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Sondernutzungsrecht und Sondereigentum – das sind die Unterschiede

09 Dez

Häufig gehören beim Immobilienverkauf auch ein Außenstellplatz oder eine Garage mit zum Verkaufsangebot. Bei Immobilien, die nach dem Wohnungseigentumsgesetz (kurz „WEG“) geteilt sind, stellt sich dann genau diese Frage. Ist der dazugehörige Stellplatz Sondereigentum oder wurde ein Sondernutzungsrecht vereinbart? Wo genau der Unterschied zwischen Sondereigentum und Sondernutzungsrecht besteht und wie Sie diese Frage leicht klären können, erfahren Sie in diesem Artikel.

Welche Immobilien sind nach „WEG-Recht“ geteilt?

Während Einfamilienhäuser meistens auf einem eigenen Flurstück stehen (Realteilung), werden Eigentumswohnungen nach dem WEG-Recht „geteilt“. Das bedeutet, dass z.B. ein Mehrfamilienhaus auf einem Flurstück steht, welches dann den verschiedenen Eigentümern der Eigentumswohnungen gemeinschaftlich nach Miteigentumsanteilen gehört (Gemeinschaftseigentum). Die Wohnung selbst ist dann idR. Sondereigentum, sie gehört also Ihnen allein. Dass mehrere Eigentümer auf einem Flurstück mehrere abgeschlossene Wohneinheiten besitzen, kommt nicht nur bei Eigentumswohnungen vor. Auch werden häufig Reihenhäuser so geteilt.

Wer eine Eigentumswohnung erwirbt, erwirbt also Sondereigentum und einen gewissen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum (idR. das Grundstück). Im Wohnungsgrundbuch ist dann der Miteigentumsanteil im Bestandsverzeichnis vermerkt. Gehört zu der nach WEG-Gesetz geteilten Immobilie dann auch eine Parkmöglichkeit, z.B. ein Tiefgaragenstellplatz, kann dieser entweder Sondereigentum sein oder in Form eines Sondernutzungsrechtes bestehen.

Wie funktioniert das Sondereigentum?

Grundsätzlich gibt es zwei Formen von Sondereigentum, die erworben werden können: Wohnungseigentum und Teileigentum. Die Unterscheidung ist einfach: Wohnungseigentum dient immer der wohnlichen Nutzung, während Teileigentum der nicht wohnlichen Nutzung dient. Jedes Sondereigentum verfügt über ein eigenes Grundbuch. Wenn Sie also neben der Eigentumswohnung (Wohnungseigentum) den Tiefgaragenstellplatz separat erwerben (können) und dieser über ein eigenes Teileigentumsgrundbuch verfügt, sind Sie auch der Eigentümer dieses Stellplatzes. Damit ein Stellplatz Sondereigentum sein kann, muss dieser idR. physisch abgeschlossen im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes sein. In der Teilungserklärung (und im dazugehörigen Aufteilungsplan) sind diese Flächen dann als Sondereigentum ausgewiesen. Da ein Außenstellplatz nicht physisch abgeschlossen ist, kann dieser idR. auch nur als Sondernutzungsrecht übertragen werden. Eine Garage hingegen kann Sondereigentum darstellen.

Wie funktioniert das Sondernutzungsrecht?

Im Gegenzug dazu verfügt Ihr Stellplatz, der nicht Sondereigentum ist, auch nicht über ein eigenes Teileigentumsgrundbuch. In diesem Falle ist lediglich im Wohnungsgrundbuch vermerkt, dass Sie über ein Sondernutzungsrecht an einem gekennzeichneten Stellplatz verfügen. Sie können also ganz einfach über das Wohnungsgrundbuch herausfinden, ob der Stellplatz dort als Sondernutzungsrecht im Bestandsverzeichnis vermerkt ist. Ein Sondernutzungsrecht gewährt Ihnen die alleineige Nutzung an einer Sache, z.B. dem Stellplatz. Dennoch ist dieser Stellplatz dann im Eigentum der gesamten Eigentümergemeinschaft, ähnlich wie z.B. auch das Treppenhaus. Während das Treppenhaus jedoch von allen Eigentümern und Bewohnern genutzt werden darf, darf die als Sondernutzungsrecht ausgewiesene Fläche nur vom Begünstigten genutzt werden.

Wo liegen die Vor- und Nachteile zwischen Sondereigentum und Sondernutzungsrecht?

Verfügt der beispielhafte Tiefgaragenstellplatz über ein eigenes Teileigentumsgrundbuch und ist somit Sondereigentum, können Sie diesen auch ganz unabhängig von dem Wohnungseigentum verkaufen. Durch die verschiedenen Grundbücher sind Wohnung und Stellplatz hier also komplett voneinander getrennt.

Haben Sie in Ihrem Wohnungsgrundbuch das Sondernutzungsrecht an einem Stellplatz, ist nur ein gemeinsamer Verkauf mit der Wohnung möglich.

Grundsätzlich gehört der Stellplatz im Sondereigentum Ihnen allein, während der Stellplatz mit Sondernutzungsrecht Gemeinschaftseigentum ist, auch wenn nur Sie diesen benutzen dürfen. Theoretisch sind die Kosten für das Gemeinschaftseigentum durch die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft zu tragen. Häufig wird aber in der Teilungserklärung und/oder Gemeinschaftsordnung abweichend vereinbart, dass jeder Sondernutzungsberechtigte die Kosten des Stellplatzes selbst trägt. Dies wird aber unterschiedlich gehandhabt.

Ob Ihr Stellplatz nun Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht ist, finden Sie einfach über das Grundbuch und die Teilungserklärung heraus.

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