

Grundsätzlich ist bei der Wahl der Vergleichsobjekte daher sehr genau zu prüfen, ob diese dem Bewertungsobjekt sinnvoll entsprechen. Somit entscheidet letztlich die Datenlage über die Anwendbarkeit des Verfahrens. Anders als Sachwert und Ertragswertverfahren, kann dieses Verfahren daher nur bei ganz bestimmten Vorraussetzungen angewendet werden.

Eine sinnvolle Verwendung des Vergleichswertverfahrens ist vorrangig bei unbebauten Grundstücken sowie der reinen Ermittlung des Bodenwertes bei bebauten Grundstücken gegeben. Auch kann, gerade in stark verdichteten Lagen die Anwendung auch im Bereich der Bewertung von Eigentumswohnungen sinnvoll sein.

Wie werden die sich stetig ändernden Wertverhältnisse des Grundstücksmarktes berücksichtigt?

Grundstücke mit ähnlichen Vergleichsmerkmalen können preislich durch Indexreihen an die aktuellen Wertverhältnisse angepasst werden. Dies setzt aber eine generelle Vergleichbarkeit der herangezogenen Grundstücke vorraus. Über den ermittelten indexierten Wert der Grundstücke, können Rückschlüsse auf die jetzigen Werteverältnisse getroffen werden. Indexreihen stellen demnach eine der wichtigsten Merkmale in der Vergleichswertberechnung dar.

Wie lassen sich unterschiedliche Merkmale von Grundstücken anpassen?

Es kommt häufig vor, dass Grundstücke, die von der Lage recht ähnlich sind, im Zuschnitt aber deutlich voneinander abweichen. Beispielsweise ein nahezu quadratisches Grundstück und ein langgezogenes, rechteckiges Grundstück gelegen im gleichen Stadtviertel. Die Korrekturfaktoren sind hier zumeist von den zuständigen Gutachterausschüssen anzufordern und entsprechend der Grundstücksbeschaffenheit anzuwenden. Somit wird gewährleistet, dass Grundstücke, die auch in Teilen voneinander abweichen, verglichen werden können.

Fließen auch Einnahmen, die aus dem Grundstück hervorgehen, in das Vergleichswertverfahren ein?

Erzielt das Grundstück Einnahmen, können diese mittels eines Vergleichsfaktors in die Wertermittlung einbezogen werden. Diese werden jedoch nur bei bebauten Grundstücken zur Anwendung gebracht. Grundlage sind hierbei die marktüblich erzielbaren Erträge, die dann zu einem Ertragsfaktor führen. Es findet daher keine getrennte Ermittlung von Bodenwert und Gebäudewert mehr statt.

Früher wurde das Vergleichswertverfahren häufig als Hauptverfahren bei der Wertermittlung genutzt. Wie ist der heutige Stand?

Durch die Ablösung der WertV durch die heute gültige ImmoWertV wurde auch die Bedeutung des Vergleichswertverfahrens stark eingeschränkt. Stellte dieses Verfahren in der WertV noch das zumeist häufigst genutzte Verfahren dar, ist dem heute nicht mehr so. Die Wertigkeit des Verfahrens wurde durch die Neuerungen der ImmoWertV deutlich beschränkt. Aktuell wird für bebaute Grundstücke vorrangig das Sachwertverfahren sowie das Ertragswertverfahren angewendet.

WEITERE BEWERTUNGSVERFAHREN

Das Vergleichswertverfahren ist ein geeignetes Verfahren für die Bewertung von unbebauten Grundstücken und Eigentumswohnungen in stark verdichteten Gebieten. Für andere Objekte bieten sich alternative Wertermittlungsmethoden an.

Informieren Sie sich hier über die anderen Wertermittlungsverfahren und Ihre Anwendungsgebiete.

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Sachwert

Weitere Informationen zum Sachwertverfahren.

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Ertragswert

Weitere Informationen zum Ertragswertverfahren.

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