Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung werden Sie ein Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft und erwerben in diesem Zusammenhang sowohl Sondereigentum als auch Teile des Gemeinschaftseigentums. Während Sie über Ihr Sondereigentum frei verfügen können, gilt es hingegen bei Angelegenheiten, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, die Belange aller Miteigentümer zu beachten. Die Unterscheidung ist vor allem dann bedeutend, wenn Instandhaltungs- oder Reparaturkosten aufgeteilt werden sollen.
In diesem Beitrag möchten wir Ihnen die Formen des Eigentums näher erläutern und Ihnen zeigen, welche Gebäudebestandteile zum Sondereigentum und welche zum Gemeinschaftseigentum gehören.
Wohnungseigentum und Teileigentum – Worum geht es überhaupt?
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) legt im § 1 Abs. 2 fest, dass Wohnungseigentum das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum ist. Das Teileigentum ist ebenfalls eine Form des Sondereigentums und unterscheidet sich dadurch, dass es nicht zur wohnlichen Nutzung dient, sondern für gewerbliche Zwecke bestimmt ist.
Entscheidend ist, dass das Sondereigentum immer stets in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem Gemeinschaftseigentum besteht und nur in dieser Konstellation erworben werden kann.
Begründung von Sondereigentum
Das Sondereigentum kann gemäß § 3 Abs. 1 WEG sowohl an einer bestimmten Wohnung als auch an einem oder mehreren Räumen des Gebäudes, die nicht zu Wohnzwecken dienen, begründet werden. Darüber hinaus kann sich das Sondereigentum auch auf Grundstücksteile erstrecken, die selbst nicht Bestandteil des Gebäudes sind. Seit der Gesetzesnovelle 2020 sind Außenflächen z.B. Gartenteile, Terrassen oder in Außenstellplätze sondereigentumsfähig und können somit selbstständig veräußert und belastet werden.
Grundsätzliches zum Sondereigentum
Grundsätzlich zählen alle Teile des Grundstückes und Gebäudes, die nicht Gemeinschaftseigentum sind, zum Sondereigentum. Die Anhaltspunkte für die Einordnung finden sich im § 5 des Wohnungseigentumsgesetzes. In diesem Zusammenhang gilt, dass die zum Sondereigentum gehörenden Bestandteile so ausgestaltet sein müssen, dass diese verändert, beseitigt oder eingefügt werden können. Zusätzlich dürfen die Veränderungen das gemeinschaftliche Eigentum oder das Sondereigentum anderer Wohnungseigentümer nicht beeinträchtigen oder die äußere Gestaltung des Gebäudes nicht verändern.
Bestandteile des Sondereigentums
Wie bereits beschrieben, haben Sie das alleinige Verfügungsrecht über Ihr Sondereigentum. Das bedeutet, dass Sie z.B. innerhalb Ihrer eigenen vier Wände Veränderungen an Bestandteilen vornehmen dürfen, ohne eine Genehmigung der WEG einzuholen. Hierzu zählen z.B. alle in der Wohnung befindlichen Räume, Decken- und Wandverkleidungen, Tapeten, Innenputz, Fußbodenbeläge, Innentüren, Balkone (Achtung: Nur der Balkonraum oder Innenputz- Anstrich zählt hierzu) Klimaanlage, Heizkörper, Einbauküche, Einbauschränke, sanitäre Installationen und sogar nicht tragende Innenwände. Weiterhin gehören Lagerräume, Dachböden oder Kellerräume, die zur Wohnung zählen, zum Sondereigentum. Für die Kosten dieser Veränderungsmaßnahmen oder für die Instandhaltung müssen Sie als Eigentümer selbst aufkommen.
Begriffseinordnung: Gemeinschaftseigentum und Miteigentumsanteil
Sondereigentum setzt gleichzeitig einen Miteigentumsanteil an einem Grundstück voraus. Beim Kauf einer Eigentumswohnung erwerben Sie somit stets einen Anteil des Grundstücks, auf dem das Mehrfamilienhaus errichtet wurde. Dieser wird als Miteigentumsanteil (MEA) bezeichnet und dient als Schlüssel bei der Verteilung von Gemeinschaftskosten. Zudem erhalten Sie entsprechend Ihres MEA auch Stimmrechtsanteile der Wohnungseigentümergemeinschaft und können diese auf Eigentümerversammlungen zur Abstimmung nutzen.
Grundsätzliches zum Gemeinschaftseigentum
Das Wohnungseigentumsgesetz definiert in § 1 Abs. 5 das Grundstück und das Gebäude als Gemeinschaftseigentum, soweit diese nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Zusätzlich unterliegen dem Gemeinschaftseigentum die Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind. Anlagen und Einrichtungen, die für einen gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer vorgesehen sind, zählen ebenfalls zum Gemeinschaftseigentum.
Das Gemeinschaftseigentum gehört allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich und berechtigt somit zur gemeinsamen Nutzung. Die Kosten für Instandhaltungs- oder Reparaturkosten tragen alle Miteigentümer der WEG auf Basis des Verteilungsschlüssels, hierzu zählt z.B. die Renovierung des Treppenhauses.
Bestandteile des Gemeinschaftseigentums
Es existiert keine unumstößliche Aufzählung, welche Bestandteile diesem zugeordnet werden können. Kriterien lassen sich nach den §§ 1 Abs. 5 und 5 Abs. 2 WEG jedoch ableiten. Zum Gemeinschaftseigentum zählt demnach das Grundstück, auf dem das Mehrfamilienhaus errichtet wurde sowie alle Räume, die nicht zu einem Sondereigentum zugeordnet wurden. Hierzu zählen bspw. Räumlichkeiten, die sich im Keller des Hauses befinden (z.B. Waschküchen, Trockenräume oder Fahrradräume) oder Anlagen und Einrichtungen des gemeinschaftlichen Gebrauchs (z.B. Heizungsanlagen, Fahrstühle, Sprechanlagen, Briefkastenanlagen und Versorgungsleitungen). Darüber hinaus werden das Treppenhaus, das Dach, die Fassade oder Isolierungen sowie Geschossdecken und Böden als Gemeinschaftseigentum betrachtet. Tragende Innenwände, Wohnungseingangstüren (äußere Seite zum Hausflur), Balkone oder Fenster entfallen ebenfalls in diese Kategorie.
Bei Unklarheiten hilft der Blick in die Teilungserklärung
Den rechtlichen Rahmen für die Zuordnung der Eigentumsformen bildet das Wohnungseigentumsgesetz. Zusätzlich hierzu kann die Teilungserklärung der jeweiligen Wohnung bei Unsicherheiten Aufschluss geben. In dem Dokument wird schriftlich festgehalten, welche Räume oder Gebäudeteile Ihrer Immobilie im Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum stehen. Zudem finden Sie in der Teilungserklärung Angaben zu Ihren Miteigentumsanteilen.
Insbesondere beim Kauf einer Eigentumswohnung wird der Blick in die Teilungserklärung relevant, denn auf diese Weise erfahren Sie, was genau zur Wohnung gehört und somit mitgekauft wird. Wichtig hierbei ist, dass die das Sondereigentum nicht mit dem Sondernutzungsrecht verwechseln. Weitere Informationen hierzu erhalten Sie in unserem Blogbeitrag „Sondernutzungsrecht und Sondereigentum – das sind die Unterschiede“.
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