Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung, welche ein Grundstückseigentümer gegenüber der Baubehörde zu erfüllen hat. Der Grundstückseigentümer ist durch die Eintragung einer Baulast dazu verpflichtet, bestimmte Handlungen auf seinem Grundstück zu unterlassen, auszuführen oder diese zu dulden. Die Eintragung kann notwendig für die Zulassung von einem Bauvorhaben sein, wenn die Einhaltung von öffentlich-rechtlichen Vorschriften ohne diese nicht erfüllt werden kann. In diesem Fall muss die Nutzung oder die Bebaubarkeit eines oder mehrerer Grundstücke eingeschränkt werden, damit ein Bauvorhaben realisiert werden kann.
Beispiel für eine Baulast
Ist eine Abstandsflächenbaulast im Verzeichnis eingetragen, so erweitert sich die Bebauungsmöglichkeit eines Grundstücks. Wenn bei einem Bauvorhaben die Einhaltung der vorgeschriebenen Abstandsflächen zum Nachbarn nicht gewährt werden kann, kann der Nachbar die fehlende Fläche auf seinem Grundstück zur Verfügung stellen. Mit der Abstandsflächenbaulast verpflichtet sich der angrenzende Nachbar dazu, auf einer bestimmten Fläche seines Grundstücks keine Bebauung vorzunehmen. Dadurch wird dem Grundstückseigentümer ermöglicht, die Abstandsflächen einzuhalten. Die Baulast wird dann auf dem Nachbargrundstück eingetragen.
Eintragung einer Baulast
Geregelt sind Baulasten in den jeweiligen Landesbauordnungen und werden meist im Baulastenverzeichnis der Stadt, Gemeinde oder des Landkreises eingetragen. Das Baulastenverzeichnis steht in Hamburg ergänzend zum Grundbuch, weshalb die enthaltenen Belastungen nicht im Grundbuch eingetragen sind. Dies ist in fast allen deutschen Bundesländern der Fall, mit Ausnahme von Bayern. Hier werden die Baulasten als Grunddienstbarkeiten im Grundbuch eingetragen.
Begründet wird die Eintragung einer Baulast mit dem Einverständnis des Eigentümers. Er muss also mit der Verpflichtung, die damit einhergeht, einverstanden sein. Der Antrag auf Eintragung einer Baulast muss bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde schriftlich eingehen.
Wie lange bleibt eine Baulast bestehen?
Der Eigentümer des belasteten Grundstücks kann die Baulast nach ihrer Eintragung nicht wieder aufheben und seine Entscheidung zurücknehmen. Erst wenn die Bauaufsichtsbehörde durch einen schriftlichen Verzicht bekanntgibt, dass kein weiteres öffentliches Interesse an der Baulast besteht, wird diese aus dem Verzeichnis gelöscht.
Einsicht in das Baulastenverzeichnis
In den meisten Bundesländern kann ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde beantragt werden. In der Regel wird eine geringe Gebühr für den Auszug erhoben. Die Einsicht in das Verzeichnis erhalten jedoch nur diejenigen, die ein berichtigtes Interesse darlegen können. Meist können nur die Eigentümer des Grundstücks sowie Kaufinteressenten dieses vorweisen. Auch der Notar, welcher den Kaufvertrag beurkundet, kann das Baulastenverzeichnis einsehen. Hierzu ist er allerdings rechtlich nicht verpflichtet.
Als Kaufinteressent ist es besonders wichtig, vor dem Kauf eine Einsicht in das Baulastenverzeichnis zu nehmen. Mit dem Immobilienkauf übernimmt der Käufer automatisch die Verpflichtungen, welche auf dem Grundstück bestehen. Sie erlöschen nicht mit der Veräußerung des Grundstücks. Da die Baulasten nicht zusätzlich in das Grundbuch eingetragen werden, sollte der Immobilienkäufer nicht ausschließlich Einsicht in dieses nehmen.
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