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Die Immobilie als Kapitalanlage

05 Apr

Die Zinsen sind niedrig, und das wird mit allerhöchster Wahrscheinlichkeit auch so bleiben. Anlass für viele über die Immobilie als Kapitalanlage nachzudenken. Schließlich gilt sie als sichere Möglichkeit, sein Geld gewinnbringend anzulegen.

Warum eigentlich in Immobilien investieren?

Je nachdem, ob Sie in Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen oder sogar in Mehrfamilienhäuser und gewerbliche Immobilien investieren wollen, hat die Immobilie als Kapitalanlage viele Vorteile.

  1. Sie investieren in Sachwert die Immobilie ist sichtbar, fühlbar und hat einen realen Gegenwert.
  2. Durch die Vermietung wird passives Einkommen generiert.
  3. Der Mieter bezahlt dadurch die Kosten für den Unterhalt der Anlage, inklusive der Zinsen und Tilgung.
  4. Die Immobilie als Kapitalanlage kann steuerlich abgeschrieben werden, Kosten können steuerlich abgesetzt werden.
  5. Bei Investition in Mehrfamilienhäuser oder Bürogebäude vermindert sich das Risiko durch Leerstand erheblich, da das Risiko auf mehrere Einheiten gestreut wird.
  6. Siebzig Prozent aller vermögenden Menschen haben Ihren Wohlstand durch Investitionen in Immobilien erlangt.

 

Wissenswertes zuerst!

  • Immobilien als Kapitalanlage sind meistes fremdfinanziert.
  • Niedrige Zinsen verleiten Menschen zum Nachdenken, wo angespartes Geld investiert werden kann. Auch bei Immobilien benötigen Sie Eigenkapital und müssen zusätzliche Gelder für die Kaufnebenkosten bereitstellen.
  • Niedrige Zinsen bewirken, dass die Nachfrage steigt und das Angebot geringer wird. Die Schlussfolgerung sind steigende Preise.
  • Oftmals versprechen Bauunternehmer und Makler überproportionale Renditen.

 

Unbedingt eine strukturierte Vorgehensweise einhalten

  • Bewahren Sie Ruhe und einen kühlen Kopf beim Immobilienkauf, lassen Sie sich zu keinen überstürzten Handlungen verleiten.
  • Erstellen Sie sich immer eine Musterberechnung für die in Frage kommende Immobilie. Ihr Immobilienmakler hat bereits Erfahrung und kann Sie hier mit den firmeneigenen Arbeitsmitteln unterstützen.
  • Nutzen Sie bei der Finanzierung reputable Unternehmen mit Zugriff auf zahlreiche Banken. Im Vergleich der Wettbewerber finden Sie die besten Zinsbedingungen für Ihr jeweiliges Projekt.
  • Grundregel Nummer 1 bleibt, kaufen Sie günstig ein und verkaufen Sie nicht vor Ablauf der Spekulationsfrist. Bei einer Immobilie als Kapitalanlage können Sie diese nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen.

 

Die wichtigsten Faktoren bei der Immobilie als Kapitalanlage

Sparbuch und Staatsanleihen versprechen nur noch sehr geringe bzw. keine Renditen. Nur noch ganz selten übertreffen traditionelle Anlagen die Inflation. Da hören sich 4,5 oder 6,5 Prozent Zinsertrag bei einem Immobilieninvestment doch sehr gut an. Aber Vorsicht, man kann schnell in eine Falle laufen und bleibt auf erheblichen Kosten sitzen. Arbeiten Sie mit einem Profi zusammen, wenn sie selbst keine Kenntnisse über den Immobilienmarkt besitzen.

Als eine sichere Grundlage gilt, dass sich der Wert der Immobilie vom Ankauf und Vermietung bis zum Verkauf deutlich erhöhen kann und der Instandsetzungsaufwand gering gehalten werden sollte. Hier kann sich auch ein Neubauobjekt lohnen, monatliche Rücklagen entfallen hier in der Regel in den ersten Jahren.

 

Was sind die Kosten beim Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage

 

Kaufpreis

Um im jetzigen Immobilienmarkt noch eine Immobilie erwerben zu können, die sich nicht schon an der Obergrenze des aktuellen Marktes befindet, muss man sich auf den Nischenmarkt bzw. den Offlinemarkt konzentrieren. Selbst Bankrückläufer, Auktionen und Zwangsversteigerungen sind schon lange kein Geheimtipp mehr. Damit sich eine Immobilie als Anlage wirklich rechnet, setzen wir eine Rendite zwischen 6 und 7 Prozent an. So ist gewährleistet, dass Sie auf die meisten Überraschungen vorbereitet sind und nicht monatlich aus eigener Tasche dazu bezahlen müssen.

Da fragt man sich, wo findet man eine solche Investitionsmöglichkeit? Sicherlich nicht in den Metropolstädten, hier kann man froh sein, wenn man 2,5% Zinsertrag (brutto) erhält. Stimmt zumindest dann, wenn man da sucht, wo jeder Andere auch zuerst hinschaut. Die bekannten Internetportale sind keine gute Adresse für die Immobilie als Kapitalanlage.

Unser Tipp: Es gibt immer eine Anzahl von Menschen, die aus verschiedenen Gründen schnell handeln müssen, ob wegen einer Trennungssituation, einem Todesfall oder einem schnellen Umzug. Hier geht es darum sich richtig zu positionieren und die entsprechenden Kontakte in den jeweiligen Nischen zu besitzen. Auch dabei kann Ihr Immobilienmakler hilfreich sein. Nutzen Sie die Kontakte der Profis. Bedenken Sie, dass die richtigen Verbindungen Ihnen viel Geld und Zeit ersparen können.

Kaufen Sie Immobilien als Kapitalanlage, die sich in sehr guter Lage, aber im schlechten Zustand befinden. Oftmals kann man hier ein Schnäppchen machen und mit relativ geringen Mitteln den Wert der Immobilie erheblich steigern. Hier gilt natürlich: eine leerstehende Immobilie ist besser als ein vermietetes Objekt. Somit kann man nach erfolgreicher Renovierung den markgerechten Mietpreis verlangen. Bei einer vermieteten Wohnung, wo es oftmals versäumt wurde die Miete jedes Jahr anzupassen, ist eine Mieterhöhung gesetzlich beschränkt.

 

Die Nebenkosten der Anschaffung

Die Grunderwerbsteuer (unterschiedlich je nach Bundesland), Notarkosten und die Maklercourtage. Nur die Notarkosten sind hier vorgegeben auf Grundlage der Gebührenordnung. Die Maklercourtage ist ebenfalls je nach Bundesland unterschiedlich, in Hamburg wird diese in der Regel vom Käufer bezahlt. Behalten Sie auch die Höhe Ihres Eigenkapitals im Blick.

Unser Tipp: Um Ihre Bargeldreserven zu schonen, versuchen sie die Maklercourtage vom Verkäufer bezahlen zu lassen, der Kaufpreis mag sich hier ein wenig erhöhen und somit auch die Grunderwerbssteuer, es macht jedoch von Fall zu Fall Sinn. Sie finanzieren dann die Courtage mit der Grundschuld und behalten das Eigenkapital für eventuelle Reparaturen als Rücklage.

 

Wie lange sollte Ich die Immobilie als Kapitalanlage behalten?

Mindestens 10 Jahre, denn wenn Sie innerhalb von 10 Jahren eine Immobilie als Kapitalanlage verkaufen, müssen Sie auf den Gewinn Steuern bezahlen.

Unser Tipp: Vermeiden Sie die Spekulationssteuer, indem sie die Immobilie mindestens zwei Jahre selbst bewohnen und im dritten Jahr verkaufen.  Das können Sie auch machen, nachdem die Immobilie für 3 Jahre vermietet wurde und Sie danach selber einziehen.

 

Welche Mieteinnahmen kann ich erwarten?

Wichtig ist, dass die Miete des angestrebten Objektes möglichst den durchschnittlichen Mieten des Marktes entsprechen. Wenn die Miete nicht regelmäßig angepasst wurde, ist eine Rendite in der gewünschten Höhe schwer erreichbar. Der Gesetzgeber verbietet eine Erhöhung der Mieten um mehr als 20% innerhalb von drei Jahren, oftmals reicht das aber nicht aus, wenn die Mieten über Jahrzehnte nicht angepasst wurden. In Städten, wo Wohnraum knapp ist, verringert sich diese Auflage sogar auf 10-15% innerhalb von drei Jahren.

Die Mieteinnahmen müssen im Verhältnis zum Kaufpreis stehen, manchmal kann es hier von Vorteil sein, dass eine vermietete Immobilie als Kapitalanlage günstiger zu kaufen ist. Für die leerstehende Immobilie gibt es die Konkurrenz der Eigennutzer die einen erheblichen Anteil der Wohnimmobilien  erwerben, da sie oftmals bereit sind einen höheren Preis zu zahlen.

Unser Tipp: Eine vermietete Immobilie mit regelmäßigen Mieterhöhungen ist ein guter Einstieg. Wenn man diese dann noch für einen guten Preis erwerben kann, haben Sie eine gute Grundlage geschaffen, um eine erfolgreiche Anlagestrategie zu verfolgen.

 

Kosten der Verwaltung (Hausgeld und Rücklagen)

Die Höhe der Verwaltungskosten variieren je nach Immobilie. Teile des zu bezahlenden Hausgeldes beinhalten bereits Reinigung, Gartenpflege, Müllabfuhr, Strom für die Gemeinschaftsanlagen und Wartungsarbeiten. Diese Kosten dürfen als Nebenkosten auf die Mieter umgelegt werden und sind Teil der Warmmiete. Die Verwaltung und eventuelle Rücklagen sind nicht umlagefähige Kosten und müssen von Ihnen als Anleger getragen werden, wobei die Rücklagen für eventuelle Reparaturen am Gebäude in einem Konto der WEG verbleiben.

Unser Tipp: Beim Kauf einer Eigentumswohnung ist es wichtig, die Teilungserklärung sowie die Protokolle der Eigentümerversammlungen genaustens zu studieren. Hier finden Sie Hinweise auf eventuellen Instandsetzungstau bzw. Maßnahmen die in der absehbaren Zukunft erhebliche finanzielle Reserven aufbrauchen  könnten. Je nachdem wie der Zustand des Gebäudes ist, kann man hier auch den Preis nachverhandeln.

 

Finanzierung einer Immobilie als Kapitalanlage.

Achten Sie hier insbesondere auf die Zinsbindung und die Höhe der Zinsen. Zehn Jahre Zinsbindung sind hier normalerweise üblich. Wenn Sie also planen, die Immobilie länger zu behalten, benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung: achten Sie auf die Zinsentwicklung und planen Sie rechtzeitig. Die Zinsen können von Bank zu Bank variieren, vergleichen Sie Angebote oder arbeiten Sie mit einem Finanzierungsberater zusammen, der hat oftmals die besseren Kontakte an der Hand und kann Ihnen die beste Zinsrate verschaffen.

Unser Tipp: Versuchen Sie bei günstiger Zinssituation eine möglichst lange Zinsbindung zu erhalten. Banken möchten natürlich möglichst nur für kurze Zeiträume günstige Zinsen vergeben. Tilgen Sie großzügig, damit die Immobilie schnell abgezahlt wird. Hier kommt es darauf an, wie Ihr persönliches Sicherheitsempfinden ist. Wer mehr tilgt zahlt zwar schneller ab, hat aber auch geringeren Cashflow.

 

Wiederverkauf Ihrer Immobilie als Kapitalanlage

Je nachdem wie es in Ihre Planung passt. Entweder behalten Sie die Immobilie auch, nachdem diese abgezahlt wurde und nutzen Sie als passiven Einkommensgenerator oder Sie verkaufen zu einem Zeitpunkt, der ökonomisch vernünftig ist. Mit zunehmender Erfahrung erkennen Sie, wie Sie verfahren wollen und planen rechtzeitig, möglichst ohne zeitlichen und finanziellen Druck.

Unser Tipp: Die Anlage in Immobilien ist eine langfristige Angelegenheit. Eine gut instandgehaltene Immobilie mit einem stabilen Mieteinkommen und regelmäßig angepassten Mieten ist eine Goldgrube. Eine abgezahlte Immobilie kann zudem als Leverage für den Kauf weiterer Immobilien benutzt werden.

 

Berechnung der Rendite für eine Immobilie als Kapitalanlage (Beispiel vereinfacht)

Anschaffungskosten ETW 85 m²

Kaufpreis

395.000 €

Grunderwerbssteuer 4,5% (Hamburg)

17.775 €

Notar und Grundbuch ca. 2%

7.900 €

Makler Courtage (Innencourtage im Kaufpreis enthalten)

0 €

Nebenkosten Gesamt (NK)

25.675 €

Gesamtkosten

420.675 €

 

Finanzierungsplan

Bankdarlehen 355.500 € @ 1,5% (Zinsen zu zahlen) 5.325 €
Eigenkapital (EK) 65.175 € @ 2,0%  (Verzinsung EK und NK) 1.304 €
Tilgung 355.500 € @ 2,0% 7.110 €
Gesamtkosten Finanzierung + Tilgung      13.739 €

 

Laufende Aufwendungen und Erträge

Abschreibung 395.000 € x 75% = 296.250€ x 2% 

(Grundstück muss abgezogen werden ca. 25% )

 

5.925 €

Verwaltungskosten  

300 €

Instandhaltungskosten  

600 €

Gesamtkosten Finanzierung und Aufwendungen

95%

20.564 €

Mietausfall

5%

1.082 €

Kosten gesamt

100%

21.646 €

 

Kaltmiete pro m² 21,22 € (21.646 € / 85m² / 12 Monate) um die Kosten dieser Immobilie abzudecken, um eine Nettorendite von 6% zu erzielen muss die Kaltmiete 22,49 € pro m² betragen.

In unserem Beispiel zeigt diese Berechnung eine vereinfachte Kalkulation für die grobe Einschätzung, ob eine Immobilie als Kapitalanlage rechnerisch Sinn macht.

Kosten für Grundsteuern und Betriebskosten sind hier nicht einzeln aufgezählt, da diese auf die Miete umgelegt werden dürfen.

Um die Rendite stabil zu halten ist es wichtig, dass man kontinuierlich in die Erhaltung der Immobilie investiert und die Mieten regelmäßig anpasst, damit es zu keinen kostspieligen Überraschungen kommt. Wenn man die Regeln einer Investition in die Immobilie als Kapitalanlage einhält, bleibt sie eine der sichersten Anlagen die es gibt.

Wir raten jedem Investor sich genaustens zu informieren oder die Hilfe eines Immobilienprofis einzuholen. Jedes Investment hat seine Risiken und Sie müssen individuell entscheiden, ob eine Immobilie als Kapitalanlage die richtige Entscheidung für Sie ist.

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