In der ImmoWertV (Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken) wird als eines von insgesamt drei Hauptverfahren das Vergleichswertverfahren festgelegt. Bei der Bewertung von Grundstücken im Vergleichswertverfahren geht es vorrangig um die Betrachtung mehrerer Grundstücke, die eine möglichst hohe Anzahl von ähnlichen Merkmalen aufweisen. Hierdurch soll in der Konsequenz ein Wert für das zu bewertende Grundstück abgeleitet werden. Hier zeigt sich jedoch bereits eine der größten Schwierigkeiten des Verfahrens – denn kein Grundstück, kein Haus und keine Wohnung ist exakt gleich. Selbst wenn die Ausstattung einer Immobilie zu 100% identisch ist, so kann es das Grundstück in keinem Fall sein, da dieses immer auf einem anderen Teil der Erdoberfläche liegt als das Vergleichsgrundstück.
Um diese Ungleichheiten möglichst abzuschwächen, behilft sich das Vergleichswertverfahren mit Indexreihen und Umrechnungskoeffizienten. Hiermit sollen unterschiedliche Wertverhältnisse sowie individuelle Grundstücksmerkmale erfasst und bei der Berechnung einbezogen werden.
Grundsätzlich ist bei der Wahl der Vergleichsobjekte daher sehr genau zu prüfen, ob diese dem Bewertungsobjekt sinnvoll entsprechen. Somit entscheidet letztlich die Datenlage über die Anwendbarkeit des Verfahrens. Anders als Sachwert und Ertragswertverfahren, kann dieses Verfahren daher nur bei ganz bestimmten Vorraussetzungen angewendet werden.
Eine sinnvolle Verwendung des Vergleichswertverfahrens ist vorrangig bei unbebauten Grundstücken sowie der reinen Ermittlung des Bodenwertes bei bebauten Grundstücken gegeben. Auch kann, gerade in stark verdichteten Lagen die Anwendung auch im Bereich der Bewertung von Eigentumswohnungen sinnvoll sein.
