Bei den meisten Immobilienverkäufen wird der Kaufpreis über ein Darlehen finanziert. Die finanzierende Bank verlangt für das Darlehen eine Sicherheit, hierfür dient in der Regel das verkaufte Grundstück. In Abteilung 3 des Grundbuchs der verkauften Immobilie wird in diesem Fall eine Grundschuld eingetragen. Eine solche Eintragung kann der Immobilienkäufer eigentlich erst dann vornehmen, wenn er selbst als Eigentümer im Grundbuch der Immobilie steht. Der Kaufpreis sollte allerdings bis zum Zeitpunkt der Eigentumsübertragung bereits gezahlt sein. Lediglich der noch berechtigte Eigentümer, also der Verkäufer, kann vorher das Grundstück belasten.
Um diese Problematik zu lösen, wird in Grundstückskaufverträgen die Belastungsvollmacht aufgenommen. Durch diese erteilt der Verkäufer dem Käufer die Vollmacht, das Grundstück bereits vor der Eigentumsumschreibung mit Grundpfandrechten zu belasten. Wenn der Käufer den Kaufpreis aus Eigenmitteln zahlen kann und eine Finanzierung nicht nötig ist, ist eine Vollmacht zur Belastung des Grundstücks nicht erforderlich.
Schutz des Verkäufers
Da solch eine Belastung vor der Eigentumsübertragung Risiken für den Verkäufer mit sich bringt, werden zum Schutz des Verkäufers Sicherungen in die Belastungsvollmacht mit aufgenommen. Durch diese wird unter anderem vereinbart, dass der Gläubiger die Grundpfandrechte nur insoweit als Sicherheit verwerten darf, wie er auch tatsächlich Zahlungen für die Kaufpreisschuld geleistet hat. Außerdem wird der Verkäufer von allen Kosten und Folgen der Grundpfandrechtsbestellung freigehalten, somit sind die Kosten vom Käufer allein zu tragen. Bei akkurater Fassung der Sicherungen bringt die Belastungsvollmacht keine Risiken für den Verkäufer mit sich. Mit der Belastungsvollmacht stellt der Verkäufer lediglich das Grundstück als Sicherung zur Verfügung. Es sollte klar vereinbart werden, dass den Immobilienverkäufer keine persönliche Haftung trifft.
Höhe der Belastungsvollmacht
Im Regelfall benötigt der Immobilienkäufer die Belastungsvollmacht nur in Höhe des Kaufpreises, da sein Finanzierungsrahmen nur den Kaufpreis der Immobilie umfasst. Soll allerdings ein Baugrundstück verkauft werden und auch der Bau einer Immobilie vor der Eigentumsumschreibung durch einen Darlehensgeber finanziert werden, so muss auch die Belastungsvollmacht höher ausfallen. Auch wenn der Käufer die Nebenkosten wie Maklerprovision oder die Kosten für den Notar und das Grundbuchamt mitfinanzieren will, wird eine Vollmacht zur Belastung des Grundstücks mit einer Grundschuld benötigt, welche über den Kaufpreis der Immobilie hinaus geht. Solange adäquate Sicherungsabreden festgehalten werden, ist auch eine Erhöhung der Belastungsvollmacht für den Verkäufer risikofrei.
Vorteile einer Belastungsvollmacht
Somit bringt eine Belastungsvollmacht für beide Parteien Vorteile mit sich und gewährleistet eine zügige Abwicklung beim Immobilienverkauf. So wird sichergestellt, dass der Verkäufer den Kaufpreis vertragsgemäß erhält und durch die Sicherungen vor eventuellen Risiken geschützt wird. Dem Käufer wird durch die Belastungsvollmacht eine Finanzierung der Immobilie gewährleistet. Außerdem hat er durch eine Erhöhung der Vollmacht die Möglichkeit, anfallende Nebenkosten zu finanzieren.
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