Der Leverage Effekt

10 Apr

 

Was ist der Leverage Effekt und wie nutze ich ihn beim Kauf einer Immobilie als Anlage

 

Leverage steht für Hebel, man kann also unter bestimmten Bedingungen einen Hebel einsetzen und diesen zu seinem Vorteil nutzen. Normalerweise kennen wir aus der Schule das Hebelgesetz des Archimedes und die rechnerischen Grundlagen dazu.

Für den Einsatz des Hebelgesetzes beim Kauf einer Immobilie müssen wir eine abgeänderte Formel benutzen. Hier wird der Hebel des Fremdkapitals auf die Eigenkapitalrendite beschrieben.

Zunächst wollen wir uns auf die Erläuterung einiger Begriffe konzentrieren. Das Ziel einer jeden Investition ist die Rendite. Investitionen werden meistens mit einem Anteil Eigenkapital sowie Fremdkapital, meistens durch eine Bank, finanziert. Stellt man die zu erwartenden Erlöse dem Eigenkapital gegenüber, spricht man von der Eigenkapitalrendite. Die Formel hierzu lautet:

 

Eigenkapitalrendite

 

Eigenkapitalrendite

 

Eine weitere Größe, die wir zur Errechnung des Hebels des Fremdkapitals auf die Eigenkapitalrendite beachten müssen, ist die Gesamtkapitalrendite (GKR), also das Verhältnis der erwirtschafteten Gelder gegenüber den eingesetzten Geldern, sie wird mit folgender Formel dargestellt.

 

Gesamtkapitalrendite

 

 

Nachdem wir die Renditen nun einmal erläutert haben, können wir den Leverage Effekt definieren. Dieser tritt ein, wenn der Zinssatz (in %) des Fremdkapitals geringer ist als die Gesamtkapitalrendite, wie in folgender Formel dargestellt.

 

Ist der Sollzins in % also geringer als die Gesamtkapitalrendite in %, dann lohnt es sich mehr Fremdkapital aufzunehmen, weil die Eigenkapitalrendite höher ausfällt als ohne Fremdfinanzierung. Ein Paradoxon, welches von vielen Anlegern unterschätzt und unbeachtet bleibt. Es lohnt sich aber den Leverage Effekt im Auge zu behalten, um die Rendite Ihrer Immobilie als Kapitalanlage entsprechend zu maximieren. Insbesondere wenn Sie planen, regelmäßig und gleichbleibend in Immobilien zu investieren.

Benutzen Sie die Formel einmal, um den Leverage Effekt Ihrer eigenen Immobilie zu kalkulieren. Wichtig dabei ist zu erfahren, ob Sie Ihre Eigenkapitalrendite steigern können, wenn Sie Ihr Objekt refinanzieren, bzw. eine weitere Immobilie finanzieren und eine bereits existierende Immobilie höher belasten. Sie können somit Ihr bestehendes Portfolio vergrößern bei gleichzeitiger Maximierung Ihrer Eigenkapitalrendite.

 

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