Am 23.12.2020 trat das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“, kurz „MaklKostVertG“ genannt, in Kraft.
Wie der Name des Gesetzes bereits vermuten lässt, gelten die neuen Regelungen bei Immobilienkäufen von Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäusern – somit sind Käufe von unbebauten Grundstücken, Mehrfamilienhäusern und alle gewerblichen Immobilienkäufe von Unternehmen nicht betroffen.
Das politische Ziel dabei besteht darin, dass private Käufer beim Immobilienkauf zur Selbstnutzung oder auch zum Aufbau ihres Vermögens angesichts der steigenden Immobilienpreise in den Metropolregionen und den damit verbundenen Kaufnebenkosten entlastet werden sollen.
Wie wird die Maklerprovision künftig bei diesen Objekten aufgeteilt?
Durch das neue Gesetz kommen verschiedene Varianten zur Aufteilung der Maklerprovision in Frage.
Variante I: Doppelprovision
Die Doppelprovision, welche den Regelfall betrifft, ist eine davon. Der Immobilienmakler schließt im vornherein einen Maklervertrag mit dem Verkäufer ab und vereinbart mit ihm die sogenannte Doppelprovision nach § 656c des BGB, die es dem Makler erlaubt, auch für den Käufer tätig zu werden. Auch der Käufer schließt mit dem Makler einen Maklervertrag ab, dabei verpflichten sich beide Parteien die Maklerprovision in gleicher Höhe zu zahlen, also übernehmen beide jeweils 50%.
Letztlich ist auch diese Variante gut mit der gesetzlichen Situation vor dem neuen Gesetz zu vergleichen. Meist schließt der Immobilienmakler zunächst mit dem Eigentümer einen Vertrag über den Verkauf der Immobilie. Vor dem „MaklKostVertG“ kam dann mit dem Kaufinteressenten ebenso durch konkludentes Handeln ein Maklervertrag zustande, z.B. durch Anforderung eines Exposés im Wissen über die Provisionserwartung des Maklers (Angebot) und den anschließenden Versand an den Kaufinteressenten (Vertragsannahme) durch den Makler.
Das neue Gesetz schreibt nun die Textform für den Maklervertrag zwischen Verbraucher und Makler vor. Die Textform ist dabei nicht mit der Schriftform zu verwechseln und kann beispielsweise auch per E-Mail zustande kommen. Hierbei sind verschiedene Varianten möglich, z.B. die kurze Bestätigung des Kunden, dass er den Vertrag annimmt oder aber eine technisch unterstütze Lösung, bei der der Kunde ebenso seinen Willen zur Vertragsannahme angeben kann und dieser Vertrag in Textform bestätigt wird.
Variante II: Verkaufsauftrag mit „Abwälzung“
Eine andere Variante ist die sogenannte ,,Abwälzung“. Hierbei schließt eine Partei, in der Regel der Verkäufer, mit dem Makler einen Vertrag ab, in welchem er sich dazu verpflichtet die Provision zu übernehmen. Der Immobilienmakler vertritt damit also nur den Verkäufer. Dieser holt sich dann allerdings über den Kaufvertrag einen Teil wieder, da er vertraglich einen Teil der Provision auf den Käufer abwälzt. Diese Vereinbarung ist nach § 656d des BGB allerdings nur gültig, wenn der Anteil des Verkäufers mindestens so hoch ist wie der des Käufers, also mind. 50%, oder höher. In dieser Konstellation muss zunächst der Verkäufer seinen Teil der Provision zahlen, bevor der Käufer zur Zahlung verpflichtet wird.
Variante III: Innenprovision oder Suchauftrag
Möglich ist auch, dass eine Partei die vollen Kosten der Maklerprovision übernimmt. Denn, auch wenn viele dies denken, gilt nach der Änderung der Vorschriften keine Pflicht zur Doppelprovision. Wenn der Verkäufer und der Makler vereinbaren das der Verkäufer die volle Maklerprovision zahlt, dann spricht man von einer reinen Innencourtage. Das Gegenstück dazu ist die reine Außenprovision, wobei der Käufer die Provisionskosten übernimmt. Dies ist zum Beispiel möglich, wenn der Käufer den Makler per kostenpflichtigem Suchauftrag mit der konkreten Suche nach einer passenden Immobilie beauftragt und der Makler das Objekt, welches er dem Suchkunden anbieten, nicht schon selbst vermarktet.
Welche Provisionsregelungen gelten bei der Vermietung einer Immobilie?
Da sich das neue Gesetz und seine Regelungen nur auf den Verkauf von Immobilien bezieht, gilt bei der Vermietung immer noch das von der Bundesregierung zum 1. Juni 2015 eingeführte Bestellerprinzip. Hierbei zahlt der Auftraggeber (Besteller) des Immobilienmaklers, welcher in der Regel der Vermieter ist, die volle Maklerprovision. Die Höhe der Provision darf dabei höchstens 2 Nettokaltmieten zzgl. Mehrwertsteuer betragen.
Auch hier ist es möglich, dass ein Mietinteressent den Makler mit einem Suchauftrag provisionspflichtig beauftragt.
Leider häufig falsch dargestellt…
Dass der Käufer seinen Anteil der Provision erst zahlt, wenn der Verkäufer nachweislich bezahlt hat, gilt nur bei einseitiger Interessenvertretung zugunsten des Verkäufers mit partieller Abwälzungsmöglichkeit auf den Käufer. Der absolute Regelfall, nämlich die Doppelprovision in paritätischer Teilung, sieht dies nicht vor. Da die allermeisten Makler, so wie auch wir, die klassische Doppelprovision anwenden, handelt es sich bei der Variante mit Abwälzungsmöglichkeit eher um den Ausnahmefall.
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