Neben den klassischen Mieterhöhungsmöglichkeiten, wie der Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder der Mieterhöhung nach Modernisierungsarbeiten, gibt es die Staffelmiete. Bei einer Staffelmiete legt der Vermieter nicht nur die Miete fest, sondern trifft bereits bei Abschluss des Mietvertrages eine Vereinbarung darüber, wie sich die Miethöhe während der Mietlaufzeit zukünftig entwickeln soll.
Voraussetzungen einer Staffelmiete
Die Staffelmiete ist eine Vereinbarung, die dem Vermieter ermöglicht, die Miete in festen Zeitabständen in unterschiedlicher Höhe anzuheben. Dies kann sowohl bei befristeten als auch unbefristeten Mietverträgen angewendet werden. Um eine wirksame Staffelmiete zu vereinbaren, müssen einige rechtliche Hinweise beachtet werden. Sowohl der genaue Zeitpunkt der neuen Staffelung als auch die für die jeweilige Staffel geltende Mieterhöhung ist in einem Geldbetrag schriftlich im Mietvertrag exakt festzusetzen. Die Angabe der prozentualen Steigerung der Miete ist hierbei nicht ausreichend. Laut § 557a BGB muss eine Staffelperiode mindestens ein Jahr bestehen, bevor die erste Mieterhöhung in Kraft treten kann. Die Miete wird zum festgelegten Termin automatisch auf den vereinbarten Mietzins erhöht. Einer weiteren Ankündigung oder Erklärung bezüglich der Mieterhöhung bedarf es nicht. Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist es dem Vermieter untersagt, die Nettokaltmiete nach den §§ 558 bis 559b BGB zusätzlich zu erhöhen. So kann der Vermieter aufgrund von Modernisierungen oder einer Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete keine weiteren Mieterhöhungen vornehmen. Der Vermieter darf lediglich gemäß § 560 BGB wegen steigender Betriebskosten die Nebenkosten anheben. Voraussetzung einer Anpassung ist, dass hierfür eine Vereinbarung über die Betriebskosten im Mietvertrag getroffen wurde und die Jahresabrechnung dies rechtfertigt. Liegt eine der genannten Voraussetzungen nicht vor, ist die Vereinbarung über die Staffelmiete unwirksam.
Kündigungsausschluss bei einer Staffelmiete
Bei der Vereinbarung eines Staffelmietvertrages ist ein einseitiger Kündigungsausschluss zu Lasten des Mieters möglich. Das bedeutet, dass sich der Mieter durch seine Unterschrift damit einverstanden erklärt, für einen bestimmten Zeitraum von bis zu maximal vier Jahren auf sein ordentliches Kündigungsrecht zu verzichten. Da die Staffelung bei Vertragsabschluss feststeht, wird der Mieter mit dieser Konstellation nicht unangemessen benachteiligt. Der Vermieter hat hierbei weiterhin das Recht dem Mieter das Mietverhältnis unter den gesetzlichen Bestimmungen zu kündigen.
Staffelmiete und Mietpreisbremse
Die sogenannte Mietpreisbremse besagt, dass die Miete beim Abschluss eines Mietvertrages höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Hiervon darf nur in wenigen Fällen abgewichen werden, wie beispielsweise bei Neubauten oder Immobilien, die nach einer umfangreichen Modernisierung erstmals bezogen werden. Da die Entwicklung des Mietenspiegels jedoch nicht genau voraussehbar ist, sollte bei jeder neuen Staffelung geprüft werden, ob die neue Mieterhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete um 10 Prozent übersteigt. Bei einer Überschreitung greift die Staffelung nicht und der Mieter hat das Recht die Miete gemäß der Mietpreisbremse anpassen zu lassen.
Die Mietpreisbremse greift nur in Städten mit angespannten Wohnungsmärkten.
Die Kappungsgrenze, welche Vermietern untersagt die Miete innerhalb von drei Jahren um mehr als 15% zu erhöhen, greift bei der Staffelmietvereinbarung allerdings nicht. Eine Abweichung von dieser Regelung ist demnach erlaubt.
Unwirksame Staffelmiete
Die Unwirksamkeit der Staffelmiete hat zufolge, dass der Mietvertrag hinsichtlich der Staffelvereinbarung nichtig ist, weitere Mieterhöhungen richten sich dann nach den gesetzlichen Bestimmungen gemäß § 558 BGB.
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