Die exakte Bestimmung der Wohnfläche ist ein häufiges Streitthema. Die Wohnfläche bildet oft die Grundlage für Mietpreisberechnungen oder auch für Betriebs- und Nebenkostenabrechnungen. Je größer die Wohnung ist, umso höher sind die Kosten. Es kann vorkommen, dass die Quadratmeterzahl, die im Mietvertrag steht, von der tatsächlichen Wohnfläche abweicht. Doch bevor es an eine neue Wohnflächenberechnung geht, sollte sich der Mieter im Vorfeld bewusst werden, welche Berechnungsgrundlage im Mietvertrag genutzt werden. Denn neben vielen mittlerweile unüblichen Berechnungsmethoden gibt es grundsätzlich zwei Arten der Berechnung einer Wohnfläche, die heutzutage noch häufig genutzt werden. Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) und die Berechnung nach DIN-Norm 277.  Doch beide Berechnungsarten unterscheiden sich in vielen Punkten. Welche das sind und wie diese berechnet werden, erfahren Sie im folgenden Artikel.

Wohnflächenverordnung (WoFlV)

Für neu abgeschlossene Mietvertrage wird seit dem 01.01.2004 idR. die Wohnflächenverordnung für die Ermittlung der Wohnfläche genutzt. Die Wohnflächenverordnung gibt an, was zu einer Wohnfläche gehört und regelt, wie diese korrekt berechnet. Sie bewertet nur den Teil der Grundfläche, der tatsächlich zum Wohnen genutzt wird. Zu anerkannten Wohnräumen gehört demnach das Wohnzimmer, die Küche, das Ess- und Schlafzimmer sowie das Badezimmer, Abstellräume, Speisekammern und Flure. Allerdings spielen bei der Berechnung der Wohnfläche nicht nur die Wohnräume, sondern ebenso die Höhe eines Raumes eine wichtige Rolle. Laut § 4 WoFlV werden Räume mit einer Deckenhöhe von mind. zwei Metern zu 100 Prozent eingerechnet. Räume oder Dachschrägen, die zwischen 1 m und 2 m Höhe liegen, werden zu 50 Prozent mitberechnet. Liegt die lichte Höhe unter 1 m, zählt sie laut Wohnflächenverordnung nicht zur Wohnfläche dazu. Das Gleiche gilt bei Flächen unter Treppen. Auch bei Terrassen, Loggien, Balkone und Dachterrassen macht die Wohnflächenverordnung Abstriche. Je nach Ausstattung und Wohnlage können diese mit bis zu 25-50 Prozent dazugerechnet werden.

Wie wird die Wohnfläche gemessen?

Laut der Wohnflächenverordnung ist der freie Raum zwischen zwei Wänden zu messen, dabei spielt es keine Rolle, ob sie gefliest oder vertäfelt sind. Fußleisten und Scheuerleisten zählen ebenfalls zur Wohnfläche. Bei einer Dachterrasse oder einem Balkon wird ab dem Geländer gemessen. Zum Vermessen der Wohnfläche wird ein Zollstock oder ein Lasermessgerät genutzt.

Zweite Berechnungsverordnung II. BV

Für Verträge, die vor 2004 abgeschlossen wurden, gilt häufig die „Zweite Berechnungsverordnung“. Auch hier zählt die Grundfläche nicht komplett zur Wohnfläche. Zubehörräume wie Keller, Waschküchen, Dachböden und Trockenräume werden nicht mit berechnet. Von der errechneten Wohnfläche werden Schornsteine oder freistehenden Säulen, die im Raum stehen und deren Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt, abgezogen.

Flächenberechnung nach Din Norm 277

Die Art der Berechnung findet vor allem bei Bauanträgen Anwendung und kann nur bei frei finanziertem Wohnungsbau genutzt werden. Bei der Wohnflächenberechnung nach DIN-Norm 277 ist die Grundfläche identisch zur Wohnfläche. Die gesamte Fläche dient der Immobilie als Berechnungsgrundlage und wird dabei unterschieden in Nutzfläche z.B. Lagerräume, Verkehrsfläche dazu zählen z.B. Flure und Aufzüge und Funktionsfläche z.B. Heizungsräume. Heizungsräume Balkone sowie Räume unter Dachschrägen werden zu 100 % mit einbezogen.

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Michelle Goral

Auszubildende zur Immobilienkauffrau bei Steinhaus Immobilien

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