Als Grunddienstbarkeiten werden Belastungen eines Grundstücks bezeichnet, welche dem Eigentümer eines anderen Grundstücks verschiedene Rechte einräumen. Das belastete Grundstück wird hierbei als dienendes Grundstück bezeichnet. Als herrschendes Grundstück wird das Grundstück bezeichnet, welchem die Rechte durch die Grunddienstbarkeit ermöglicht werden.
Vor einem Immobilienkauf sollte in jedem Fall geprüft werden, ob das Grundstück mit einer Grunddienstbarkeit belastet wurde. Die Auskunft darüber erhalten Sie durch einen Einblick in das Grundbuch.
Entstehung einer Grunddienstbarkeit
Eine Grunddienstbarkeit entsteht durch eine Vereinbarung der Grundstückseigentümer und durch die Eintragung in das Grundbuch. Wenn zwischen Nachbarn eine Einigung darüber entsteht, dass eine Partei Teile des anderen Grundstücks mitbenutzen darf, so kann dies auf unterschiedliche Weise erfasst werden. Es besteht beispielsweise die Möglichkeit, dies in Form eines Vertrages schriftlich festzuhalten und dies nicht ins Grundbuch eintragen zu lassen. Der Vertrag zwischen beiden Parteien ist allerdings nicht übertragbar und würde somit bei einem Verkauf möglicherweise seine Gültigkeit verlieren. Daher entscheiden sich viele Immobilieneigentümer dazu, ihre Vereinbarung durch Eintragung in das Grundbuch festzuhalten.
Eintragung in das Grundbuch
Um die Eintragung einer Grunddienstbarkeit in das Grundbuch kümmert sich ein Notar. Er beglaubigt unter anderem den Vertrag zwischen den beiden Partien und bestellt die Eintragung beim zuständigen Grundbuchamt. Die Belastung wird in Abteilung 2 des Grundbuchs des dienenden Grundstücks eingetragen.
Grunddienstbarkeiten können sowohl vererbt als auch veräußert werden, sie enden nicht mit dem Tod oder dem Verkauf des Grundstücks. Die Grunddienstbarkeit geht auf den neuen Eigentümer des Grundstücks über.
Beispiele für Grunddienstbarkeiten
Ein Wegerecht wird im Grundbuch eingetragen, wenn der Berechtigte auf dem dienenden Grundstück einen Weg errichten oder mitnutzen darf. Dies wird meist dann vereinbart, wenn einem Grundstück ein Zugang zur öffentlichen Straße fehlt. Das Grundstück, welches den Weg bietet, ist in diesem Fall das dienende Grundstück.
Ein weiteres Beispiel für eine Grunddienstbarkeit stellt das Leitungsrecht dar. Hierbei hat der Berechtigte das Recht dazu, auf dem dienenden Grundstück Leitungen zu verlegen, zu nutzen und zu unterhalten.
Löschung einer Grunddienstbarkeit
Nach §1019 BGB darf das dienende Grundstück nur so weit belastet werden, dass es für den berechtigten Grundstückseigentümer einen Vorteil bietet. Belastungen, die darüber hinausgehen, sind unzulässig. Der Eigentümer des dienenden Grundstücks kann daher die Löschung der eingetragenen Grunddienstbarkeit verlangen, wenn infolge einer Veränderung die Belastung keinen Vorteil mehr für das herrschende Grundstück bietet. Die Löschung ist in den meisten Fällen allerdings nur mit der Zustimmung des Eigentümers des herrschenden Grundstücks zu erreichen.
Ohne eine explizite Zustimmung kann die Belastung des Grundstücks ebenfalls enden, wenn diese von vornherein mit einer Befristung vereinbart wurde. Des Weiteren können die Eigentümer andere auflösende Bedingungen vereinbaren, wie beispielsweise die Löschung der Grunddienstbarkeit mit Fertigstellung einer Straßenanbindung für das herrschende Grundstück. Somit würde die Grunddienstbarkeit dann beendet werden, wenn ein Zugang zur öffentlichen Straße hergestellt wurde und das Wegerecht nicht länger notwendig ist. Die Grunddienstbarkeit endet dann, wenn sie im Grundbuch gelöscht wurde.
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